Mua bán, sáp nhập BĐS: “Người ngoài cười nụ, người trong khóc thầm”

Người nước ngoài lạc quan

Ông Neil MacGregor - PGĐ điều hành của Savills VN - trong bản báo cáo về tình hình M&A trong lĩnh vực BĐS - đã nhận định về triển vọng trong năm nay: “Số thương vụ sẽ tăng trong năm 2011. Khung pháp lý dần được cải cách. Một số lượng lớn các thương vụ dự kiến sẽ diễn ra trong một vài năm tới...”. Trong năm 2010, lĩnh vực BĐS xếp thứ ba về giá trị M&A (17%), ngang với ngành năng lượng, nhưng số vụ thì chỉ chiếm 6%, trong khi ngành năng lượng chiếm đến 13%. Điều đó cho thấy, giá trị/mỗi vụ sáp nhập của lĩnh vực BĐS khá lớn, thậm chí là lớn nhất vì tỉ lệ giá trị/tỉ lệ thương vụ gần gấp 3 lần, trong khi ngành có giá trị M&A lớn nhất (25%) là tiêu dùng chính cũng chỉ gấp hơn 2 lần mà thôi (chiếm 12% số thương vụ).

Trong từ 3-9 tháng tới sẽ có sự trở lại của thị trường chứng khoán, của nền kinh tế và của thị trường BĐS.

Trong sáu tháng tới, theo ông MacGregor, số dự án BĐS sẽ tiếp tục phát triển mạnh và sẽ diễn ra những vụ giao dịch rất lớn. Ông cho rằng, năm 2011 sẽ là năm của M&A BĐS. “Dù vẫn diễn ra tình trạng thiếu hụt vốn, nhưng những người có tiền sẽ thấy cơ hội làm ăn lớn. Hơn nữa, khuôn khổ pháp lý được cải thiện hơn sau bầu cử sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài vào VN nhiều hơn” - ông nói.

Trong khi đó, ông Fraser Wilson từ Quỹ Dragon Capital dự đoán: “Trong từ 3-9 tháng tới sẽ có sự trở lại của thị trường chứng khoán, của nền kinh tế và của thị trường BĐS. Tuy nhiên, thị trường sẽ vẫn còn nhiều thách thức trừ phi lãi suất giảm”. Ông cho rằng, tín hiệu thị trường sẽ phản ánh rõ nét nhất thông qua sự quan tâm của NĐT nước ngoài tại VN. “Chúng tôi sẽ nhắm đến các Cty trên sàn có giá trị cao; xem xét các Cty BĐS, quỹ đầu tư tại VN và đầu tư trực tiếp vào BĐS có địa điểm tốt” - ông cho biết.

Người trong nước bi quan

Tuy nhiên, sắc thái trong các phát biểu của TS Đỗ Thị Loan - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS TPHCM - lại nhuốm màu bi quan hơn. Bà Loan cho biết, tình hình M&A khả năng sẽ còn khó khăn cho tới năm 2013 vì nhiều yếu tố. Thứ nhất, NĐT trong nước nắm quỹ đất, nhưng khi hợp tác với NĐT nước ngoài lại gặp khó khăn về việc định giá đất để góp vốn.

Trong tình hình BĐS đang đóng băng như hiện nay, việc định giá còn khó thống nhất hơn. Nhiều dự án hình thành trong cơn sốt BĐS năm 2007, nay thị trường giảm giá đất cũng giảm theo, nhưng dự án lại không thể kéo xuống phân khúc trung bình. Vì lý do trên mà NĐT trong nước cũng không còn mặn mà hợp tác với NĐT nước ngoài, vì thế thiếu vốn để triển khai, trong khi vốn vay NH đang bị siết lại. “Nếu có được nguồn vốn dài hạn từ NH lãi suất trên 20%/năm thì cũng chẳng mấy DN nào tự tin vay để triển khai dự án trong lúc nguồn cung còn quá lớn như hiện nay” - bà Loan nói.

Những khó khăn không chỉ dường lại ở đó. Vấn đề thứ hai - theo bà Loan, là NĐT nước ngoài thường đòi có “đất sạch” thì mới quyết định hợp tác, trong khi DN trong nước thiếu vốn thì không thể triển khai đền bù đúng tiến độ. Công bằng mà nói, nhu cầu về BĐS - đặc biệt là về nhà ở - hiện còn rất lớn, tuy nhiên một trong những nhược điểm cố hữu của DN VN gây ra “khủng hoảng thừa” chính từ cách đầu tư theo phong trào. “Đầu tư vào resort, nhà giá thấp, KCN... đang chạy ào theo phong trào, nhưng thử hỏi có bao người mua? Cứ thấy người ta làm được là mình chạy theo làm, liệu có thành công không?” - bà Loan đặt vấn đề.

Đầu tư tràn lan từ phân khúc nhà ở đến phân khúc resort, trong khi nguồn vốn khan hiếm càng khiến các dự án khó triển khai. Có những ngôi biệt thự trong resort giá đến 2 triệu USD/căn, nhưng khách hàng thì được biết 80% đến từ Hà Nội, 20% đến từ TPHCM chứ không có từ nơi nào khác. Những người mua đó có thật sự vì nhu cầu ở, hay chỉ để đầu cơ, rửa tiền?