Gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ cho người thu nhập thấp mua nhà: Lãi suất 6% đã sớm lạc hậu?

Nhiều người cho rằng sẽ chọn mua nhà ở thương mại thay vì đợi gói ưu đãi mua nhà ở xã hội.

Thiếu hấp dẫn ngay khi chưa có hiệu lực

Khi Dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ được công bố vào thời điểm nửa đầu tháng 3/2013, lúc đó, theo quy định của NHNN, mức trần lãi suất huy động cho các khoản tiền gửi có kỳ hạn dưới 12 tháng, đang ở mức 8%/năm. 8%/năm cũng là mức lãi suất phổ biến mà hầu hết các ngân hàng thương mại áp dụng trên thị trường đối với tiền gửi ngắn hạn thời điểm đó.

Như vậy, nếu so với lãi suất huy động, mức lãi suất ưu đãi cho gói tín dụng đặc biệt này thấp hơn tới 2%/năm - một mức lãi suất mà nhiều người đánh giá là “thực sự ưu đãi” cho giấc mơ an cư của những người nghèo. Theo dự thảo, thông tư sẽ có hiệu lực từ ngày 15/4. Song, do còn nhiều vướng mắc, nên thời hạn của thông tư bị lùi lại và sẽ sớm được ban hành trong tháng 5 này.

Tuy nhiên, điều đáng nói đó là trong vòng gần 2 tháng kể từ khi dự thảo thông tư được công bố, đến nay, các mức lãi suất trên thị trường đã có sự thay đổi đáng kể. Cụ thể: ngày 26/3, trần lãi suất huy động được NHNN giảm về mức 7,5%/năm. Đặc biệt, trong 3 ngày từ 7 đến 9/5, lãi suất huy động trên thị trường đón nhận những cú sốc khi NHTMCP Ngoại thương Việt Nam (VCB) nổ phát pháo đầu tiên bằng cách giảm lãi suất huy động mức thấp nhất về 6%/năm. Đây cũng là mức lãi suất áp dụng liền sau đó của NHTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).

Nhiều người cho rằng sẽ chọn mua nhà ở thương mại thay vì đợi gói ưu đãi mua nhà ở xã hội.

Chưa dừng lại ở đó, thị trường tiếp tục “sốc” khi NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) quyết định mạnh tay hơn, khi giảm lãi suất về 5%/năm, thấp nhất trên thị trường và thấp nhất trong vòng 9 năm trở lại đây. Như vậy, nếu so với mức lãi suất ưu đãi mà Nhà nước dành cho người thu nhập thấp, thay vì được ưu đãi hơn so với lãi suất huy động là 2%/năm, thì mức này cao hơn tới 1%/năm so với mức thấp nhất của lãi suất huy động.

Tất nhiên, một bên là lãi suất huy động, một bên là lãi suất cho vay thì không thể so sánh ngang bằng, nhưng rõ ràng thị trường lãi suất đang có xu hướng biến động đi xuống, trong khi mức ưu đãi vẫn giữ nguyên, sẽ khiến nó trở nên kém hấp dẫn. Nhiều ý kiến cho rằng, mức lãi suất này đã sớm trở nên lạc hậu cả trước khi nó chính thức được áp dụng. Sự lạc hậu này không phải chỉ ở thể hiện ở các mức lãi suất trên thị trường tiền tệ, mà ngay cả với thị trường bất động sản, cũng đã không còn được đánh giá là “ưu đãi”.

Trong khi NHNN vẫn đang loay hoay lấy ý kiến để “chốt hạ” thông tư hướng dẫn, thì nhiều dự án nhà ở thương mại đã nhanh chân hỗ trợ vốn cho người mua nhà, với mức lãi vay thậm chí là còn thấp hơn mức 6%/năm của NHNN. Một số dự án đang chào bán với những thông tin cực kỳ hấp dẫn: Từ nay đến cuối năm, khách mua sẽ được bàn giao nhà, ngoài việc giảm giá, người mua còn được hỗ trợ lãi suất vay 6%/năm trong vòng 12 tháng, tương đương mức hỗ trợ NHNN đang dự kiến đối với nhà ở xã hội. Cùng với đó, trên thị trường, cũng không hiếm trường hợp dự án nhà ở thương mại tung khuyến mại cho vay tiền mua nhà với lãi suất 0%/năm, tức là vay mà không cần trả lãi suất. Và một cuộc cạnh tranh khốc liệt giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội để giành khách hàng đang dần dần xuất hiện.

Không nên quy định lãi suất “cứng”

Về phía các khách hàng, trước đây, kỳ vọng vào gói tín dụng 30 nghìn tỷ lãi suất 6% là rất lớn, song bây giờ, nhiều người tỏ ra hoài nghi và ít quan tâm tới chương trình tín dụng ưu đãi này. Nhiều khách hàng cho rằng họ sẽ chọn mua nhà ở thương mại trên thị trường, thay vì chờ đợi mà không biết có được mua nhà ở xã hội, hay chỉ được thuê và thuê mua. Chưa kể, tiến độ chưa biết thế nào, vì đa số các dự án đều chưa được hình thành. Hơn nữa, thủ tục mua bán nhà ở thương mại thường rất nhanh chóng, còn ngồi đợi vay tiền ưu đãi để mua nhà ở xã hội, thủ tục quá rườm rà, mất thời gian và đặc biệt mua xong không thể bán lại cho người khác. Đấy là chưa kể về vấn đề chất lượng nhà ở, ít người tin rằng nhà ở xã hội chất lượng bằng được nhà ở thương mại.

Trao đổi về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh đã từng nhận định lãi suất 6% trong 3 năm là hơi dài, chỉ nên quy định trong từng năm mà thôi. Sau đó, lãi suất phải điều chỉnh theo năm, mới thực sự công bằng cho người đi vay. 6% thời điểm này có thể hợp lý, là ưu đãi, nhưng sang năm, lạm phát giảm, thậm chí xảy ra hiện tượng giảm phát, thì 6% lúc đó lại sẽ là cao, và không còn là ưu đãi... Lúc đó, người đi vay sẽ chịu thiệt.

Còn đại diện một ngân hàng có mặt trong danh sách những ngân hàng được “chọn mặt gửi vàng” triển khai gói tín dụng 30 nghìn tỷ, ông Phan Đức Tú, TGĐ BIDV cho rằng, ở thời điểm hiện nay, lãi suất cho vay bình thường là khoảng 11-11,5%/năm thì mức lãi suất 6% vẫn còn hấp dẫn. Nhưng trong trường hợp lãi suất xuống 5,5% hay 5% thì NHNN sẵn sàng điều chỉnh lãi suất tái cấp vốn đảm bảo cho các ngân hàng thương mại có hưởng chênh lệch khoảng 1,5%.

Về phía NHNN, cơ quan này cho biết trước khi ban hành, NHNN phải tính toán kỹ nhiều yếu tố khác nhau tác động đến an sinh xã hội, nguồn cung tiền và lạm phát. Bên cạnh đó, tham khảo các ý kiến chuyên gia và cơ quan hữu quan về một số quy định mới nêu trong Thông tư, như là áp dụng cho các đối tượng các mức lãi suất cố định 6% trong vòng 10 năm.

Mức lãi suất này sẽ không thay đổi nếu lãi suất trên thị trường tăng cao, nhưng sẽ được điều chỉnh xuống tương ứng với mức lãi suất thị trường, trong trường hợp lãi suất thị trường thấp hơn mức 6%. Sau khi ban hành Thông tư, NHNN sẽ chỉ đạo các NH linh hoạt trong việc cấp tín dụng cho các đối tượng được vay ưu đãi để thuê và mua nhà ở xã hội