Liên kết 4 nhà có cứu được thị trường bất động sản?

Mô hình liên kết 4 nhà được kỳ vọng sẽ đưa nhiều dự án về đích. Ảnh: Thanh Thịnh

Hướng đi mới

Còn nhớ hồi cuối tháng 7/2013, thông tin chủ tịch của Tập đoàn Vina Megastar bị bắt đã khiến nhiều khách hàng mua nhà tại dự án Hesco Văn Quán do Tập đoàn này làm chủ đầu tư như ngồi trên đống lửa. Trước tình hình đó, một giải pháp được đưa ra là người dân cùng chủ đầu tư thành lập cũng thành lập một công ty mới do người mua nhà làm chủ để tiếp tục thực hiện dự án. Đây được xem như là “tiền lệ” trên thị trường bất động sản.

Đến tháng 8/2013 khi thông tin hàng trănm khách hàng tham gia “trục vớt” siêu dự án Usilk City do Công ty CP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư lại một lần nữa khẳng định mô hình liên kết giữa chủ đầu tư, khách hàng và các bên liên quan như ngân hàng, nhà thầu ngày càng phổ biến.

Theo đó, thay vì đóng tiền trực tiếp cho chủ đầu tư, nhóm khách hàng này sẽ mở một tài khoản cá nhân tại ngân hàng BIDV. Sau khi nghiệm thu tiến độ hàng tuần (do BIDV kiểm tra, xác nhận), khách hàng sẽ chuyển tiền vào tài khoản chung được vận hành bởi 3 đại diện khách hàng và 1 đại diện chủ đầu tư. Số tiền này dùng để giải ngân trực tiếp cho nhà thầu.

Ngay sau đó, trong buổi hội nghị khách hàng, chủ đầu tư Emico và khách hàng mua dự án cùng tên đã thống nhất “hồi sinh” dự án cũng với cách làm tương tự.

Không những ở thị trường Hà Nội, nhiều dự án bất động sản ở Tp.HCM cũng đang đi theo mô hình này. Điển hình là tại dự án chung cư cao tầng Mỹ Phú do Công ty CP Đầu tư hạ tầng và đô thị Dầu khí (Petroland) làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay chủ đầu tư chưa thống nhất với phương án này nên nhiều khách hàng đang tiếp tục gây áp lực.

Một trường hợp khác là Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh đã góp vốn với vai trò hợp tác đầu tư vào dự án Tân Hương Tower tại quận Tân Phú do Công ty Cổ phần đầu tư Chương Dương làm chủ đầu tư.

Theo thỏa thuận, 2 bên sẽ lập đồng tài khoản tại ngân hàng để khách hàng nộp tiền theo tiến độ vào tài khoản này. Số tiền này sẽ được giải ngân cho nhà đầu tư theo tiến độ dự án khi có sự xác nhận của 2 công ty nhằm tránh tình trạng lấy tiền của khách hàng dùng sai mục đích. Trong trường hợp có khách hàng chậm đóng tiền theo tiến độ, công ty Hưng Thịnh sẽ ứng trước số tiền để đảm bảo dự án thi công và bàn giao đúng tiến độ cam kết.

Tránh “vỏ dưa” có gặp “vỏ dừa”

Trong bối cảnh có hàng trăm dự án ngưng xây dựng vì đói vốn như hiện nay, mô hình liên kết 4 nhà cùng thực hiện dự án được nhiều chuyên gia đánh giá là mô hình khả quan và sẽ dễ thành công nếu hội đủ các điều kiện. Song vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề.

Theo Luật sư Nguyễn Thế Truyền, Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh, mặc dù biện pháp khách hàng, nhà đầu tư kết hợp với ngân hàng và chủ đầu tư để lập ra Ban quản lý (không có tư cách pháp nhân) để quản lý được xem là một mô hình mới và tương đối hiệu quả, đồng thời đem lại sự yên tâm về mặt tâm lý cho khách hàng.

Tuy nhiên đó cũng chỉ là giải pháp tình thế mà như một số người ví là “trong cái khó, ló cái khôn” chứ không thể là một giải pháp lâu dài và toàn diện để “cứu” thị trường bất động sản Việt Nam. Vì bản thân “Ban quản lý” này cũng chính là các rủi ro khi không có thiết chế cụ thể nào để áp dụng và các chế tài khi phát sinh các tranh chấp hoặc rủi ro.

Riêng giải pháp “khách hàng, nhà đầu tư tự thành lập công ty để tiếp quản dự án hoặc đứng ra quản lí dòng tiền, giám sát tiến độ thi công” (tức là có hình thành pháp nhân), thì tuy pháp luật không cấm nhưng để triển khai được trên thực tế và giải quyết các hệ lụy pháp lý phát sinh sau khi dự án hoàn thành là một việc rất phức tạp.

Luật sư Truyền Lý giải, khi thành lập doanh nghiệp dưới bất kỳ hình thức nào thì cũng đòi hỏi doanh nghiệp đó phải đáp ứng đủ các yêu cầu về cơ cấu tổ chức, bộ máy nhân sự, người đại diện theo pháp luật, tài khoản riêng, ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Bên cạnh đó, trong quá trình vận hành doanh nghiệp sẽ phát sinh doanh thu, chi phí, dòng tiền, báo cáo thuế, báo cáo tài chính, hóa đơn, thuế thu nhập doanh nghiệp,...Vậy ai sẽ là người chịu trách nhiệm và trả chi phí cho những vấn đề này?

Hơn nữa, công ty được thành lập để quản lý dự án, quản lý dòng tiền và giám sát tiến độ thi công, vậy khi dự án hoàn thành, nhà đã được bàn giao thì công ty này sẽ làm gì? Giải thể hay tiếp tục tồn tại? Thủ tục giải thể, quyết toán thuế sẽ thực hiện như thế nào?

Chính vì vậy, các khách hàng và nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn thật sự kỹ lưỡng để tránh gặp phải các rủi ro pháp lý trong quá trình thực hiện quyền giám sát của mình, luật sư Truyền khuyến cáo.