Không bao giờ hết nguồn 'cầu' bất động sản

LTS: Với khát vọng xây dựng Vincom một thương hiệu mang bản sắc Việt, chất lượng quốc tế, 10 năm trước, ông Lê Khắc Hiệp đã rời Prudential về Vincom từ những ngày đầu thành lập và phát triển Vincom trên con đường mới: Bất động sản.

Sau 10 năm Vincom đã gặt hái được nhiều thành công và trở thành thương hiệu số 1 Việt Nam trên thị trường bất động sản. Chặng đường đã qua, ông Lê Khắc Hiệp và các cán bộ nhân viên trong tập thể Vincom đã trải qua nhiều khó khăn và thách thức. Bước đi sắp tới của một doanh nhân thành đạt của một tập đoàn thành công sẽ có nhiều câu chuyện những kinh nghiệm cần chia sẻ với bạn đọc.

Xin mời quý vị cùng theo dõi phần 1 của buổi trực tuyến với ông Lê Khắc Hiệp.

- Nhà báo Lê Vũ Phong: Thưa ông, có rất nhiều bạn đọc gửi câu hỏi cho chúng tôi nhưng tập trung vào 3 vấn đề chính. Vấn đề lớn thứ nhất là ý kiến của ông xoay quanh thị trường Bất động sản hiện nay, thứ hai là về sự phát triển của Vincom, thứ ba là một số câu hỏi về cá nhân của ông.

Chúng ta sẽ bắt đầu bằng câu chuyện đầu tiên là về thị trường bất động sản. Ai cũng biết Vincom là một tập đoàn đa ngành nhưng thành công và nổi bật nhất là về BĐS cao cấp. Hiện nay BĐS đang là một chủ đề nóng, với kinh nghiệm và hiểu biết của mình mọi người rất hi vọng ông có thể có chia sẻ nhiều về thị trường bất động sản với bạn đọc và có những lời khuyên cho các nhà đầu tư.

Thưa ông, hiện nay đa số các nhận định về thị trường bất động sản đều không tích cực lắm, bản thân ông là một nhà đầu tư có kinh nghiệm trên thị trường này, vậy ông có nhận định gì về thị trường hiện nay?

Ông Lê Khắc Hiệp: Trước hết chúng tôi cũng muốn làm rõ Vincom là một doanh nghiệp cổ phần được niêm yết trên sàn chứng khoán TP.HCM và nằm trong Vingroup, tập đoàn đa lĩnh vực. Ở đây chúng ta đang bàn về vấn đề bất động sản nên có lẽ những câu hỏi của anh và độc giả sẽ hướng đến Vincom.

Theo tôi năm nay nền kinh tế nói chung sẽ rất khó khăn. Đối với bất động sản, ngoài khó khăn chung như các ngành khác thì còn khó khăn hơn bởi Chính phủ đang muốn giảm lạm phát nên thắt chặt tín dụng trong một số lĩnh vực mà các chuyên gia đánh giá là không tạo ra tài sản hàng hóa, như lĩnh vực bất động sản hoặc chứng khoán.

Tuy nhiên, đây lại là những ngành tiêu thụ một lượng lớn hàng hóa. Ví dụ như bất động sản tiêu thụ một lượng lớn xi măng, sắt thép và các vật liệu xây dựng khác và tạo ra công ăn việc làm cho rất nhiều người. Từ những hàng hóa giá rẻ đến hàng hóa cao cấp đều là hàng hóa cả. Vấn đề ở đây là chúng ta phải đầu tư như thế nào, tập trung để số tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản không nằm lãng phí ở đâu đó trong các dự án mà có thể quay lại phục vụ cho người dân, cho xã hội thậm chí thu lại thuế nộp lại cho ngân sách. Tôi nghĩ đó là những cái chúng ta phải bàn tới và xác định với nhau.

Nhưng trong những khó khăn đó, tôi tin rằng vẫn có nhiều doanh nghiệp sẽ tìm ra hướng đi đúng cho mình để phát triển bởi quan trọng nhất trong bất cứ ngành kinh doanh nào là tìm ra nguồn cầu. Tôi nghĩ không bao giờ nguồn cầu trong bất động sản hết cả bởi có rất nhiều người lập gia đình mới có nhu cầu tìm nhà để ở, và những người đã có nhà thì lại có nhu cầu nâng cấp nhà của mình.

Vì thế, nhà ở là một trong những lĩnh vực thiết yếu, có thể nó không cấp bách như lương thực thực phẩm nhưng nó cũng rất thiết yếu cho đời sống con người. Cầu về nó luôn luôn có nhưng vấn đề các công ty bất động sản có thể đáp ứng được cái cầu đó và đưa ra được nguồn cung. Những công ty tìm được hướng đi đúng là những công ty ngay trong thời điểm khó khăn này cũng có thể vượt qua và đạt được những thành tích nhất định.

- Nhà báo Lê Vũ Phong: Có nhận xét trong lĩnh vực bất động sản đó là "bất động sản cao cấp sẽ là phân khúc khó khăn nhất" nhưng Vincom lại đang thắng lợi bằng chính bất động sản cao cấp. Theo ông, điều đó có đúng không và bất động sản cao cấp của Vincom bị ảnh hưởng như thế nào và không bị ảnh hưởng như thế nào?

Ông Lê Khắc Hiệp: Thực ra đối với một số dự án của chúng tôi đang phát triển và đưa ra thị trường như Royal City hay Times City hoặc khu khách sạn cao cấp của Vincom sẽ được tung ra tới đây được thị trường chào đón rất nồng nhiệt. Tôi nghĩ rằng có những người tìm những nhà ở lúc ban đầu nhưng cũng có nhiều người ở một chỗ nào đó rồi nhưng họ cảm thấy bất tiện hay muốn nâng cao cuộc sống của mình thì những dự án của chúng tôi đáp ứng được những nhu cầu của họ.

Ngày xưa khi khó khăn họ chỉ quan tâm tới việc ổn định chỗ ở, nhưng bây giờ trong bốn bức tường của nhà mình thì môi trường xung quanh cũng rất quan trọng. Môi trường xung quanh là các cơ sở vật chất, chẳng hạn như những công trình phục vụ cho cuộc sống như chợ, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí rồi công viên cây xanh, nơi tập thể dục thể thao hay những hàng ăn, các trường học. Những công trình đó rất thiết yếu.

Chúng ta đâu đó nghe thấy những đô thị chỉ chú trọng tới việc xây nhà để bán vì rõ ràng việc đó đem lại lợi nhuận cao nhất nhưng nếu chúng ta quên đi những công trình mà tôi vừa nói thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng cuộc sống của cư dân nơi đó.

Cho nên có những người đã ở ổn định rồi nhưng khi có điều kiện tốt hơn họ sẽ chuyển nếu như điều kiện kinh tế của họ cho phép. Tôi nghĩ rằng những thành công của chúng tôi nói lên rằng hiện nay phân khúc thị trường nào cũng khó khăn nhưng phân khúc nào cũng có nguồn cầu nhất định của mình.

Thị trường là "giám khảo" tốt nhất

- Nhà báo Lê Vũ Phong: Từ quan điểm chung của thị trường và quan điểm của riêng ông thì tôi hiểu là ai cũng có cơ hội và khó khăn nhưng ông có thể cụ thể hóa hơn cơ hội sẽ dành cho những dự án như thế nào?

Ông Lê Khắc Hiệp: Cơ hội dành cho những doanh nghiệp có tiềm lực mạnh và có sự chuẩn bị tốt về mặt tài chính, nhân sự và kinh nghiệm. Kinh nghiệm là khi phát triển một dự án nếu anh có kinh nghiệm quản lý tốt và có tiềm lực tài chính thì có thể đẩy nhanh tiến độ hoàn thành.

Như anh và các độc giả có thể thấy tất cả các công trình của Vincom xây dựng đều được hoàn thành trong một khoảng thời gian kỷ lục từ lúc khởi công tới lúc hoàn thành với chất lượng tốt. Đấy là điều đem lại lợi thế nhất định cho một công ty kinh doanh bất động sản vì chúng ta thấy rằng thời gian xây dựng kéo dài thì càng ảnh hưởng tới năng lực tài chính. Ví dụ như nguồn vốn vay kéo dài càng lâu thì càng phải trả lãi càng nhiều và không đem lại dòng tiền mà anh hi vọng đạt được. Chính vì vậy, theo tôi, tiến độ là một vấn đề rất quan trọng đối với một công ty kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, một thế mạnh nữa mà tôi đã nhắc đến đó là hướng tới nhu cầu của khách hàng, làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của người dân. Tôi nghĩ đó là những cái dẫn đến sự thành công của một doanh nghiệp

- Nhà báo Lê Vũ Phong: Như ông vừa gợi mở ra vấn đề là hiện nay có rất nhiều khó khăn đối với một công ty đầu tư bất động sản. Thứ nhất là họ đang kêu ca về chính sách quản lý, các điều kiện gia nhập thị trường bị nâng cao, chính sách vay vốn từ các ngân hàng bị siết chặt lại. Nhưng theo một góc độ nào đấy thì nhiều người cho rằng đây là những việc làm cần thiết để làm trong sạch thị trường. Ông có thể nói cho độc giả biết làm sao cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư thực sự là những người ổn định thị trường bất động sản chứ không phải nhờ đến bàn tay can thiệp quá sâu từ phía Nhà nước?

Ông Lê Khắc Hiệp: Đúng như vậy. Thực ra, theo tôi, chính thị trường là nơi lựa chọn khắt khe nhất đối với một doanh nghiệp. Tôi nghĩ chúng ta không nên hạn chế doanh nghiệp nào có thể tham gia thị trường vì cơ hội mở ra cho mọi người là như nhau. Mỗi người có một hướng đi, có người có tiền của mình nhưng có người lại có dự án tốt có thể huy động đươc tiền của người khác. Tôi nghĩ chính thị trường là giám khảo tốt nhất để lựa chọn các doanh nghiệp và thị trường sẽ có những người thành công, những người thất bại.

Nhà nước cần đặt ra những chính sách minh bạch rõ ràng từ doanh nghiệp tư nhân đến doanh nghiệp nhà nước đều có thể tham gia vào lĩnh vực này, nhưng theo tôi hiện nay nhất là trong tình cảnh khó khăn như thế này thì những doanh nghiệp nhỏ mang tính chất chụp giật, chạy dự án xong bán lại thì sẽ bị sàng lọc và càng ngày càng ít đi. Điều đó sẽ làm cho thị trường kinh doanh bất động sản ngày càng trong sạch hơn.

Hạ giá BĐS không phải cách hay

- Nhà báo Lê Vũ Phong: Hiện nay, liệu có thể có những suy giảm đối với thị trường bất động sản và có thể có những hiện tượng giảm giá một số dự án tại thị trường Hà Nội không?

Ông Lê Khắc Hiệp: Tôi nghĩ là có thể xảy ra chuyện đó vì có một số doanh nghiệp đã xây dựng và nếu không tiêu thụ được thì sẽ rất khó khăn bởi họ đã vay vốn chẳng hạn. Những doanh nghiệp nào dùng vốn của mình và đã bán được lượng hàng đảm bảo dòng tiền tốt thì sẽ vững vàng hơn. Nhưng đối với doanh nghiệp hiện nay hàng ngày vẫn phải trả lãi ngân hàng, nhất là trong thời điểm lãi suất đang rất cao thì càng kéo dài thời gian thì càng khó khăn.

Các doanh nghiệp sẽ tự tìm được hướng đi cho mình, nhưng theo tôi cách hạ giá bất động sản không phải là cách hay. Vincom sẽ không bao giờ chọn cách đó bởi chúng tôi khi đã xác định giá cho một sản phẩm nào của mình thì đã để ở một mức giá hợp lý, và qua thời gian việc hạ thấp giá là không có.

Ngược lại tốt nhất là không tăng giá để khỏi thiệt cho những người mua sớm và tránh tâm lý chờ giảm giá. Cho nên việc có những công trình giảm giá thì đó là những trường hợp bất đắc dĩ và theo tôi không có lợi lắm cho những doanh nghiệp.

- Nhà báo Lê Vũ Phong: Dự báo của ông về thị trường bất động sản trong các tháng tiếp theo là như thế nào?

Ông Lê Khắc Hiệp: Khó khăn sẽ vẫn tiếp tục như hiện nay, sẽ không có sự thay đổi nào lớn kể cả về mặt chính sách tiền tệ, tín dụng nên việc khó thì vẫn khó.

Thứ hai đó là lạm phát hiện nay sẽ dần dần giảm. Với chính sách thắt chặt tiền tệ của Nhà nước thì việc chỉ số CPI càng ngày càng giảm là khả thi. Khi lạm phát trong vài năm nữa đi vào ổn định thì tôi nghĩ lúc đó thị trường bất động sản mới có thể quay về mức như ngày trước. Khi đó người dân sẽ mạnh dạn bỏ tiền ra mua sắm hàng hóa tài sản.

Trong thời điểm khó khăn xu thế tiêu dùng thường là co lại để thủ nhưng khi người ta cảm thấy cuộc sống ổn định, mức phát triển cao hơn lạm phát thì mức tiêu dùng sẽ tăng, cơ hội cho tất cả các ngành nghề trong đó có bất động sản.

Không nên gom các công ty vào một "rọ"

Nhà báo Lê Vũ Phong: Quay lại vấn đề mà ông nói về tín dụng bất động sản, trong đề xuất mới đây Bộ đề xuất lên Chính phủ vẫn là thắt chặt tín dụng trong đó có đưa ra những tiêu chuẩn về cho vay bất động sản. Ông nghĩ như thế nào về việc này?

- Ông Lê Khắc Hiệp: Tôi mong những nhà hoạch định chính sách không nên gom chung tất cả các lĩnh vực vào. Rất nhiều tiếng nói đề nghị rằng khi các ngân hàng có chính sách tăng trưởng tín dụng thì không nên để đồng đều cho tất cả các ngân hàng bởi có ngân hàng tốt và ngân hàng xấu. Ngân hàng xấu thì phải có những quy định ngặt nghèo hơn so với những ngân hàng tốt về mặt thanh khoản.

Ý tôi muốn nói là trong bất động sản cũng vậy. Nếu như có dự án nào, công ty nào thực sự tạo ra được nguồn cung đáp ứng được thị trường có thể vay được tiền, trả được lãi cho các ngân hàng thì tại sao chúng ta lại thắt chặt những công ty như vậy? Chính sách chung thì có thể như vậy nhưng chi tiết thì cần cụ thể hơn để làm thế nào vẫn khuyến khích được những công ty có nền tài chính lành mạnh, đưa ra được hàng hóa cho thị trường.

Nền kinh tế muốn phát triển thì không thể không khuyến khích tiêu dùng được, từ đó sản xuất mới phát triển và khi đó lại dẫn tới vòng xoáy khác là lạm phát, chính sách tiền tệ sẽ lành mạnh theo. Nếu chúng ta đình đốn trong lĩnh vực xây dựng chẳng hạn thì các ngành xi măng, sắt thép... sẽ bị ảnh hưởng theo. Từ đó sẽ dẫn tới sự tăng trưởng về kinh tế, đời sống khó khăn của hàng vạn, hàng triệu người lao động làm việc trong lĩnh vực này.

- Nhà báo Lê Vũ Phong: Trong đề xuất của Bộ Xây dựng có nói đến một vấn đề là nhận định tình trạng đầu cơ hiện nay trên thị trường như thế nào cho đúng, có những dạng nào và Bộ có những đề xuất như bán nhà qua sàn, đăng kí lại, chia lô...Theo ông, đó đã phải là những biện pháp hữu hiệu chưa?

Ông Lê Khắc Hiệp: Theo tôi, việc đầu cơ sẽ làm cho hàng hóa khi đến tay người tiêu dùng sẽ bị đội giá lên. Đây cũng là điều không tốt nhưng chúng ta vẫn cần phân biệt được nhà đầu tư thứ cấp cũng như chúng ta bán sỉ và bán lẻ. Có những người mua sỉ cho những dự án vì họ có chi nhánh tại nhiều nơi thì họ có thể phân phối lại sản phẩm đó. Vấn đề ở đây là cần có một chính sách giá hợp lý để họ cũng được hưởng lợi nhất định trong việc đầu tư và người tiêu dùng cũng không phải chịu một mức giá quá cao so với những công ty kinh doanh bất động sản như chúng tôi đưa ra.

- Nhà báo Lê Vũ Phong: Theo ông, đâu là giải pháp tốt nhất để giảm hiện tượng đầu cơ tại thị trường Việt Nam?

Ông Lê Khắc Hiệp: Theo tôi biện pháp tốt nhất để giảm đầu cơ là làm thế nào để giá mà các công ty bất động sản đưa ra gần nhất với giá thị trường, khi đó người đầu cơ sẽ cảm thấy khi mua xong bán ra chênh lệch không lớn lắm và họ sẽ không đầu cơ nữa.

Mời độc giả đón đọc phần tiếp theo của trực tuyến với ông Lê Khắc Hiệp vào ngày mai.