Không bắt buộc giao dịch qua sàn: Thử thách mới cho thị trường

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang xem xét, cho ý kiến trước khi thông qua Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Trong số những nội dung cốt yếu, đề xuất liên quan tới vốn pháp định của doanh nghiệp (DN) địa ốc (tối thiểu 50 tỷ đồng), cũng như đề xuất không bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn vấp phải quan điểm trái chiều của nhiều đại biểu.

Từ thủa hồng hoang

Những năm trước 2011 – thời kỳ thị trường nhà đất ở Hà Nội hay các đô thị có tốc độ phát triển kinh tế bậc nhất cả nước bắt đầu tăng trưởng "phi mã", mọi người kiếm tiền từ buôn bán địa ốc rất dễ dàng. Thịnh vượng nhất vẫn là địa bàn Thủ đô Hà Nội. Người mua nhà để ở, nhà đầu tư và DN tạo lập BĐS ở Hà Nội tạo nên khung cảnh "kẻ đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng".
Trên nền pháp lý bị "hở sườn" quá nhiều (ở một số điểm bất cập của Luật Đất đai 2003, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở 2006 cùng rất nhiều văn bản hướng dẫn thi hành), điều giúp cho vô số cá nhân, DN "phất" lên như diều gặp gió nhờ kinh doanh địa ốc chính là minh bạch thông tin.

Tâm thế "u u minh minh" về thông tin nhà đất, dự án, chính sách pháp luật bao phủ khắp thị trường BĐS trong gần 5 năm. Cái "được" nhiều nhất là sự phân hóa rõ rệt trong "làng" địa ốc. Cùng trên con đường BĐS: có kẻ sáng còn đi xe máy, tối đã "cưỡi" xế hộp; lại có người "tán gia bại sản" chỉ sau vài tuần, hay nhiều gia đình bỗng trở thành vô gia cư vì vỡ nợ tín dụng đen…

Ngay cả đối tượng "cò đất" – được cho là nguyên do chính dẫn đến cơn "sốt" ảo, "bong bóng" giá thị trường khi ấy, cũng có nỗi niềm riêng. Dễ dàng thực hiện công việc môi giới chỉ trỏ, mau mắn kiếm tiền từ thông tin (thật, giả lẫn lộn), nhưng xét tận gốc, trung gian nhà đất được thừa hưởng thuận lợi từ cái gọi là "minh bạch thông tin thị trường".

Không bắt buộc giao dịch qua sàn, nhưng dám chắc, người mua nhà vẫn âm thầm tìm tới môi giới

Điển hình, hệ thống thông tin dữ liệu về thị trường BĐS từ cơ quan quản lý luôn "lạc hậu" với thực tế diễn biến đời sống. Rõ nhất, bảng giá đất hàng năm do cơ quan quản lý hữu trách công bố chỉ xem để…tham khảo làm cơ sở đền bù GPMB thu hồi đất – câu chuyện chưa hồi kết đến tận bây giờ. Còn lại, thị trường giao dịch theo giá "chợ đen" dựa trên nguyên tắc: thuận mua vừa bán, ai nhanh chân thì còn (!)

Sau rất nhiều nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước, ngân hàng, thị trường được bắt đúng "bệnh" và liên tục đón nhận các phương thuốc đặc trị với liều lượng khác nhau.
Đến thời khai sáng

Cải thiện rõ hơn cả, là sức mua đã dần cải thiện nhờ các chính sách hỗ trợ tín dụng, quản lý nhà ở cùng lúc vào cuộc. Nguồn sản phẩm địa ốc cũng được điều chỉnh đúng hướng, phù hợp với đối tượng cầu chủ yếu là người lao động thu nhập khá trở xuống. Nhưng trong cuộc "đại phẫu" về chính sách quản lý, đề xuất "bỏ quy định bắt buộc giao dịch qua sàn BĐS" vẫn cho thấy nhà chức trách dường như chưa thực sự… "chạm" tới thực tế thị trường.

Một số ý kiến từ đại diện Ban soạn thảo (Bộ Xây dựng) khẳng định, việc bỏ quy định qua sàn sẽ giúp người mua nhà giảm bớt chi phí, thời gian không cần thiết khi mua BĐS nhờ trực tiếp làm việc với chủ đầu tư. Loại bỏ yếu tố giá ảo, nội dung này nếu được phê chuẩn sẽ giúp DN tạo lập BĐS chủ động tích cực về phương án kinh doanh (giảm chi tiêu tài chính cho việc gửi bán sản phẩm qua sàn)…

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia nghiên cứu về luật kinh tế, đây chỉ là giải pháp mang tính hành chính và chưa đi vào bản chất. Cụ thể, một cán bộ giảng dạy bậc đại học chuyên ngành tài chính ở Hà Nội phân tích, thực tế, nếu bỏ quy định phải giao dịch qua sàn, hệ quả nhãn tiền sẽ là sàn giao dịch bớt sôi động như hiện tại. Thay vào đó, nhân sự môi giới địa ốc trở nên cực kỳ có giá đối với các DN tạo lập BĐS (!). Xa hơn nữa, khó khăn cho người mua nhà ngày càng lớn.

Phân tích chi tiết, DN tạo lập BĐS xưa nay cơ bản đều có bộ phận marketing dự án (phân phối, bán hàng) khi tung sản phẩm ra thị trường. Nhưng thực tế, ngay cả khi thị trường còn sôi động trong "u mê", hay lúc địa ốc "băng giá", chủ đầu tư luôn tìm tới đội ngũ trung gian môi giới (trong đó sàn giao dịch là chủ yếu) mới mong thúc đẩy thanh khoản.

Bình dân như chung cư Đại Thanh, chủ đầu tư cũng phân phối hàng thông qua nhiều sàn giao dịch khác nhau. Cao cấp như Royal City, chuyện rò rỉ sản phẩm từ chính sàn của chủ đầu tư ra các sàn khác không còn xa lạ. Đổi lại, người mua nhà chí ít cũng cảm thấy "phấn khích" để tìm hiểu, giao dịch nhờ công đoạn "làm thị trường" được đội ngũ sàn triển khai từ trước khi dự án ra hàng, mở bán. Quan trọng hơn, người mua nhà được tiếp cận thông tin đầy đủ, chuẩn nhất về dự án lẫn DN nhờ tư vấn của sàn.

Không bắt buộc giao dịch qua sàn, nhưng dám chắc, người mua nhà vẫn âm thầm tìm tới môi giới, ông Tùng, Giám đốc một DN phát triển chung cư diện tích nhỏ khẳng định. DN đang xoay xỏa lo tiền duy trì, triển khai dự án sao cho kịp tiến độ. Nay lại cấp tập xây dựng đội quân bán hàng, marketing theo đúng nghĩa. Mất thêm thời gian, lại cộng chi phí vào giá thành, người mua lại chê đắt, khó càng thêm khó. Còn chưa kể, một bộ phận DN sẽ lợi dụng chính sách để "ém" thông tin và tha hồ làm giá sản phẩm.