M&A bất động sản 2015 dưới góc nhìn chuyên gia

Tiến Sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam

Xét về cấp độ dự án, cấp độ công ty, cả số lượng cũng như giá trị, năm 2014 có thể nói là năm có thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản nhiều nhất. Điều này cho thấy sức hút về bất động sản Việt Nam đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nếu như năm 2013 được xem là năm được đánh dấu về số lượng và quy mô giá trị của dự án thì trong năm 2014, hoạt động M&A mở rộng hơn và trải đều khắp các lĩnh vực.

Bên cạnh đó, chúng ta có các chính sách như việc cho phép phân lô bán nền từ 5/1/2014, đặc biệt Quốc hội vừa thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) đã nới lỏng các điều kiện cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giao dịch phân khúc nhà ở. Do vậy chúng ta có quyền tin rằng trong năm 2015, thị trường bất động sản sẽ có những bước tiến đáng kể.

Ông Timothy Horton - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự gia nhập của nhiều nhà đầu tư quốc tế lớn. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục đầu tư vào thị trường Việt Nam, trong đó phải kể đến đầu tư của các công ty liên doanh Việt - Nga tại khu vực miền Trung. Bên cạnh đó, cũng có không ít thương vụ diễn ra giữa các nhà đầu tư nội địa.

Với mong muốn triển khai dự án từ các chủ đất, các công ty liên doanh sẽ tiếp tục tạo nên những thương vụ M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam đặc biệt là trong nửa đầu năm 2015.

Dù vậy, Cushman & Wakefield nhận thấy rằng, các nhà đầu tư và quỹ đầu tư hiện chịu nhiều áp lực hơn khi quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Vấn đề không nằm ở việc thiếu vốn mà chính là việc nguồn vốn đó nên được đầu tư vào các dự án như thế nào.

Ông Marc Townsend - Tổng Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Hoạt động M&A trong năm nay vẫn chậm hơn dự đoán của chúng tôi. Hiện vẫn còn quá ít bất động sản có thể giao dịch trên thị trường bởi mức giá chào bán quá cao trong khi tính minh bạch vẫn còn thấp và chưa kể đến nhiều vấn đề tồn đọng chưa được giải quyết. Tuy nhiên, các nhà đầu tư trong nước dường như “nhanh chân” hơn so với các nhà đầu tư nước ngoài.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mở ra “sân chơi” mới cho đầu tư nước ngoài tại thị trường trong nước, đặc biệt là các nhà đầu tư đang tìm kiếm những bất động sản sinh lời như cao ốc văn phòng.

Bên cạnh đó, nhiều nhân tố tích cực như niềm tin gia tăng đối với thị trường nhà ở, lãi suất thấp, lạm phát giảm, FDI và GDP tăng, kinh tế và tiền tệ ổn định, các Hiệp định Thương mại tự do đang được thảo luận tích cực, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các nhà đầu tư đang quay lại những thị trường mới nổi… Tất cả tạo nên một bức tranh đầy hứa hẹn cho năm 2015 tại Việt Nam.

Dù vậy, chúng ta sẽ tiếp tục thấy không những các quỹ đầu tư nước ngoài rút khỏi thị trường, nhất là thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ, mà còn có cả các nhà đầu tư và chủ đầu tư hoạt động từ giữa thập niên 90 cũng đang tìm cách chuyển nhượng dự án vì hợp đồng thuê đất và giấy phép đầu tư còn chưa đến 20 năm.

Ông Rudolf Hever - Giám đốc điều hành Công ty Tư vấn Bất động sản Alternaty

Hiện nay, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đều đang tích cực tìm kiếm những bất động sản có chất lượng. Tuy nhiên, tỉ lệ thành công của các giao dịch vẫn còn thấp.

Nguyên nhân đầu tiên là do các nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm thường tập trung vào những tiêu chí đầu tư cụ thể và nghiêm ngặt mà rất ít bất động sản hoặc dự án có thể đáp ứng được.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đều rất nhạy bén với thời gian. Khi họ xác định đúng mục tiêu, họ phải thực hiện giao dịch rất nhanh chóng vì chi phí thời gian và sự chậm trễ sẽ làm giảm lợi nhuận. Vì vậy, họ chỉ xem xét những dự án đã được chuẩn bị kỹ càng với đầy đủ tài liệu cần thiết cho quá trình thẩm định và ra quyết định đầu tư. Ngoài ra, bên bán phải có ý định nghiêm túc và kỳ vọng thực tế.

Tuy nhiên, những cơ hội như vậy trên thị trường không có nhiều và tôi nghĩ rằng điều này khó có thể thay đổi đáng kể trong thời gian tới. Vì vậy, ngay cả khi cơ chế vay vốn trở nên dễ tiếp cận hơn và chi phí vốn tiếp tục giảm, tôi dự đoán sẽ khó có một làn sóng M&A lớn trong năm tới. Hoạt động M&A trong năm 2015 sẽ duy trì ở mức tương tự như năm 2014, đặc biệt sẽ có ít chủ sở hữu phải lo lắng khi lãi suất tiếp tục giảm và thị trường bất động sản đang được phục hồi dần.