Nhà đầu cơ chiếm phân nửa lượng căn hộ giao dịch

Thông tin trên được đề cập trong báo cáo “Chu kì kinh tế Việt Nam: Chúng ta đang ở đâu” do Công ty cổ phần chứng khoán Rồng Việt vừa phát hành.

Tình trạng lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản vẫn là vấn đề cần quan tâm. Ảnh: Thuận Nguyễn

Dẫn theo giả thuyết “bất ổn tài chính” của Hyman Minsky, bản báo cáo nhận định rằng “sự hưng phấn bất hợp lý” là yếu tố cốt lõi đằng sau các cuộc khủng hoảng tài chính. Điều này thường xảy ra khi sự lạc quan vào tăng trưởng kinh tế lên cao và dòng vốn từ thị trường tài chính bị phân bổ lệch lạc.

“Trong suốt thời kỳ này, hiện tượng lạm phát giá tài sản gia tăng khi cả người đi vay và người cho vay đều sẵn sàng rót vốn vào các tài sản đầu cơ, qua đó xuất hiện tình trạng tỷ lệ tiết kiệm và vay mượn diễn biến trái chiều”, báo cáo có đoạn viết.

Trên thị trường bất động sản, hoạt động đầu cơ lan rộng tại thị trường đất nền. Những tin đồn liên quan đến các dự án cơ sở hạ tầng và kỳ vọng thái quá của giới đầu cơ đã thổi giá trị tài sản bất động sản trong thời gian qua.

Theo khảo sát của Rồng Việt, giá đất tại một số quận/huyện mới phát triển tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản tại thành phố loại 1, loại 2 và đất nông nghiệp xung quanh khu vực đặc khu kinh tế bùng nổ bất hợp lý.

Báo cáo cũng cho rằng, nguồn vốn tín dụng vào bất động sản dù thấp hơn mức đỉnh 30% trong giai đoạn 2007-2008, nhưng vẫn cao hơn mức an toàn 8-10%. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), vốn tín dụng vào khu vực bất động sản chiếm 10% tổng dư nợ cho vay. Nếu tính cả khoản cho vay mua nhà dưới dạng tín dụng tiêu dùng, con số trên có thể lên tới 18-20% tổng dư nợ, tương đương 55 tỉ USD.

Dù cảnh báo như vậy, song đơn vị này cũng cho rằng phía cơ quan quản lý đã nhận thức được những rủi ro này và có động thái can thiệp. NHNN đã bắt đầu thắt chặt chính sách tiền tệ, đặc biệt là dòng vốn vào thị trường bất động sản. Một số ngân hàng đã bắt đầu tăng lãi suất cho vay với người mua nhà.

Từ quý 2/2018, quy mô giao dịch căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đều giảm trên 20% theo năm, giá đất nền cũng đã điều chỉnh giảm mạnh trong các tháng gần đây. Tại các khu vực ngoại thành TP.HCM, giá đất nền đã giảm khoảng 30% so với mức đỉnh hồi đầu năm, nhưng vẫn cao hơn năm 2017.

Trước đó đã có nhiều ý kiến lo ngại về cục diện của thị trường bất động sản trong tương lai. Song hầu hết đều cho rằng, dù thị trường có tiềm ẩn rủi ro nhưng không nên quá hốt hoảng về khả năng bong bóng bất động sản hay đổ vỡ như thời hoàng kim 2007- 2011.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng tăng trưởng tín dụng hiện vẫn đang trong tầm kiểm soát.

Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt hơn 18%, chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007. Năm 2018, con số này dự kiến đạt khoảng 17%, cũng là mức tăng hợp lý.

Ngoài ra, tín dụng vào bất động sản cũng đang được kiểm soát chặt chẽ linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản.

Ông Châu cũng tin rằng, bong bóng bất động sản khó xảy ra vì các cơ quan nhà nước đã có kinh nghiệm trong việc điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bất ổn. Các bên tham gia thị trường như doanh nghiệp, ngân hàng, các nhà đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn.

Dù vậy, ông Châu cũng cảnh báo trên thị trường bất động sản hiện nay có hai nhân tố cần được tiếp tục quan tâm. Đó là vẫn còn tình trạng lệch pha cung – cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực. Đồng thời cũng xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp thổi giá tạo sóng, lướt sóng đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.