Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có sự phát triển nhanh, nhất là khi có Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua đã bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh. Đặc biệt, tình trạng đầu cơ BĐS diễn ra khá phổ biến, kéo theo đầu tư tràn lan, thiếu quy hoạch đồng bộ dẫn đến lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội, làm cho thị trường diễn biến phức tạp khó kiểm

Hoàn thiện chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản ở Việt Nam

Vấn đề hạn chế đầu cơ BĐS ở Việt Nam cũng đã được đặt ra từ lâu và đã được đề cập trong nhiều văn bản và chính sách của Nhà nước song kết quả thực hiện chưa đạt yêu cầu. Gần đây, Thủ  tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6/12/2011 về một số giai pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Để hạn chế đầu cơ BĐS, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp bao gồm:

(i) Tăng cường quản lý nhà nước về nhà, đất và thị trường BĐS trong đó đẩy mạnh công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị và hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý thống nhất, đồng bộ về nhà, đất tạo điều kiện cho công tác quản lý nhà nước về nhà, đất và hỡ trợ công tác quản lý thuế và thu thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng;

(ii) Thực hiện chính sách tín dụng phù hợp nhằm sử dụng hợp lý nguồn vốn đầu tư của xã hội vào phát triển thị trường BĐS, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở nhưng không tạo ra bong bóng BĐS;

(iii) Sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách nhà nước và gián tiếp điều chinh hành vi đầu cơ BĐS.   

Thực tiễn cho thấy, không có sắc thuế nào được ban hành riêng để hạn chế đầu cơ BĐS thường được lồng ghép vào trong nhiều sắc thuế khác nhau (đánh thuế mua BĐS, thuế nắm giữ BĐS, đánh thuế đất không có công trình xây dựng, đất bỏ hoang cao hơn đất có công trình xây dựng, đánh thuế thu nhập đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS,... ). Tuy nhiên, các sắc thuế liên quan đến BĐS (thuế nhà, đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, lệ phí trước bạ…) nếu được xây dựng hợp lý sẽ tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia và ngân sách địa phương, mặt khác có tác dụng góp phần hạn chế đầu cơ BĐS.

Một số chính sách thuế liên quan đến bất động sản ở Việt Nam

Thuế đối với đất ở (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp)

Theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (có hiệu lực thi hành từ 01/01/2012 thay thế cho Pháp lệnh thuế nhà, đât). Thuế này đánh hàng năm vào đất ở tại nông thôn và thành thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp. Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích đất, giá tính thuế (m2) và thuế suất.

Đối với đất ở thì tùy theo diện tích sử dụng trong hạn mức hay vượt hạn mức và mức độ vượt hạn mức đến 3 lần hoặc trên 3 lần mà thuế suất lần lượt là 0,03%; 0,07% và 0,15%. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mức thuế suất là 0,03%. Đất sử dụng không đúng mục đích chịu mức thuế suất là 0,15%. Đất lấn chiếm chịu thuế suất 0,2%.

Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Hiện nay, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS ở Việt Nam chịu sự điều chỉnh của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (đối với pháp nhân) hoặc Luật thuế Thu nhập cá nhân (đối với cá nhân):

- Theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành, thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của tổ chức kinh tế áp dụng mức thuế suất phổ thông 25% trên chênh lệch giữa giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan. Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải hạch toán tách riêng với các khoản thu nhập khác và không được hưởng ưu đãi thuế (trừ những trường hợp đặc biệt)

- Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân phải chịu thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam theo từng lân chuyển nhượng. Tùy theo việc người nộp thuế có lưu giữ được chứng từ hợp pháp để xác định thu nhập hay không mà áp dụng một trong hai phương pháp: (i) Áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế; (ii) Áp dụng thuế suất 2% trên doanh thu chuyển nhượng.

Chính sách thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS ở Việt Nam hiện nay chưa phân biệt mức độ điều tiết theo thời gian nắm giữ BĐS và chỉ thực hiện với một mức thuế suất nhất định chưa áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đối với thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS

Lệ phí trước bạ  

Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất ở Việt Nam được áp dụng khi các tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức thu lệ phí trước bạ đối với BĐS hiện nay của Việt Nam (0,5% giá trị giao dịch nhưng không quá 500 triệu đồng) là không cao. Tuy nhiên, các hợp đồng giao dịch chuyển nhượng BĐS thường diễn ra không công khai hoặc có công khai nhưng kê khai thấp hơn so với giá giao dịch thực tế để nộp lệ phí trước bạ thấp nhưng không có cơ chế kiểm soát, bắt buộc công khai giao dịch chuyển nhượng BĐS dẫn đến thất thu cho ngân sách (hiện nay, giá do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm thường được sư dụng làm căn cứ tính lệ phí trước bạ). Mặc dù pháp luật hiện hành đã quy định chế tài xử phạt đối với trường hợp không nộp hoặc nộp không đủ số tiền lệ phí trước bạ nhưng trên thực tế, các giao dịch ngầm, không nộp lệ phí trước bạ vẫn còn khá phổ biến mà không có cơ  chế kiểm soát hữu hiệu.

Hướng hoàn thiện

Trên cơ sở thực trạng chính sách thuế đối với BĐS ở Việt Nam hiện nay cho thấy, việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS cần quan tâm đến một số vấn đề sau:   

Về thuế đối với đất ở: nên xem xét tăng thuế suất đối với đất ở ngoài hạn mức theo biêu thuế lũy tiến. Mức thuế suất đối với đất ở trong hạn mức theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành là 0,03% là hợp lý. Song, các mức thuế suất 0,07% và 0,15% tương ứng với diện tích đất vượt từ trên 1 lần đến 3 lần hạn mức sử dụng đất ở là thấp, chưa thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, chưa ngăn ngừa được tình trạng đầu cơ đất.

Mức thuế đủ lớn, chủ sở hữu đất phải cân nhắc tiếp tục giữ đất đầu cơ chờ giá lên hay bán đi để không phải nộp thuế đất đồng thời có thể thu được lợi nhuận từ việc đầu tư số tiền bán quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất kinh doanh khác tạo thêm việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, đẩy mạnh tiêu thụ hàng hóa và tạo động lực để kinh tế phát triển. Nếu phương án bán đất để đầu tư vào hoạt động sản xuất kinh doanh được chủ sử dụng đất lựa chọn thì thuế sử dụng đất góp phần hạn chế đầu cơ đất, mặt khác cũng góp phần thúc đẩy người dân đưa vốn vào các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nếu phương án tiếp tục giữ đất đợi giá lên mới bán thì ngoài việc đánh thuế thu nhập của chủ sử dụng đất khi bán, Nhà nước còn điều tiếp được thu nhập của đối tượng này thông qua thuế sử dụng đất.

Trong trường hợp chủ sử dụng đất có quyền sử dụng nhiều đất nhưng thu nhập thực tế từ lao động hoặc kinh doanh thấp không có khả năng nộp thuế thì việc thu thuế sử dụng đất cao và phân vượt hạn mức buộc họ phải đứng trước hai lựa chọn và hai lựa chọn này đều có lợi chung nếu xét trên góc độ toàn xã hội: Một là, tiếp tục giữ đất nhưng phải cho thuê đất để có tiền nộp thuế sử dụng đất; Hai là, bán đất cho người có khả năng sử dụng nó có hiệu quả hơn hoặc có khả năng nộp thuế. Như vậy, việc đánh thuế lũy tiến cao đối với quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, chống đầu cơ đất đai, chống tình trạng bỏ đất ở một số khu đô thị hiện nay.

Ngoài ra, cũng cần áp dụng mức thuế suất cao đối với đất sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng sau khi đã được giao đất. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành đã quy định mức thuế suất cao trong trường hợp này nhưng chưa đủ cao để góp phần ngăn ngừa hành vi lãng phí đất đai

- Về thuế đối với thu nhập từ chuyển nhương bất đông sản (BĐS): Nên đánh thuế đối với thu nhập từ chuyển nhương BĐS theo thời gian nắm giữ. Theo đó, thời gian mua đi bán lại (kể từ ngày mua) càng ngắn thì càng phải chịu thuế suất cao hơn và càng dài thì thuế suất thấp hơn nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, không cần thiết phải áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS bởi vì hiện nay vấn đề khó khăn là việc kiểm soát giao dịch công khai chứ không phải do vấn đề thuế suất.

- Về lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ hiện hành là khoản thu có tính chất lưỡng tính, vừa mang tính chất lệ phí, vừa mang tính chất thuế tài sản. Nếu hoàn thiện khoản thu này theo hướng tách bạch giữa lệ phí và thuế, theo đó sẽ có kệ phí trước bạ và thuế đăng ký tài sản. Khi đó, thuế đăng ký tài sản với mức thu phù hợp sẽ góp phần điều tiết hợp lý thu nhập của chủ sở hữu BĐS. Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân và có cơ chế khuyến khích, bắt buộc các giao dịch chuyển nhượng BĐS phải thực hiện công khai và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, từ đó quy định bắt buộc các giao dịch chuyển nhượng BĐS phải thông qua sàn giao dịch, với thủ tục đơn giản và chi phí thấp, tạo thuận lợi cho công tác quản lý của Nhà nước.

- Về thuế đối với nhà ở: Hiện nay ở Việt Nam, người sở hữu nhà ở không phải nộp thuế. Đây là sự khác biệt so với nhiều nước trên thế giới. Pháp lệnh thuế nhà, đất trước đây và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện hành chưa đánh thuế nhà, điều này phù hợp với bối cảnh KT- XH trước đây vì phần lớn người dân chỉ có nhà ở trung bình, mặt khác ở công tác quản lý của cơ quan nhà nước chưa tốt, chưa nắm chắc thực trạng sở hữu nhà ở của dân cư. Tuy nhiên, trong tình hình hiện nay, đã có nhiều thay đổi, tỷ lệ người dân có nhà ở cao cấp, nhà biệt thự (đặc biệt ở đô thị) tăng lên nhiều và có một bộ phận dân cư sở hữu nhiều nhà… Việc không đánh thuế đối với nhà ở khiến cho ngân sách mất đi một nguồn thu đánh kể đồng thời gián tiếp khuyến khích người dân tích lũy tài sản bằng nhà ở. Trên thực tế, hầu hết các nước áp dụng thuế đối với nhà ở dưới hình thức thuế tài sản và loại thuế này trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách địa phương và góp phần hạn chế đầu cơ BĐS.

Chính vì vây, việc đánh thuế hàng năm vào nhà ở với tư cách là một sắc thuế tài sản là cần thiết vừa góp phần điều tiết thu nhập, vừa giải quyết tình trạng bất công bằng về phân phối thu nhập trong xã hội. Mặt khác, áp dụng thuế nhà ở sẽ có tác dụng hạn chế người dân tích lũy tài sản bằng nhà ở, nhất là việc mua nhà nhưng không sử dụng, do đó không làm tăng nhu cầu giả taoh về nhà ở. Đồng thời, việc đánh thuế nhà ở sẽ tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước, góp phần phát triển lành mạnh thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Theo hướng này, thuế nhà ở chỉ áp dụng đối với người có nhà ở có giá trị lớn trên ngưỡng giá trị nhất định hoặc người có nhiều nhà ở, người có nhà ở dưới ngưỡng sẽ không phải nộp thuế, miễn thuế đối với nhà ở nông thôn và quy định hạn mức diện tích nhà ở được miễn thuế theo đầu nhân khẩu. Việc đánh thuế nhà ở theo ngưỡng giá trị dễ được xã hội chấp nhận, tạo được nguồn thu cho ngân sách, góp phần hạn chế đầu cơ. Đây là phương thức được nhiều nước áp dụng.

Ngoài ra, một trong những vấn đề gây khá nhiều sự chú ý của công luận trong thời gian gần đây là biệt thự bỏ hoang. Để xử lý vấn đề nay, không thể đưa đối tượng đánh thuế là biệt thự bỏ hoang hay nhà bỏ hoang vì việc xác định thế nào là nhà bỏ hoang trong thực tế không hề đơn giản. Thêm vào đó, chủ BĐS có thể sử dụng các biện pháp để tránh “bỏ hoang” bằng nhiều cách khác nhau. Việc đánh thuế nhà ở với quy định miễn trong hạn mức diện tích sử dụng bình quân đầu người và đánh thuế cao vào phần trên hạn mức có thể giải quyết tốt bài toán này. Khi đó, không cần quan tâm đến việc bỏ hoang hay không, phần vượt quá hạn mức sẽ bị đánh thuế nhà ở. Chủ sở hữu nhà bỏ hoang phải bỏ thu nhập ra nếu muốn tiếp tục sử hữu. Nếu sử dụng để cho thuê thì ngoài việc nộp thuế cho hoạt động kinh doanh còn phải nộp thuế nhà. Nếu không muốn nộp thuế cao thì phải bán bớt phần BĐS không cần thiết (giống như đánh thuế  lũy tiến cao vào phần diện tích đất vượt hạn mức sử dụng).

Tóm lại, thông qua việc hoàn thiện chính sách thuế đối với BĐS, Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường BĐS, khuyến khích sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ. Đồng thời, với việc điều chỉnh thuế trong giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính tức; khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

(Theo Kỷ yếu hội thảo khoa học "Một số giải pháp nhằm phát triển sản xuất kinh doanh trong điều kiện hiện nay)

PGS.TS. Trần Xuân Hải - Học viện Tài chính

Theo Tạp chí Tài Chính
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.