Nợ xấu có tài sản đảm bảo bằng bất động sản của Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Đây có thể là miếng mồi ngon cho các ông chủ ngoại. Lý thuyết là vậy nhưng thực tế lại không hề dễ do những rào cản về pháp lý, thủ tục.

Vướng luật, mắc thủ tục

Chuyên gia ngân hàng Lê Xuân Nghĩa cho biết, trước đây nhiều ngân hàng lo ngại sẽ không bán được nợ xấu bởi Việt Nam chưa có môi trường thuận lợi. Tuy nhiên, thực tế diễn ra ngược lại. Các nhà đầu tư nước ngoài đang xếp hàng để chờ mua nợ xấu của Việt Nam, nhiều hơn cả mong đợi. Trong số đó, có những nhà đầu tư “cá mập” của thế giới như Blackstone Group, Deutsche Bank Capital...

Mặc dù vậy, ông Nghĩa cũng cho biết, nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào quá trình này không dễ bởi quy định hạn chế người nước ngoài không được sở hữu tài sản đất đai ở Việt Nam, mà chỉ được thuê. Điều này gây khó khăn trong việc mua tài sản thế chấp, vì đa số các tài sản thế chấp nợ xấu đều là BĐS.

Theo ông Nghĩa, vấn đề khiến nhà đầu tư nước ngoài lo ngại nhất khi mua nợ xấu của Việt Nam là thủ tục. Đa phần họ không quan tâm tới việc sở hữu tài sản ở Việt Nam, thậm chí chỉ cần thuê dài hạn, nhưng điều mà nhà đầu tư mong mỏi nhất là thủ tục phải triển khai thật nhanh.

(ảnh minh họa - ANTĐ)

Theo chuyên gia kinh tế Phạm Nam Kim, nếu thực sự có nhiều nhà đầu tư ngoại chấp nhận rủi ro để mua các khoản nợ xấu tại các tổ chức tín dụng Việt Nam thì đó là một tin vui. Để xử lý các khoản nợ xấu khổng lồ, Việt Nam nên mở cửa cho nước ngoài tham gia. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là thăm dò mà thôi, bởi nhà đầu tư nước ngoài hiện rất lúng túng, không biết mua theo cách nào. Họ chưa tiếp cận được thông tin về tài sản, chưa thể định giá, chưa biết rõ về chính sách, cách xử lý tài sản đó ra sao để có thể có lợi.

Trên cơ sở pháp lý, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế Ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam), cho rằng, các quy định của pháp luật liên quan đến BĐS hiện nay không cho phép sở hữu, thế chấp với người nước ngoài. Vì vậy, nhà đầu tư nước ngoài muốn mua lại số nợ xấu có tài sản đảm bảo bằng BĐS tại Việt Nam là không thể thực hiện được. Ngay cả các thủ tục mua bán nợ, tham gia góp vốn... cũng bế tắc. Nếu muốn để nhà đầu tư nước ngoài mua lại nợ xấu là bất động sản thì phải sửa đổi lại luật lệ. Nhưng đến nay vẫn chưa thấy có sự khởi động nào về vấn đề này.

“Bản thân việc bán nợ có tài sản đảm bảo bằng bất động sản cho nhà đầu tư, khách hàng trong nước hiện cũng hết sức phức tạp, khó khăn, kéo dài và ít thành công”, ông Đức nhấn mạnh.

Bốn năm không xong một khoản nợ

Lãnh đạo một ngân hàng đang nắm giữ nhiều tài sản bằng bất động sản của cả cá nhân và DN cho biết,trong hợp đồng vay vốn giữa ngân hàng và bên đi vay có thỏa thuận hai bên được phép xử lý tài sản đảm bảo nếu không thu hồi được nợ. Tuy nhiên, trên thực tế thì để đấu giá hay bán được tài sản đảm bảo bằng BĐS không hề đơn giản, vì phải thực hiện khâu chuyển nhượng, sang tên phải qua công chứng. Giao dịch chỉ thành công khi bên đứng tên cũng là người đi vay chấp thuận, còn không sẽ không thực hiện được. Khi đó ngân hàng lại phải khởi kiện ra tòa án. Ra tòa sơ thẩm, có phán quyết, nếu người đi vay không chấp nhận, sẽ khiếu kiện lên tòa án cấp cao hơn... cứ như thế cho đến khi có phán quyết cuối cùng, rồi chuyển sang cơ quan thi hành án... Để giải quyết xong, nhanh cũng phải mất 4 năm, còn không thì sẽ kéo dài hơn nữa.

Thậm chí, với khách hàng cá nhân thế chấp ngôi nhà đang ở (ngôi nhà duy nhất), đến lúc thi hành cưỡng chế gia đình họ sẽ sống ở đâu hay bị đẩy ra đường, ảnh hưởng xấu tới đời sống, xã hội. Nhiều địa phương không đồng ý và rất khó để cưỡng chế thành công.

Chính vì vậy, nhiều ngân hàng mặc dù đang nắm giữ nhiều tài sản đảm bảo bằng bất động sản mà không thể bán để thu hồi nợ, cũng không muốn bán vì nó quá phức tạp. Do đó, thể nói việc bán nợ xấu bằng tài sản đảm bảo là BĐS ngay cho các nhà đầu tư trong nước cũng rất phức tạp về mặt thủ tục chứ chưa nói đến bán cho người nước ngoài.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, nhà đầu tư nước ngoài có thể thuê các tài sản đảm bảo là BĐS, hướng này dễ dàng hơn. Song, phần lớn nhà đầu tư muốn mua nợ xấu để sau bán lại, thu lợi chứ không phải ai cũng muốn thuê để kinh doanh. Đã thuê để kinh doanh thì cần phải có dự án. Hơn nữa, nhà đầu tư nước ngoài muốn kinh doanh tại Việt Nam, theo quy định hiện hành, hoàn toàn có thể đi thuê đất dễ dàng và còn được hưởng nhiều ưu đãi về thuế, về đầu tư hạ tầng... chả dại gì vướng vào BĐS cắm nợ.

Ông Cao Sỹ Kiêm, Chủ tịch Hiệp hội DN nhỏ và vừa Việt Nam, cho rằng, giữa thời buổi khó khăn như hiện nay, nếu chỉ bán nợ xấu trong nước thì đối tượng mua sẽ không nhiều, nhưng rất khó để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động mua, bán nợ xấu.

Các chuyên gia kinh tế khẳng định có thể có nhiều nhà đầu tư nước ngoài hào hứng với việc mua nợ xấu của Việt Nam. Tuy nhiên, trong vài năm tới, Việt Nam chưa thể trông đợi vào bán nợ cho nhà đầu tư nước ngoài khi những rào cản về pháp lý, thủ tục bán nợ xấu, tỷ lệ sở hữu cổ phần, quyền nắm giữ đất đai... chưa được tháo gỡ.

Không thể bán được nợ xấu thì nợ xấu vẫn sẽ được "gửi" tại VAMC, sau 5 năm theo quy định, số nợ đó lại đem trả lại cho các ngân hàng.

Trần Thủy (VEF)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.