Gỡ vướng pháp lý cho thị trường bất động sản

Tại hội nghị bất động sản 2019 với chủ đề “Lấy ý kiến – tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp” do báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức ngày 25/9, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, thị trường bất động sản 2019 bị dừng lại, ngưng trệ do hệ thống pháp luật không còn đảm bảo cho thị trường phát triển như những năm trước mặc dù tính thanh khoản của thị trường vẫn rất cao.

Luật “đá nhau”

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ví dụ, loại hình condotel hiện đang bị tê liệt vì pháp lý chưa rõ ràng. Nhiều chủ đầu tư xin chuyển đổi dự án, những nhà đầu tư thứ cấp cầm tiền nhưng cũng không dám nhảy vào nữa.

Ở khu vực bất động sản nhà ở cũng xảy ra tình cảnh tương tự. Phân khúc này không phải là thiếu khung pháp lý nhưng lại đang có sự xung đột chủ yếu giữa ba mảng chính liên quan đến luật đầu tư, xây dựng, tài nguyên và môi trường. Sự thiếu thống nhất từ khâu quy hoạch cho đến lúc triển khai dự án và các bước kế tiếp. Quy định pháp luật hiện cũng còn nhiều khoảng trống.

Thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng chỉ rõ, sáu tháng đầu năm 2019 mới chỉ có ba dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận, với quy mô 924 căn, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã đề xuất Ủy ban Nhân dân thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án. Số dự án đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai là 24 với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án. Suốt từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường T.HCM - đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014.

“Nguồn cung thiếu không phải do bão hòa cầu mà lại do hệ thống pháp luật làm giảm cung. Dẫn tới hệ lụy trong vài năm tới, nguồn cung sẽ thiếu hụt trong khi tính thanh khoản vẫn cao sẽ khiến giá bất động sản tăng cao. Điều đó bất lợi cho nền kinh tế”, ông Võ nói.

Ông Võ cho biết thêm, hiện có năm nhóm bất cập chính dẫn đến sự chồng chéo nhau trong hệ thống pháp lý. Thứ nhất, nhiều thuật ngữ pháp luật được sử dụng không nhất quán giữa các luật chuyên ngành và trong mỗi luật các thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể.

Thứ hai, trình tự, thủ tục trong chấp thuận một dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án, cũng như thứ tự những công việc mà chủ đầu tư cần làm cũng có nhiều khác biệt giữa pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật quy hoạch đô thị, pháp luật bảo vệ môi trường và pháp luật đất đai.

Thứ ba, quy định về phương thức tiếp cận đất đai của một dự án đầu tư còn tồn tại nhiều khoảng trống và không đảm bảo tính thống nhất và hệ thống.

Thứ tư, có sự không nhất quán trong các quy định về quyền, lợi ích, nghĩa vụ của chủ đầu tư giữa các luật chuyên ngành.

Thứ năm, có sự vô lý trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư bị chấm dứt đầu tư nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng nữa mới bị thu hồi.

Theo ông Võ, giải pháp trước mắt để giải quyết những xung đột phát luật khi thực thi là theo ba nguyên tắc. Một là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn. Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

Cắt giảm tối đa, cơ chế một cửa

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện dự án thì cần phải có sự thống nhất giữa các luật, cắt giảm tối đa các điều luật không phù hợp với thực tiễn, áp dụng cơ chế một cửa với các thủ tục của từng loại dự án.

Theo ông Chiến, hệ thống pháp luật hiện vẫn còn nhiều bất cập, từ văn bản đến khi thực thi, một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn nhưng lại không được luật đề cập hoặc điều chỉnh.

Ông Nguyễn Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng hơn 20 thủ tục hành chính liên quan đến pháp luật các dự án đầu tư. Trong đó có chín luật, cùng với đó là các nghị định, thông tư.

Riêng với Luật Xây dựng thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng đang được Bộ này sửa đổi, cải cách theo ba nhóm chính. Thứ nhất là cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính; thứ hai là đơn giản hóa, bãi bỏ các điều kiện kinh doanh; thứ ba là phản biện các hệ thống pháp luật, đồng bộ với các pháp luật khác.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hội bất động sản TP.HCM cho biết, để làm một dự án doanh nghiệp mất năm năm giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu từ ba năm, thi công hai năm tổng cộng tất cả là 10 năm. Chưa có doanh thu, áp lực tài chính lớn... chính vì vậy chính sách nên chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp.

Ông Châu thống kê, hiện có 170 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa thể triển khai do vướng mắc về quy định pháp luật (trong đó có 120 dự án vướng do liên quan đến đất hỗn hợp).