M&A dự án, khẩu vị của các đại gia nước ngoài

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG), cho biết dự án Phước Kiển đóng vai trò quan trọng, tạo sức bật kinh doanh cho công ty. Vì thế trong thời gian tới, mọi nguồn lực của QCG sẽ tập trung vào dự án này.

Buồn ngủ gặp chiếu manh

QCG khởi động dự án Phước Kiển từ năm 2008 đến nay. Dự án này nằm tại huyện Nhà Bè (TP.HCM), có diện tích khoảng 91 héc ta, với thiết kế là khu phức hợp gồm biệt thự, nhà phố, trung tâm thương mại và chung cư cao tầng. Nếu mọi việc thuận lợi, Phước Kiển đã có khả năng đem lại hàng ngàn tỷ đồng lợi nhuận cho QCG.

Tuy nhiên, quá trình giải phóng mặt bằng chậm, cộng với dòng tiền luôn thiếu hụt do các dự án bất động sản khác kinh doanh không thuận lợi vì thị trường rơi vào chu kỳ thấp điểm, khiến Phước Kiển trở thành gánh nặng cho QCG.

Nhưng điều đáng sợ nhất đối với QCG chính là khoản nợ phát sinh từ Phước Kiển, mà theo lời bà Loan, nợ phải trả cho Ngân hàng BIDV gần 2.000 tỷ đồng sắp đến ngày đáo hạn. “Vấn đề là hoạt động kinh doanh của QCG không tạo ra đủ nguồn tiền để thanh toán”, bà Loan cho biết.

Sức ép với ban lãnh đạo QCG là rất lớn trong quá trình tìm các phương án xử lý khoản nợ này. Trước đây, QCG đã nhiều lần đối diện với tình huống này, và hệ quả phải đi đến là các giải pháp cực đoan như bán tài sản, chấp nhận phát hành trái phiếu chuyển đổi với điều khoản bất lợi. Một lần nữa Phước Kiển đứng giữa hai lựa chọn, hoặc là bán để trả nợ hoặc giữ lại cho lợi ích dài hạn. Bản thân bà Loan không muốn bán vì đã một lần phải chấp nhận sang tay dự án Vân Đồn, mà đến giờ bà vẫn còn nuối tiếc, vì nếu giữ được Vân Đồn sẽ đem lại khoản lãi lên đến 500 tỷ đồng.

Trong lúc đang trong thế khó, một đối tác Hong Kong bị hấp dẫn bởi Phước Kiển, đã tìm đến thương thảo với QCG. Bà Loan đã đưa ra đề nghị hỗ trợ QCG trả nợ dự án Phước Kiển, và đối tác này đã giúp QCG tất toán toàn bộ khoản nợ này. QCG không chỉ thoát cảnh bị “xiết nợ” mà còn có cơ hội triển khai dự án để tìm kiếm các khoản lợi nhuận tốt hơn trong tương lai. Thị trường xuýt xoa theo kiểu: QCG đang buồn ngủ đã gặp được chiếu manh!

Theo bà Loan, đối tác xuống tiền giúp QCG một phần là vì diện tích dự án lớn, thủ tục pháp lý hoàn thiện. Phước Kiển là một trong những dự án có vị trí đẹp và hiếm hoi còn lại tại TP.HCM. “Chưa kể, QCG còn nhiều dự án khác đang triển khai, và trong tương lai đối tác muốn hợp tác với QCG trên nhiều lĩnh vực như thủy điện, nông nghiệp”, bà Loan nói.

Một góc dự án Happyland ở Long An. Ảnh: Minh Tú

Tương tự, các chủ đầu tư đầu tiên của dự án khu phức hợp giải trí Happyland (Bến Lức, Long An) đã thực sự thở phào nhẹ nhõm khi đã có dòng tiền mới cho dự án này sau một thời gian dài không thể triển khai thi công như kế hoạch vì thiếu vốn. Đây là dự án đầy tham vọng của Tập đoàn Khang Thông, đơn vị muốn xây cho Việt Nam một khu phức hợp giải trí quy mô và hiện đại tương tự Công viên Disneyland. Dự án có tổng số vốn đầu tư gần 2 tỷ USD, khi hoàn thành được đánh giá là khu vui chơi giải trí lớn nhất Đông Nam Á, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí cho du khách trong và ngoài nước, góp phần vào việc tăng trưởng ngành du lịch Việt Nam.

Thế nhưng Happyland đã nằm bất động sau lễ khởi công năm 2011 cho đến nay. Và chỉ khi một nhà đầu tư nước ngoài mua lại gần 90% cổ phần của dự án này, Khang Thông bắt đầu khởi công trở lại dự án. Ngay chính ban lãnh đạo của Khang Thông cũng phải thừa nhận sự hồi sinh của dự án nhờ hoàn toàn vào dòng vốn nước ngoài.

Đánh giá về các thương vụ này, một chuyên gia cho rằng, đây là cách mà đối tác nước ngoài góp vốn vào cùng doanh nghiệp Việt Nam để tham gia vào thị trường bất động sản nhằm tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt với kỳ vọng về dòng tiền sinh lời cao. Chỉ bằng cách này nhà đầu tư nước ngoài mới hiện thực hóa lợi nhuận nhanh, vì nếu tự thực hiện một dự án, họ sẽ gặp nhiều khó khăn về thủ tục và giải phóng mặt bằng. Đó là chưa kể họ không dễ tìm được các khu đất sạch, có vị trí tốt với mức giá hợp lý.

Bám rễ vững chắc

Thời gian gần đây, thị trường chứng kiến các nhà đầu tư Nhật Bản đổ mạnh vốn vào các dự án bất động sản tại Việt Nam. Hàng loạt các dự án có tổng vốn đầu tư lên đến hàng trăm triệu USD được công bố gần đây đều có bóng dáng các nhà đầu tư Nhật. Chẳng hạn, Công ty Nishi Nippon và Hankyu hợp tác cùng Công ty cổ phần đầu tư Nam Long xây dựng dự án khu dân cư Mizuki Park tại huyện Bình Chánh, TP.HCM. Dự án rộng 26 ha, có tổng vốn đầu tư 351 triệu USD.

Phối cảnh dự án Mizuki Park

Tương tự, Tập đoàn đầu tư và phát triển Sơn Kim (Sơn Kim Land) gần đây cũng đã nhận được nguồn vốn 100 triệu USD từ nhà đầu tư Nhật Bản. Hoặc thương vụ mua lại dự án La Casa tại quận 7 của Công ty Vạn Phát Hưng từ hai nhà đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia và quỹ Creed Group (Nhật). Tổng giá trị thương vụ được công bố là 910 tỷ đồng, tương đương khoảng 40 triệu USD.

Vào những ngày cuối năm 2017, thị trường địa ốc đã chứng kiến sự ký kết hợp tác giữa Tập đoàn Mitsubishi và Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng Phúc Khang trong việc đầu tư, phát triển dòng sản phẩm Diamond Lotus, dự án nhà ở được xây dựng, quản lý vận hành theo tiêu chuẩn LEED của Mỹ có tổng vốn đầu tư 1.286 tỷ đồng. Liên doanh này sẽ tập trung nghiên cứu, đầu tư, phát triển các quỹ đất hiện hữu của Phúc Khang có giá trị trên 500 triệu USD với tổng quy mô 20 ha bao gồm khu phức hợp thương mại, chung cư cao tầng tại TPHCM.

Thị trường cũng còn chứng kiến một liên doanh giữa Tập đoàn Maeda, công ty xây dựng uy tín hàng đầu Nhật Bản và Công ty Thiên Đức thuộc Tổng công ty Golf Long Thành, cùng hợp tác phát triển dự án Waterina Suites với tổng giá trị đầu tư cũng lên đến hàng trăm triệu USD. Dự án bao gồm các căn hộ cao cấp hạng sang, penthouse, duplex, căn hộ đơn tầng.

Theo ông Masakazu Yamaguchi, Giám đốc Quỹ đầu tư Creed Group, ngay từ những ngày đầu tiên, Creed Group đã nhìn nhận bất động sản TP.HCM là một thị trường đầy tiềm năng, nên muốn tìm đối tác chuyên nghiệp, am hiểu thị trường để cùng phát triển dự án.

“Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều dư dịa phát triển vì sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu, cùng với việc mở rộng điều kiện cho phép sở hữu bất động sản đối với người nước ngoài. Đồng thời, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu có tín hiệu tăng tốc phát triển mạnh mẽ hơn nên thu hút các nhà đầu tư Nhật đổ nguồn lực đầu tư”, ông Masakazu Yamaguchi nói.

Khác với nhà đầu tư Nhật có thể tìm kiếm lợi nhuận thông qua các thương vụ liên doanh, góp vốn vào các dự án bất động sản, giới đầu tư Singapore nhìn thị trường bất động sản Việt Nam là nơi không chỉ tìm kiếm lợi nhuận mà còn địa điểm lý tưởng đặt cứ địa cho hoạt động lâu dài.

Cụ thể, Tập đoàn CapitaLand (Singapore) đã thành lập quỹ đầu tư chuyên về bất động sản thương mại tại Việt Nam là CapitaLand Vietnam Commercial Fund I (CVCFI). Hiện nay, tổng vốn huy động tại quỹ này đã lên đến 300 triệu USD. CVCFI có mục tiêu thực hiện các thương vụ M&A và mở rộng các dự án bất động sản tại thị trường Việt Nam. Đến nay, cái tên CapitaLand không còn xa lạ với nhiều dự án đình đám tại thị trường Việt Nam.

Theo ông Lim Ming Yan, Tổng giám đốc Tập đoàn CapitaLand tại Đông Nam Á, Việt Nam là thị trường lớn thứ ba của CapitaLand, chỉ sau Singapore và Malaysia, trong đó TP.HCM là một điểm đến đầy tiềm năng để cho tập đoàn này phát triển những tổ hợp đô thị hiện đại. "Chúng tôi nhìn thấy nhiều cơ hội phát triển bất động sản tại Việt Nam, với một tiềm năng đầu tư phát triển dài hạn, mà xu hướng này sẽ kéo dài ít nhất trong vòng một thập niên nữa”, ông Lim Ming Yan nói.

Nói về nhà đầu tư Singapore không thể không nhắc đến những tên tuổi lớn trong ngành kinh doanh bất động sản như Sembcorp, Ascendas, Mapletree và Keppel Land, những đơn vị đã hiện diện và đầu tư mạnh tại Việt Nam. Chẳng hạn, Sembcorp đã triển khai 5 khu công nghiệp Việt Nam - Singapore trải dài từ Bắc đến Nam, thu hút một lượng lớn vốn đầu tư và tạo trên 140.000 việc làm cho cư dân địa phương. Còn Keppel Land, một đại gia bất động sản nổi lên với dự án Saigon Centre đi vào hoạt động từ năm 1996, đang đầu tư nhiều dự án bất động sản, từ căn hộ, khách sạn, khu nghỉ dưỡng cho đến trung tâm thương mại, như Sedona Suites Royal Park (Hà Nội), các khu dân cư cao cấp Villa Rivera, The Estella, dự án Nam Rạch Chiếc.

Ông Norman Lim, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp Singapore tại TP.HCM, cho biết Singapore tích cực đầu tư vào Việt Nam không chỉ để hưởng các ưu đãi đầu tư hấp dẫn, mà mục tiêu chính là mở rộng cứ địa sản xuất, nơi đất đai tại Singapore rất khó có đủ để phục vụ mục đích mở rộng đầu tư phát triển các dự án.

Ngoài ra, nguồn vốn từ Trung Quốc và Hàn Quốc cũng ngày càng đổ nhiều vào thị trường bất động sản Việt Nam. Dòng tiền này chảy vào các phân khúc khác nhau như nhà ở, văn phòng cho thuê, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.

Giữa năm 2017, P.H Group, doanh nghiệp Đài Loan (Trung Quốc), đã mua Khu công nghiệp Bàu Bàng (Bình Dương) từ Tập đoàn Becamex, đồng thời thâu tóm thêm dự án khách sạn Future Otis tại Nha Trang. Tập đoàn Sunwah (Hong Kong - Trung Quốc) cũng đang triển khai dự án cao cấp trên đường Nguyễn Hữu Cảnh (Bình Thạnh, TP.HCM) với tổng số vốn khoảng 200 triệu USD. Hoặc nhà đầu tư Hàn Quốc tuyên bố đầu tư 885,85 triệu USD để xây dựng dự án khu phức hợp thông minh tại khu chức năng số 2A trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Và những kỳ vọng

Như vậy có thể thấy, trong cuộc đua dòng vốn nội và ngoại vào thị trường bất động sản, xem ra vốn ngoại đang chiếm ưu thế. Nguyên nhân, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, năm 2015 tăng trưởng tín dụng là 12% thì tăng trưởng tín dụng trong bất động sản là 25%. Sang đến năm 2016, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ còn khoảng 12% và 9 tháng đầu năm 2017 chỉ còn 4%. Điều này cho thấy rằng, tín dụng cho lĩnh vực bất động tiếp tục được kiểm soát chặt và khó có thể tạo ra hiệu ứng bong bóng tài sản từ đây.

Dòng vốn ngoại luôn có xu hướng tìm về những thị trường có cơ hội đầu tư tốt, mà bệ đỡ cho điều này phải nằm ở sự tăng trưởng kinh tế, sự gia tăng tầng lớp trung lưu, tốc độ đô thị hóa, sự hoàn thiện các khung pháp lý, cơ chế chính sách thông thoáng, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng tốt hơn và kỳ vọng tăng giá tài sản trong dài hạn.

Theo Ngân hàng Thế giới (World Bank), tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam giai đoạn 2010-2015 đạt 3%, ngang với Thái Lan và cao hơn Indonesia, Singarpore và Philippines; giai đoạn 2015-2020 dự kiến 2,6% và 2020-2025 là 2,2%, cao nhất trong khu vực. Việt Nam cũng là quốc gia có tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Giai đoạn 2005-2015, mức tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam là 15,3% và dự kiến đạt 18,2% giai đoạn 2016-2020. Dân số trẻ và tầng lớp trung lưu tăng mạnh chính là đối tượng có nhu cầu mua nhà ở lớn nhất.

Trong một đánh giá mới nhất của Jones Lang LaSalle, Việt Nam cùng với Ấn Độ đang trở thành một điểm đến ưa thích của các nhà đầu tư, đặc biệt dòng tiền đang đổ vào thị trường bất động sản ở một quy mô chưa từng thấy. Vài năm trước các thành phố Bangalore, Jakarta và Manila chiếm vị thế hàng đầu trong ưu tiên của các nhà đầu tư nước ngoài thì năm nay TP.HCM đang chiếm ưu thế này.

Các nhà đầu tư nước ngoài đang so sánh tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay so với Trung Quốc cách đây 10-15 năm. Điều đó cho thấy, triển vọng dài hạn tìm kiếm lợi nhuận vẫn còn tốt. Điểm đặc biệt hiện nay giá trị bất động sản tại TP.HCM đang tăng cao. Điều đó phản ánh niềm tin vào sự tăng trưởng dài hạn về thị trường bất động sản. Nền kinh tế đã bắt đầu phục hồi trở lại như trước thời kỳ khủng hoảng kinh tế thế giới, nhưng giá trị tài sản vẫn chưa đạt mức ở thời đểm đó nên các cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn tốt.

“Tuy nhiên, hiện chi phí đất đai tăng rất cao nên cơ hội lợi nhuận cho các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng mọi thứ từ đầu là không còn nhiều, nên dòng tiền ngoại có xu hướng đổ vào các thương vụ M&A tại các dự án bất động sản sẽ tăng mạnh trong năm mới”, Jones Lang LaSalle nhận định.

Dự báo BĐS sẽ tăng trưởng tích cực

Dự báo thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất trên thị trường. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn, còn các dự án cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Dự báo phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ còn tiếp tục tăng trưởng nóng.

Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước, kể cả với các nhà đầu tư nước ngoài, xu thế kinh doanh BĐS qua mạng, xu thế phát triển BĐS xanh, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng… sẽ tác động tích cực và góp phần phát triển thị trường BĐS bền vững.

Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018. Điều này sẽ đẩy nhanh việc thực hiện các dự án, và góp phần sàng lọc thị trường BĐS. Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường BĐS trong năm 2018.

Các quy phạm pháp luật quan trọng dự kiến sẽ được ban hành, và các chủ trương của Chính phủ, của thành phố sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS 2018. Thành phố sẽ thực hiện các chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, chống ngập nước, chống kẹt xe, xây dựng đô thị thông minh, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại các chung cư cũ, hư hỏng nặng... sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)