Lối thoát nào cho nhà thu nhập thấp?

Nhà thu nhập thấp cho người giàu (!?)

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có động thái đề nghị UBND TP. Hà Nội mở rộng đối tượng mua nhà TNT tại một số dự án trên địa bàn để đáp ứng nhu cầu của người dân, nhằm tháo gỡ tình trạng ế ẩm tại một số dự án do giới hạn về địa bàn. Theo đó, đối tượng TNT có hộ khẩu thường trú hoặc đang tạm trú, làm việc và tham gia đóng bảo hiểm xã hội tại TP Hà Nội từ 1 năm trở lên (không giới hạn địa bàn quận, phường) sẽ có cơ hội mua nhà TNT.

Giá nhà thu nhập thấp đang ngoài tầm với của người nghèo. Ảnh minh họa

Tuy nhiên, điều người dân quan tâm nhất đó là giá để sở hữu nhà TNT vẫn chưa được giải quyết. Đa số người dân cho rằng, nếu vẫn giữ mức giá từ 10 - 13 triệu đồng/m2 thì phần đông người TNT sẽ không có tiền mua, nhà TNT sẽ tiếp tục rơi vào cảnh ế chỏng chơ, nhà làm ra nhưng sẽ chẳng có người mua.

TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết: "Khái niệm nhà cho người TNT có vẻ không hoàn toàn chính xác. Ở nước ngoài người ta cũng phát triển loại hình nhà này nhưng họ gọi chung là nhà ở xã hội. Nếu gọi là nhà TNT thì giá bao nhiêu là hợp lý? Tổng thu nhập bao nhiêu một tháng, một năm thì được gọi là thu nhập thấp? Người TNT không thể bỏ tiền 1 lần ra để mua được 1 căn nhà, nếu bỏ tiền một lần mà mua được thì là người thu nhập trung bình".

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, phát triển nhà cho người TNT là một bước đi đúng đắn, tuy nhiên ngay từ đầu chủ trương đã không rõ ràng. Ngay chuyện quy định diện tích nhà TNT là bao nhiêu, nguyên vật liệu sử dụng thế nào cũng không rõ. Các chủ đầu tư cứ chuộng nhà to, diện tích từ 60-70 m2, trong khi họ hoàn toàn có thể xây dựng nhà diện tích chỉ bằng một nửa. Vì sao lại thế? Đơn giản vì càng xây nhà to, càng sang trọng họ thu được lợi nhuận nhiều hơn.

Lý giải cho nguyên nhân giá nhà TNT tại Hà Nội cao ngoài tầm với của người dân, TS Phạm Sỹ Liêm thẳng thắn: "Xây nhà to, sử dụng những nguyên vật liệu hiện đại chắc chắn giá thành sẽ phải cao. Lỗi đầu tiên là do các chủ đầu tư không nghiên cứu thị trường, không tiến hành điều tra xã hội học. Họ chỉ quan tâm một điều duy nhất là lợi nhuận. Hệ quả là giá quá cao người dân thờ ơ là đúng".

Đúng như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói: "Người nghèo chẳng bao giờ mua được nhà nếu cứ làm như thế này, giá cao và với mức lương như hiện nay. Lương như Thứ trưởng chúng tôi tính còn 40 năm mới mua được nhà". Những đối tượng mua được nhà có thể không phải là người TNT hoặc họ có những thu nhập khác ngoài đồng lương chân chính. Làm sao phải có cơ chế chính sách để những người làm công ăn lương cũng có thể mua được nhà. Đó mới là điều cốt lõi.

Nguyên nhân thứ 3, hiện nay chúng ta không áp dụng một kỹ thuật, vật liệu gì về xây dựng nhà TNT. Chủ đầu tư thích làm nhà kiểu gì, thích sử dụng vật liệu gì thì làm. Có một thực tế, chúng ta chưa hề tổ chức một hội nghị nào bàn về việc xây dựng nhà ở như thế nào cho rẻ, quy hoạch nhà ở thế nào cho tốt. Sự đóng góp về khoa học, công nghệ có thể làm cho giá nhà TNT tụt đi ít nhất 30%. Nếu áp dụng công nghệ đó chắc chắn giá sẽ không cao như hiện nay".

Phó chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam Nguyễn Trường Tiến cho rằng, các doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại, họ được quyền bán với mức giá họ muốn. Làm nhà TNT, việc định giá còn phải qua sự xét duyệt của các cấp, lại quay lại chế độ xin cho. Người có quyền có thể ấn định cho doanh nghiệp bán với giá bao nhiêu. “Chúng ta lại đang quay trở lại thời kỳ bao cấp muốn bán một căn nhà phải xin phép. Làm như thế không tường minh được thị trường nhà ở”, ông Tiến nói.

Giá thành và kiểm soát giá có vấn đề?

Theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở, Sở Xây dựng Hà Nội, giá thành nhà TNT phụ thuộc vào nhiều yếu tố từ diện tích căn hộ, thiết kế, diện tích tiện ích do Sở Tài chính quyết định.

Tuy nhiên GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn bày tỏ: "Theo tôi việc kiểm soát giá tại Hà Nội thực sự có vấn đề. Từ khâu kiểm toán về mặt kỹ thuật, xây dựng nhằm tính chính xác giá thành sản xuất đến khâu cho phép doanh nghiệp bán chưa được kiểm tra chặt chẽ. Khi cần thiết có thể áp đặt giá cho nhà TNT và sự can thiệp của cơ quan quản lý phải mạnh mẽ hơn".

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành (TP Hồ Chí Minh) cho biết: "Theo tôi, Nhà nước phải có một tiêu chuẩn, quy định riêng cho nhà TNT. Hiện nay nhà TNT và nhà ở thương mại vẫn đang sử dụng chung một tiêu chuẩn thì rất khó cho một quy hoạch chung. Có thể quy định diện tích khoảng 30-40 m2, chỗ để xe, diện tích tầng hầm, nguyên vật liệu xây dựng... Ví dụ một số dự án dùng cọc nhồi đắt tiền, gạch xây dựng chất lượng loại một, nhà có thang máy hoặc tầng hầm hiện đại không kém gì nhà thương mại rồi hàng loạt những chi phí không tên như chi phí đầu tư, thủ tục đầu tư... Giá thành hơn 10 triệu cũng chẳng có gì là lạ”.

Theo tính toán của ông Nguyễn Văn Đực, giá thành xây dựng chỉ khoảng từ 3 - 3, 5 triệu đồng/m2, hệ số kinh doanh 80% khoảng 5 triệu đồng /m2, cộng tiền hạ tầng, đầu tư đất khoảng 3 triệu đồng /m2. Như vậy doanh nghiệp có thể bán với giá 9-10 triệu đồng /m2. Diện tích căn hộ chỉ từ 30-40m2, giá bán sẽ rơi vào 300-400 triệu đồng hoàn toàn phù hợp với túi tiền của người dân. Đằng này bán 13 triệu đồng /m2, căn hộ 70 m2 thì giá sẽ lên đến gần 1 tỷ. Mặc dù là nhà bán cho người nghèo nhưng tiến độ đóng tiền dồn dập cộng với diện tích lớn, giá cao khiến đa phần người dân không thể tiếp cận được.

Dưới góc độ chủ đầu tư, ông Trần Văn Nguyên, Trưởng ban Dự án Công ty Cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội, chủ đầu tư dự án nhà TNT Sài Đồng cho hay: "Giá thành được tính trên cơ sở của Nhà nước, công thức tính toán cũng theo đúng quy định. Các danh mục, vật tư cũng được chủ đầu tư tính toán đúng theo công bố giá của thành phố và chỉ có lợi nhuận 10% theo quy định. Mặc dù giá của Sài Đồng đưa ra cao hơn một vài dự án khác nhưng phải trình các Sở, ngành thẩm định. Chúng tôi cũng đang chờ thành phố phê duyệt mức giá để thông báo cho khách hàng".

Ông Nguyên cũng lý giải sở dĩ mỗi m2 NTT Sài Đồng có giá cao hơn một vài dự án khác vì quy mô của công trình cao hơn. Tòa nhà của dự án cao 16 tầng, có tầng hầm và được dùng cọc khoan nhồi trong xây dựng trong khi một số tòa nhà thu nhập thấp khác không có tầng hầm và dùng cọc ép. “Mỗi công trình có điều kiện, tiêu chuẩn khác nhau, do đó, không nên so sánh giá giữa các dự án”, ông Nguyên nói.