Mối nghi ngờ về khả năng xây dựng những cao ốc chọc trời tại Việt Nam đã dần biến mất khi những công trình lớn bắt đầu định hình. Công ty Keangnam Vina vừa làm lễ cất nóc 2 cao ốc 48 tầng trong tổ hợp Keangnam Hanoi Landmark Tower (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Đây là công trình cao nhất Việt Nam nếu xét về loại hình căn hộ.

Tuy nhiên, 2 tòa nhà này cũng chỉ là “chú lùn” khi cao ốc văn phòng 70 tầng thuộc cùng tổ hợp Keangnam Hanoi Landmark Tower hoàn thành xây dựng phần thô vào cuối năm nay. Với chiều cao 336 m, đây sẽ là tòa nhà cao nhất Việt Nam và cao thứ 17 thế giới.

Trong khi đó, tòa nhà cao thứ 2 cả nước là Bitexco Financial Tower (TP.HCM), với chiều cao 262 m và 68 tầng, đã làm lễ cất nóc và dự kiến cắt băng khánh thành vào tháng 10 năm nay. Sau dự án này, Tập đoàn Bitexco cũng sẽ triển khai tiếp một số dự án nhà chọc trời, trong đó có tòa tháp đôi 55 tầng ở TP.HCM và một tháp 50 tầng ở Hà Nội.

Tham vọng lớn

Những kỷ lục về độ cao của những dự án này sẽ bị phá vỡ nếu kế hoạch xây dựng tòa tháp PVN Tower (Hà Nội) của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam trở thành hiện thực. Mới đây, Tổng Công ty đã có những bước đi ban đầu như ký kết hợp tác tài chính với Tập đoàn Đại Dương, tổ chức hội thảo về nhà siêu cao tầng, để xây dựng tòa nhà cao 102 tầng ở góc đường Lê Đức Thọ - Đại lộ Thăng Long. Tổng vốn đầu tư của PVN Tower dự kiến hơn 1 tỉ USD.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc cũng vừa trình Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội phương án thiết kế điều chỉnh Khách sạn Hoa Sen trên đường Phạm Hùng (quận Cầu Giấy) thành một tổ hợp khách sạn, văn phòng, căn hộ có chiều cao 500 m.

Tuy nhiên, cuộc đua xây dựng các cao ốc chọc trời ở Việt Nam vẫn chưa dừng lại vì vẫn có nhiều nhà đầu tư muốn tham gia. Ở Hà Nội, ngoài cụm tháp căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại cao 50 tầng vừa được Công ty Cổ phần Thương mại Cầu Giấy động thổ xây dựng trên đường Xuân Thủy và tòa nhà Lotte Centre 65 tầng trên đường Liễu Giai đang được xây dựng, còn có những tòa nhà siêu cao được quy hoạch ở Khu Đô thị Tây Hồ Tây, Khu Đô thị Thành phố Giao lưu và Khu Đô thị Bắc An Khánh.

Tại TP.HCM, ngoài kế hoạch xây tòa tháp dự kiến cao 81-90 tầng của một doanh nghiệp tư nhân tại Hưng Điền New Town, huyện Bình Chánh, một số nhà đầu tư khác đang xúc tiến triển khai những dự án siêu cao ở quận 1 và bán đảo Thủ Thiêm. Trong số này, Keppel Land Watco dự kiến xây dựng một cao ốc 88 tầng ở cạnh tòa nhà Saigon Centre (quận 1).

Trở ngại

Ngoài dự án Bitexco Financial Tower và Keangnam Hanoi Landmark Tower đang trong quá trình hoàn thành, các dự án còn lại đều ở giai đoạn nghiên cứu khả thi. Tuy nhiên, con đường đưa những bản vẽ thành dự án cụ thể không hề đơn giản. Lý do, theo ông Vũ Quang Hội, Chủ tịch Bitexco, là xây dựng một cao ốc chọc trời ở đâu cũng khó, nhưng ở Việt Nam lại càng khó hơn, do những thách thức rất lớn về công nghệ, vốn đầu tư, quản lý kinh doanh mà chưa có doanh nghiệp trong nước nào từng trải qua.

Khi Bitexco bắt đầu xây dựng Bitexco Financial Tower cách đây 4 năm, trình độ công nghệ xây dựng, quản lý dự án cũng như thiết bị trong nước chưa đáp ứng được yêu cầu của công trình, nên Công ty phải nhập khẩu thiết bị và thuê các nhà thầu nước ngoài có kinh nghiệm. Điều này đồng nghĩa với chi phí đầu tư tăng.

Ban đầu, Bitexco ước tính tổng vốn đầu tư cho Dự án chỉ khoảng 125 triệu USD, nhưng vốn đầu tư thực tế hiện nay lên đến gần 300 triệu USD. Thu xếp một lượng vốn như vậy trong vài năm đối với một doanh nghiệp trong nước là không dễ.

Đối với các dự án siêu cao, vốn luôn là bài toán khó. Tổng vốn đầu tư cho một tòa nhà chọc trời là từ vài trăm triệu USD cho đến hơn 1 tỉ USD. Số vốn đó có thể đầu tư cho một khu đô thị lớn, nhưng quá trình triển khai xây dựng khu đô thị có thể phân kỳ đầu tư và xây dựng, nên nhà đầu tư có thể thu hồi vốn giai đoạn trước để đầu tư cho giai đoạn sau.

Trong khi đó, đối với các dự án cao ốc chọc trời, nhà đầu tư không thể rót vốn theo giai đoạn mà phải xây dựng liên tục, đòi hỏi chủ đầu tư phải có phương án thu xếp vốn khả thi. Nếu không, việc dừng thi công sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chi phí đầu tư và kinh doanh.

Tòa tháp 65 tầng Lotte Center là một ví dụ. Được cấp phép từ năm 2006 với tổng vốn đầu tư ban đầu 114 triệu USD, nhưng chủ đầu tư Coralis SA (Luxembourg) buộc phải bán lại Dự án cho Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) do không thể thu xếp đủ vốn. Dự án tái khởi công vào năm ngoái, nhưng đến nay, hoạt động thi công vẫn diễn ra rất cầm chừng.

Quản lý và kinh doanh cao ốc chọc trời sau khi hoàn tất xây dựng là một thách thức khác, nhất là trong bối cảnh lượng cung trên thị trường bất động sản đang tăng nhanh. Chẳng hạn, riêng tòa tháp 70 tầng Keangnam Hanoi Landmark Tower đã cung cấp tới 94.000 m2 diện tích văn phòng hạng A, 380 phòng khách sạn 5 sao và 383 căn hộ dịch vụ cho thuê. Phần diện tích văn phòng của dự án này dự kiến sẽ chiếm tới 12% tổng diện tích tất cả các tòa nhà văn phòng cho thuê tại Hà Nội cộng lại.

Ông Peter Dinning, Tổng Giám đốc Colliers International Vietnam, tin rằng, sẽ có nhiều công ty muốn thuê văn phòng trong các cao ốc chọc trời mang tính biểu tượng như Keangnam Hanoi Landmark Tower hay Bitexco Financial Tower nhằm tăng giá trị thương hiệu doanh nghiệp. Tuy nhiên, làm thế nào để cho thuê hết diện tích lớn như vậy trong bối cảnh thị trường văn phòng trầm lắng và lượng cung ngày càng tăng là bài toán không dễ giải quyết.