Nghịch lý hàng trăm đồ án quy hoạch đô thị tại TP.HCM

Các quận, huyện gặp rất nhiều vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ đất đai, xây dựng liên quan đến đất hỗn hợp (ĐHH) và đất dân cư xây dựng mới (DCXDM). Tuy nhiên, rà lại các quy định có liên quan, chúng tôi nhận thấy Luật Đất đai chỉ quy định về đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, Luật Quy hoạch xây dựng đô thị cũng không hề có những thuật ngữ này.

Xuất hiện trong 600 đồ án quy hoạch

Theo Văn bản 3272/2018 của Sở QH-KT về giải quyết vướng mắc trong thủ tục xây dựng và đất đai đối với khu vực quy hoạch chức năng sử dụng ĐHH và đất DCXDM, hai loại chức năng quy hoạch này đều có trong 600 đồ án quy hoạch 1/2000 được phê duyệt trên toàn TP. Trong đó, riêng ĐHH tập trung chủ yếu trong 310 đồ án được lập, thẩm định và được UBND TP phê duyệt từ năm 2013 đến nay.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, nhiều quận, huyện cho biết trong quá trình lập mới hoặc điều chỉnh các đồ án quy hoạch 1/2000, thuật ngữ đất DCXDM không có trong các quy định pháp luật liên quan. Trong khi toàn TP có gần 12.500 ha đất được quy hoạch chức năng là đất DCXDM.

Riêng ĐHH có được nhắc đến tại Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCXDVN) 01:2008, trong phần giải thích từ ngữ có nêu: Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp là công trình (hoặc quỹ đất) sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau (ví dụ: Ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, và/hoặc kết hợp sản xuất…).

Theo QCXDVN, đối với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2000 là phải đề xuất được các giải pháp quy hoạch sử dụng đất đáp ứng được yêu cầu về sử dụng ĐHH, đảm bảo đáp ứng linh hoạt và năng động cho nhu cầu phát triển của đô thị, bao gồm các loại chức năng (một hoặc nhiều chức năng) được phép xây dựng trong mỗi khu đất. Trong đó cũng nêu rõ khu vực xây dựng các công trình sử dụng hỗn hợp gồm nhà ở, hành chính, dịch vụ, sản xuất không độc hại…

Thực tế, trong các đồ án quy hoạch 1/2000 hiện nay chỉ đưa ra tỉ lệ phần trăm các loại đất trong quy hoạch ĐHH nhưng chỉ nói không xác định được cụ thể vị trí của từng nhóm này. Do đó, các quận, huyện không có cơ sở để giải quyết chuyển mục đích, tách thửa và cấp phép xây dựng chính thức cho người dân.

Còn theo Sở TN&MT, hiện nay Luật Đất đai chỉ quy định về nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, không có hai loại ĐHH và đất DCXDM.

Nhiều người dân quận 3 (TP.HCM) có nhà, đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp chỉ được xây tạm, không được hoàn công. Ảnh: Việt Hoa.

Vướng mắc kéo dài, chưa có lối ra

Trong các buổi tiếp xúc cử tri của các đại biểu HĐND TP, người dân liên tục phản ánh các bức xúc liên quan đến việc không được chuyển mục đích, tách thửa, chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn trong các quy hoạch này.

Theo Ban Đô thị HĐND TP, năm 2017 HĐND TP đã ban hành Nghị quyết 21 về công tác quản lý quy hoạch đô thị và giải quyết các dự án chậm triển khai trên địa bàn TP. Trong đó, HĐND TP đã giao UBND TP tập trung giải quyết các vướng mắc trong thủ tục xây dựng và đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có nhà, đất trong các khu vực quy hoạch chức năng sử dụng ĐHH và đất DCXDM.

“Nồi lẩu” đất hỗn hợp

Trong các đồ án quy hoạch 1/2000 hiện nay chỉ đưa ra tỉ lệ phần trăm các loại đất trong quy hoạch ĐHH nhưng nói không xác định được cụ thể vị trí của từng nhóm này. Do đó, các quận, huyện không có cơ sở để giải quyết chuyển mục đích, tách thửa và cấp phép xây dựng chính thức cho người dân.

Tháng 4-2018, HĐND TP tổ chức phiên họp giải trình về việc giải quyết các khó khăn, vướng mắc nêu trên. Sau phiên giải trình này, Sở QH-KT đã ban hành Công văn 3272 hướng dẫn quận, huyện thực hiện như chúng tôi đã thông tin. Tuy nhiên, tình hình vẫn không có nhiều chuyển biến, người dân vẫn bức xúc, quận, huyện vẫn lúng túng.

Đến tháng 8-2019, Ban Đô thị tiếp tục tổ chức các buổi khảo sát tại hai quận 3, 9 và hai huyện Hóc Môn, Bình Chánh về kết quả thực hiện sau phiên giải trình năm 2018.

Theo Ban Đô thị, từ năm 2018, UBND TP đã có văn bản chỉ đạo các sở QH-KT, TN&MT, Xây dựng hướng dẫn quận, huyện giải quyết các vấn đề liên quan đến tách thửa, cấp phép xây dựng trong quy hoạch ĐHH và DCXDM. Tuy nhiên, các sở thực hiện chỉ đạo này còn chậm, thiếu đồng bộ, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chuyên môn để tham mưu TP giải quyết dứt điểm các vướng mắc nêu trên.

“Mặc dù quận, huyện và Sở QH-KT đã có nhiều nỗ lực rà soát, quy hoạch và đề xuất một số giải pháp để tháo gỡ vướng mắc. Tuy nhiên, các giải pháp do Sở QH-KT đề xuất còn khác biệt với ý kiến của quận, huyện, chưa xác định thời gian triển khai và các giải pháp cụ thể để thực hiện. Một số giải pháp chưa khả thi, cần nhiều thời gian thực hiện, khó đảm bảo nhanh chóng giải quyết quyền lợi của người dân trong các khu vực quy hoạch này” - Ban Đô thị nêu nhận định trong một báo cáo khảo sát.

Chưa có hướng dẫn chung

Mới đây, trong một văn bản của Sở Tư pháp góp ý văn bản báo cáo Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) về Quyết định 60/2017 của UBND TP về diện tích tối thiểu được tách thửa, Sở Tư pháp cũng đã rà soát các quy định pháp luật liên quan về hai chức năng quy hoạch này.

Cụ thể đó là: Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị các năm 2009, 2017, các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị chung TP ban hành cùng Quyết định 29/2014 của UBND TP. “Sở Tư pháp nhận thấy các văn bản này không sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch sử dụng ĐHH” hoặc có giải thích đối với các loại quy hoạch này” - Sở Tư pháp nêu.

Mặt khác, Sở Tư pháp cũng cho rằng Luật Đất đai 2013 chỉ giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh được quy định diện tích tối thiểu được tách thửa với hai loại đất: Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị mà không giao thẩm quyền được quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa với các loại đất khác. Do đó, Quyết định 60/2017 của UBND TP về diện tích tối thiểu được tách thửa quy định ĐHH và đất DCXDM không được tách thửa là “hạn chế quyền tách thửa đất của người dân”.

Trong khi thực tế, những vướng mắc liên quan đến quy hoạch ĐHH, đất DCXDM khiến các quận, huyện rất lúng túng và thường xuyên có văn bản gửi các sở QH-KT, TN&MT, Xây dựng đề nghị hướng dẫn như các quận 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, các huyện Hóc Môn, Bình Chánh… Đến thời điểm này, ngoài Văn bản 3272 còn nhiều bất cập, các sở Xây dựng, TN&MT và QH-KT cũng chưa có một văn bản hướng dẫn chung cho 24 quận, huyện thống nhất cách thực hiện để tháo gỡ vướng mắc này.