Khó đi vào thực tế?

Tăng cơ hội vay vốn

Điều 47 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, chủ đầu tư dự án và khách hàng mua căn hộ sẽ được quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng. Chủ đầu tư được thế chấp khi đã có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Đối với cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu muốn thế chấp phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp.

Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, quy định này có thể coi là cực kỳ thông thoáng, thể hiện quyết tâm mở cánh cửa về vốn để người dân có thể sở hữu nhà ở, từ đó giúp thị trường BĐS sôi động hơn. Thậm chí, không chờ đến khi Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường và Ngân hàng Nhà nước sắp ký kết một thông tư liên tịch hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dành cho các đối tượng vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thông tư này sẽ là bước đột phá quan trọng trong các quy định về điều kiện, thủ tục cho người thu nhập thấp khi vay gói 30.000 tỷ đồng để mua nhà, bởi trước đó, để có thể vay được, các ngân hàng buộc người vay phải chứng minh khả năng trả nợ hoặc phải có tài sản khác thế chấp. Động thái này cũng được coi là bước đón đầu, giúp chính sách này có thể khắc phục những khuyết điểm để hoàn thiện đối với khu vực khách hàng rộng lớn hơn.

Vẫn rối

Trên thực tế, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn không phải lần đầu tiên được đề cập trong các văn bản pháp luật. Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở từng quy định rõ, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh BĐS được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn.

Tuy nhiên, nội dung này nhanh chóng bị “bỏ xó” bởi quy định trong chính… Luật Nhà ở: “Cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nếu muốn thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn…” - những điều nhà ở hình thành trong tương lai không thể có.

Tuy nhiên, như thế không có nghĩa là “tháo” được nút thắt từ Luật Nhà ở, quy định này sẽ nhanh chóng đi vào thực tế. Không khó để thấy rằng, nếu chấp nhận giải ngân cho các hợp đồng vay vốn tài sản thế chấp hình thành trong tương lai, ngân hàng chính là đơn vị “nắm đằng lưỡi”.

Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư thế chấp dự án và quyền sử dụng đất tại một ngân hàng, sau đó người mua thế chấp căn hộ tương lai tại ngân hàng khác thì quyền lợi của 2 ngân hàng này được giải quyết ra sao? Chính điều này khiến các ngân hàng ngần ngại. Chưa kể, nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, sẽ không có tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự bởi tất cả vẫn chỉ ở “trên giấy”.

Không chỉ ngân hàng chịu rủi ro, khách hàng cũng ở trong trạng thái lo lắng không kém. Bởi nếu chủ đầu tư đem toàn bộ dự án đi thế chấp, khách hàng không thể lựa chọn ngân hàng khác ngoài ngân hàng chủ đầu tư đã thế chấp dự án. Mặc khác, dù bỏ ra một lượng tiền lớn để mua, nhà ở của khách hàng cũng chính là phần tài sản doanh nghiệp được mang đi thế chấp nên khi doanh nghiệp xảy ra sự cố, mất khả năng trả nợ, quyền lợi của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ.

Bên cạnh đó, dù Luật Nhà ở đã được sửa đổi đồng thuận với Luật Dân sự, vẫn còn một cửa ải nữa người mua nhà cần phải vượt qua đó là Luật Công chứng. Luật Công chứng yêu cầu tài sản công chứng phải có thật, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa có, nếu công chứng sẽ trái các quy định này. Điều này cộng với nỗi lo một tài sản có thể thế chấp nhiều nơi không kiểm soát được sẽ làm các phòng công chứng “ngán”.

Chính vì vậy, để chính sách này có thể đi được vào cuộc sống, cần phải có những quy định chặt chẽ, rõ ràng bằng hệ thống các nghị định và thông tư, đồng thời cần phải có sự sửa đổi đồng bộ, tránh tình trạng thông chỗ này lại “tắc” chỗ kia khiến cho cả người đi vay, người cho vay lẫn cơ quan quản lý đều khó.