Một căn hộ, 2 diện tích

Minh họa: DAD

Tại 2 chung cư TDH - Trường Thọ (Q.Thủ Đức, TP.HCM) và TDH - Phước Bình (Q.9, TP.HCM) do Công ty phát triển nhà Thủ Đức (TDH) làm chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ cho khách hàng và đang trong giai đoạn làm sổ hồng. Tuy nhiên, trong quá trình đo đạc ra sổ thì diện tích trong hợp đồng lại không khớp với diện tích ghi trong sổ hồng. Dẫn đến tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Thiệt đủ bề

Theo phản ánh của ông Hiệp, chủ căn hộ 403, chung cư TDH - Phước Bình, trước đây ông ký hợp đồng mua căn hộ diện tích 65,7 m2, với giá hơn 18 triệu đồng/m2. Ngày 10.9, chủ đầu tư mời ông lên thỏa thuận lại diện tích ra sổ hồng. Theo đó, với cách đo từ tim tường đến tim tường, căn hộ của ông Hiệp còn 65,2 m2 và cách đo thông thủy chỉ còn 61,22 m2, đều nhỏ hơn so với diện tích trong hợp đồng. “Chúng tôi chấp nhận mọi cách tính diện tích, miễn sao đúng như trong hợp đồng. Nếu chênh lệch, các bên sẽ phải ngồi lại để tính toán lại. Diện tích tăng so với hợp đồng khách hàng sẽ trả thêm tiền, diện tích giảm chủ đầu tư phải trả lại tiền cho khách hàng”, một cư dân tại đây nêu quan điểm.

Cùng tình cảnh, ông Phan Duy (Q.Tân Bình, TP.HCM), cho biết mình và hàng trăm người khác mua căn hộ tại chung cư Thới An (Q.12) của Công ty Đất Lành, khi làm sổ hồng thì bị yêu cầu ký hợp đồng mới với diện tích tăng thêm từ 1 - 2 m2. Phần tăng thêm, chủ đầu tư yêu cầu đóng thêm tiền, nhưng nhiều trường hợp bị giảm diện tích chủ đầu tư lại không chịu trả lại tiền. “Có người ngại phiền hà nên chấp nhận đóng thêm tiền hoặc bỏ không lấy lại tiền từ chủ đầu tư để nhận sổ, còn tôi không chịu nên vẫn không có sổ”, ông Duy bức xúc.

Chị Thanh, mua căn hộ tại một chung cư ở huyện Nhà Bè (TP.HCM), cũng cho biết đã mua căn hộ có diện tích tạm tính 100 m2. Mới đây chủ đầu tư đo lại diện tích để làm sổ hồng, chị Thanh đã “tá hỏa” khi diện tích bị giảm đến 10 m2. Trong khi đó, khi tính phí bảo trì căn hộ, các chủ đầu tư thu 2% trên tổng giá trị hợp đồng trước thuế. Phí dịch vụ cũng tính dựa trên diện tích căn hộ ghi trong hợp đồng. Như vậy, ngoài phần thiệt vì mất diện tích căn hộ, các chủ nhà này còn phải đóng phí quản lý cho một phần diện tích mình không hề được sở hữu. Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Hưng Thịnh, cho rằng hiện hầu hết các chung cư đều xảy ra tình trạng tranh chấp diện tích căn hộ khi mà cách đo diện tích trong hợp đồng và sổ hồng chưa thống nhất.

Luật “đá” nhau

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, giải thích theo quy định của luật Xây dựng, DN bán nhà tính diện tích theo cách đo phủ bì trong khi Nghị định 71 tính nhà theo lọt lòng. Hai cách tính này diện tích chênh nhau 5 - 8% dẫn đến những tranh chấp. Người dân không muốn tranh chấp phần diện tích chênh lệch, họ chỉ muốn mua diện tích như thế nào, cấp sổ cho người ta diện tích đó để họ có thể mua bán, cầm cố ngân hàng dễ dàng. Căn cứ theo thực tế, hợp đồng để ra sổ tính theo cách đo từ tim tường đến tim tường. Những bức tường chịu lực, không dính đến các căn hộ khác thì nên giao cho người dân quản lý với điều kiện không được đập phá. Còn nếu vẫn tồn tại các quy định đá nhau như hiện nay, người dân không ra được sổ, DN cũng không thu được khoản tiền 5% còn lại (khi nhận sổ hồng), khó cho tất cả các bên.

Thực tế, ngay trong Thông tư số 16 của Bộ Xây dựng cũng không thống nhất khi quy định diện tích căn hộ được xác định theo một trong hai phương pháp: tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Hay Thông tư số 01 cũng của Bộ Xây dựng lại quy định các bên mua - bán phải ghi rõ cách tính diện tích căn hộ trong hợp đồng. Do đó, việc tính diện tích căn hộ được thực hiện theo thỏa thuận của hợp đồng mà hai bên đã ký kết.

Ông Nguyễn Nam Hiền nhận xét trong lúc luật còn mâu thuẫn, chủ đầu tư cần quy định rõ cách đo diện tích căn hộ ngay trong hợp đồng, khi ra sổ hồng sẽ áp dụng cách tính này. Nếu diện tích chênh lệch, các bên phải trả lại tiền cho nhau. Tuy nhiên, để tránh tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, luật cần quy định rõ cách tính diện tích căn hộ trong hợp đồng mua bán và khi ra sổ hồng.

Trả lời Thanh Niên, ông Phạm Gia Hòa, Phó giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, cho biết Bộ Tài nguyên - Môi trường đã họp với Bộ Xây dựng và thống nhất cấp sổ hồng căn cứ trên diện tích ghi trên hợp đồng mua bán giữa DN với khách hàng. Nếu trong hợp đồng quy định cách tính diện tích từ tim tường đến tim tường thì sổ hồng cũng tính như vậy và ngược lại. Trước đây theo luật Nhà ở, khung sườn, tường bao… chịu lực cho căn hộ được xác định là phần sở hữu chung nên không được tính vào diện tích căn hộ. Nhưng nhiều chủ đầu tư và cả người dân phản đối vì họ cho rằng những phần đó đã tính trong giá thành. “Nên nếu theo cách tính như trên khách hàng sẽ không được sử dụng tường, hộp gen của căn hộ... cũng không thỏa đáng. Bởi nhà mà không có tường, cột sao mà ở. Rồi với cách tính như vậy khách hàng sẽ không được quyền sử dụng tường, cột. Khi muốn sử dụng phải xin phép chủ đầu tư hoặc ban quản trị tòa nhà. Chính vì vậy, hai bộ đã thống nhất cách đo đạc ra sổ hồng căn cứ theo hợp đồng mua bán”, ông Hòa nói.