Mua đất làm nhà vườn: Tưởng dễ mà khó

Khi trào lưu "bỏ phố về rừng" hay săn đất vườn làm farmstay (trang trại nghỉ dưỡng) nở rộ vài năm gần đây, nhiều người ở TP HCM và một số thành phố lớn đã tìm về quê để mua đất. Trong số đó, không ít người đã gặp rắc rối khi xây nhà hoặc mua xong phải bán lỗ hay mất tiền cọc....

Chọn đất theo cảm xúc

Có dư một ít tiền, lại thích sống gần gũi thiên nhiên, gần hồ, suối, anh Đức (ngụ quận 7, TP HCM) được "cò" đất dẫn tới các khu vực hồ Suối Rao, Đá Đen, Đá Bàng rồi đến hồ Sông Ray thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để tìm mua đất xây nhà vườn làm nơi nghỉ dưỡng cuối tuần. Cuối cùng anh chấm được miếng đất ở khu vực hồ Suối Rao thuộc huyện Châu Đức, có diện tích 1 ha và giá gần 3 tỉ đồng. Tuy nhiên, khi hoàn thành giấy tờ mua bán và chuẩn bị xây nhà mới thấy khu vực hồ bất ngờ cạn nước. Anh Đức hỏi người dân địa phương mới biết một năm khu vực này phải bị cạn mấy tháng. Lúc xin phép chuyển lên đất thổ cư để xây nhà cũng không được, vì chính quyền địa phương nói đó là đất trồng cây lâu năm, chỉ được xây nhà tạm, không được xây kiên cố như người bán và "cò" quảng cáo.

Trong khi đó, chị Trâm Anh (ngụ quận 9, TP HCM) vừa phải bán lỗ 140 triệu đồng mảnh đất vườn ở xã Trị An (huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai) chỉ sau 1 năm. Theo lời chị Trâm Anh, mảnh đất trên có diện tích 600 m2 là đất nông nghiệp nằm sát mặt đường nhựa, vợ chồng chị mua với giá hơn 730 triệu đồng. Mục đích ban đầu là để đầu tư nên sau khi mua, vợ chồng chị không canh tác thêm, chỉ có mấy gốc xoài chủ cũ đã trồng sẵn. Tuy nhiên, gần đây vợ chồng chị cần tiền gấp để xoay xở việc gia đình nên rao bán miếng đất bằng giá mua ban đầu nhưng nhiều người chê mắc. "Khách tới coi đều chê diện tích đất nhỏ quá, không đủ làm nhà vườn, trồng cây nuôi gà, kinh doanh cũng không được vì khu vực này ít dân cư. Cuối cùng tôi phải bấm bụng bán lỗ vì không còn cách nào khác" - chị Trâm Anh vừa kể vừa tiếc cho số tiền đầu tư 1 năm trời không lời mà còn lỗ.

Một khu đất ven hồ ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tương tự, anh Thông (cũng ngụ ở TP HCM) đang phải tìm người sang lại khu nhà vườn ở huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai đã được anh đầu tư nhiều công sức trong hơn 1 năm. Nguyên nhân là do nạn trộm cắp vặt quá nhiều. Ngoài ra, nguồn nước nhiễm phèn nên trồng rau, củ quả đều không tốt tươi. "Nuôi con gì, trồng cây gì cũng không được ăn trọn vẹn. Tôi tốn 5 triệu đồng/tháng thuê người hàng xóm trông nhà và chăm sóc vườn tược nhưng mất cứ mất. Cả chuồng gà gần trăm con bị trộm "hốt" sạch mà không biết hỏi ai" - anh Thông than thở.

Một trường hợp khác, vì quá mê cảnh sông hồ, đồi núi tuyệt đẹp, không khí mát mẻ của khu vực Tây Nguyên và cũng vì lời ngon ngọt của "cò" đất mà anh Nguyễn Bá Tùng (nhà ở Xuân Lộc, Đồng Nai) đã "ôm trái đắng" khi mua nhầm mảnh đất không giấy tờ ở tận Đắk Nông. "Môi giới nói toàn bộ khu vực đều chưa có sổ nên tạm thời phải làm giấy tay. Chủ đất cũng cam kết sẽ trích lục giấy tờ để làm sổ đỏ nên tôi quyết định mua mảnh đất 3 ha nhìn ra hồ với giá chưa tới 1 tỉ đồng" - anh Tùng kể.

Tuy nhiên, khi anh lên đo đất để làm hàng rào thì phát hiện diện tích thực tế chỉ hơn 2 ha. Chủ đất lẫn môi giới đều chối bỏ trách nhiệm nhưng anh không thể nói với ai được vì mua bán giấy tờ tay không có xã, huyện làm chứng. "Tôi đã nhờ môi giới rao bán được bao nhiêu hay bấy nhiêu. Giờ nhìn lại mới thấy mình bị cảm xúc dẫn lối, cứ thấy thế đất đẹp, giá rẻ nên nghĩ rằng mua đại để chơi cũng tốt nhưng nhìn lại thì quá phiêu lưu, mất nhiều hơn được" - anh Tùng chia sẻ.

Cẩn trọng yếu tố pháp lý

Tổng giám đốc một công ty bất động sản chuyên làm dự án nhà vườn cho rằng việc cá nhân đi mua đất nhỏ lẻ làm nhà vườn phải xem giấy tờ pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu. "Sổ cầm trong tay, chính chủ ra sang tên công chứng mới an tâm chồng tiền chứ đừng nghĩ "người nhà quê thật thà" rồi ôm khó về mình. Nếu đất đó ven hồ, ven sông rạch, phải tính toán nếu nhà nước thu hồi sẽ được đền bù bao nhiêu tiền, diện tích đất còn lại là bao nhiêu. Nếu giá quá rẻ mà đất ngoài sổ nhiều thì nên cân nhắc trước khi mua vì nếu thu hồi, giải tỏa sẽ bị mất tiền oan. Đặc biệt, người mua phải hỏi kỹ chính quyền địa phương xem đất có lên thổ cư được hay không? Nếu không thì có được nhà tạm hay mở rộng lên làm dự án farmstay hoặc du lịch sinh thái không" - chuyên gia này lưu ý.

Vị tổng giám đốc này cũng khuyên một số người nếu có ít tiền mà muốn mua đất làm vườn thì nên chọn mảnh đất có diện tích từ 2.000 m2 trở lên mới đủ diện tích trồng cây, nuôi gà, thả cá, chứ chỉ đủ để xây nhà sẽ "mau chán" và khó sang nhượng sau này. Bên cạnh đó, phải tính đến yếu tố thanh khoản, tức khả năng bán lại sau này.

Ngoài ra, một số yếu tố khác cũng cần lưu ý như thổ nhưỡng, mật độ dân cư, an ninh trật tự khu vực đó có ổn định để phù hợp với người dân ở xa về sinh sống, nghỉ ngơi...

Lưu ý khoảng cách, thời gian di chuyển

Bà Thảo (nhà quận 2, TP HCM), một người chuyên đi săn đất vườn ở các tỉnh lân cận TP HCM, cho rằng khoảng cách, thời gian di chuyển là tiêu chí quan trọng khi chọn đất. Nên chọn những mảnh đất cách TP HCM tầm 100 km để đỡ mất thời gian di chuyển vào dịp cuối tuần. Đặc biệt, đất phải có đường ôtô và phải gần khu dân cư để có thể nhanh chóng kéo điện, nước sinh hoạt khi xây nhà vườn bởi chi phí cho những tiện ích này rất tốn kém, có khi còn nhiều hơn số tiền bỏ ra mua đất.