Gỡ vướng cho dự án nhà ở có đất công xen cài: Còn chờ hướng dẫn

Nghị định 148 vẫn chưa thể áp dụng do thiếu hướng dẫn. Ảnh: Thiện Minh

Ba năm cùng một kiến nghị

Đã hơn 3 năm, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai mang kiến nghị gỡ khó lên gõ cửa UBND TP.HCM, nhưng dự án Bắc Phước Kiển, huyện Nhà Bè của doanh nghiệp này vẫn nằm im lìm.

Trong khi đó, đây được xem là dự án “sống còn” của Quốc Cường Gia Lai với tổng mức đầu tư hạ tầng đến 6.300 tỷ đồng, dự kiến có thể mang đến doanh thu 12.000 tỷ đồng và đóng góp vào ngân sách nhà nước hàng trăm tỷ đồng thông qua các khoản thu tiền sử dụng đất, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp...

Tuy vậy, “Công ty rất đau lòng, không biết thủ tục dự án này sẽ đi đâu và về đâu”, bà Loan kêu cứu và cho biết thêm rằng, dự án này được UBND Thành phố chấp thuận đầu tư và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào năm 2017. Trong thời gian qua, rất nhiều lần Công ty đã gửi văn bản đến Sở Tài nguyên và Môi trường xin giao đất, nhưng đơn vị này không ra văn bản trả lời, chỉ hướng dẫn miệng rằng: “Sở Xây dựng trình chấp thuận đầu tư và đã được UBND Thành phố duyệt là chưa đúng quy trình”.

Không biết còn nguyên nhân sâu xa nào khác khiến dự án tắc thủ tục đã hơn 3 năm nay và làm “Công ty bị thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng lãi vay”, nhưng bà Loan khẳng định rằng, lý do cơ bản của tất cả ách tắc này “chỉ vì sự bất cập của các thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, mà lỗi này hoàn toàn không phải do Công ty gây ra”.

Trường hợp của Quốc Cường Gia Lai là 1 trong 20 doanh nghiệp có kiến nghị lên TP.HCM qua sự tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) để phục vụ cho Hội nghị gặp gỡ và trao đổi giữa lãnh đạo chính quyền Thành phố và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản diễn ra cuối tuần trước. Qua danh sách kiến nghị dài hàng chục trang có thể thấy, nhiều vụ việc chủ đầu tư nêu lên tại các cuộc họp với lãnh đạo Thành phố từ 3 năm trước đó, đặc biệt là các dự án có quỹ đất công xen cài rải rác đã trở thành nỗi “ám ảnh”, nhưng vẫn chưa được giải quyết.

Dự án Green Star Sky Garden của Hưng Lộc Phát. Ảnh: Thiện Minh

Chẳng hạn như trường hợp dự án Green Star Sky Garden của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát vướng đất công xen cài và buộc phải tạm ngừng thi công.

Đại diện chủ đầu tư cho biết, trước đó, dự án đã thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư theo Luật Nhà ở, nhưng hiện nay phải thực hiện lại thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư.

Vị đại diện này kiến nghị, UBND Thành phố cho phép không phải làm lại thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” vì đã được UBND Thành phố “Chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư” của dự án theo Văn bản số 654/UBNDTP- ĐT ngày 12/2/2018. Trong trường hợp làm lại thủ tục “Chấp thuận chủ trương đầu tư” theo Luật Đầu tư 2020 thì Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện theo cơ sở dữ liệu sẵn có trước đây để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, sớm triển khai thực hiện dự án."

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, từ tháng 10/2015 - 2018, trên địa bàn TP.HCM có rất nhiều dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, đã được tổ chuyên gia trình UBND Thành phố ban hành văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư, nhưng không hiểu vì sao, tất cả các dự án này đều phải làm lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư?

Phải tiếp tục chờ

Ước tính trên địa bàn cả nước hiện có khoảng 5.000 dự án bị đình trệ vì vướng đất công xen cài và tại TP.HCM, câu chuyện này dường như là vấn đề lớn nhất với thị trường bất động sản trong 2 năm 2019 - 2020 khi có khoảng 158 dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất... nằm xen cài rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án này.

Vì vậy, nhiều người đã “vỡ òa” vui sướng khi Nghị định 148/2020/NÐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Ðất đai có hiệu lực cách đây hơn 1 tháng, cho phép được giao, cho thuê những thửa đất xen kẽ trong các dự án thay vì phải đấu giá như trước, được xem là cứu cánh về thủ tục cho các dự án có đất công xen cài.

Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, không phải toàn bộ các dự án đang bị ách tắc vì vướng đất công hiện nay đều đáp ứng được các tiêu chí do Nghị định 148 đề ra để được giao và quan trọng hơn cả, là các sở, ngành cũng đang chờ thông tư hướng dẫn cụ thể, dẫn đến tình trạng... chính sách đã ban hành nhưng như “chiếc gậy thần chưa vung”.

Bà Loan cho biết rằng, khi Nghị định 148 được ban hành, bà rất vui vì hy vọng sẽ cởi trói cho dự án Khu dân cư Bắc Phước Kiển. Doanh nghiệp cũng bắt đầu liên hệ với các chuyên gia, luật sư tham khảo ý kiến trong các vấn đề chuyên môn nhằm chuẩn bị cho việc xúc tiến những thủ tục cần thiết để hoàn thiện pháp lý, đưa các dự án hoạt động trở lại. Tuy nhiên, với câu trả lời của cơ quan chức năng, các doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục chờ.

Trong báo cáo tình hình phát triển nhà ở năm 2020 và các giải pháp tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM cũng thể hiện rõ, Nghị định 148 vẫn còn một số nội dung vướng mắc, chưa rõ ràng. Do đó, đầu tháng 1/2021, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn.

Cụ thể, đất công nằm xen cài tại các dự án có thể phân làm 2 loại: Đất có thửa và đất hiện trạng là đường, kênh - rạch (chưa có thửa). Đất hiện trạng là đường, kênh - rạch, do là lối đi chung, lối thoát nước của các thửa đất liền kề và có hình dạng gãy khúc, uốn lượn, bao quanh các thửa đất mà chủ đầu tư đã hoặc sẽ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Do đó, phần diện tích đường, kênh - rạch không thể sử dụng để thực hiện dự án, công trình độc lập.

Trường hợp xác định đất do Nhà nước quản lý nên Nhà nước thực hiện dự án, công trình trên đất là đường, kênh - rạch này hoặc chuyển nhượng theo hình thức đấu giá để người nhận chuyển nhượng sử dụng, đầu tư xây dựng sẽ làm cản trở quyền sử dụng đất của các thửa đất liền kề. Điều này không phù hợp với quy định của Luật Dân sự và Luật Đất đai, vì bản chất đường, kênh - rạch là hạ tầng sử dụng chung của các thửa đất liền kề.

Từ đó, UBND TP.HCM cho rằng, chỉ có thể xem xét “đủ điều kiện tách thành dự án độc lập” đối với các thửa đất có điều kiện do Nhà nước quản lý, còn đất là đường, kênh - rạch do Nhà nước quản lý thì không thể bán đấu giá mà thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch. Khi đó, người được giao đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM, ở thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp, chủ đầu tư chỉ có thể kiên nhẫn chờ thêm thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 148 để làm rõ hơn một số quy định về điều kiện tách thửa, xây dựng dự án độc lập hoặc công trình công cộng, xác định giá đất và tiêu chí giao đất.

Không loại trừ khả năng sau khi có hướng dẫn cụ thể, nhiều dự án bất động sản có quỹ đất hỗn hợp sẽ rơi vào tình trạng “vướng vẫn hoàn vướng” vì không đủ điều kiện để được bàn giao đất công.

Ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng, bản thân ông cũng hiểu hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn, một ngày chậm trễ là tốn bao nhiêu chi phí.

“Tôi nói anh em ở các sở, ngành phải hiểu và chia sẻ điều này”, ông Phong nói.

Đồng thời, người đứng đầu UBND TP.HCM cũng yêu cầu các cơ quan liên quan phải tập trung tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ các dự án vì thời gian qua triển khai rất chậm. Việc chậm trễ này có nguyên nhân, do công tác thanh kiểm tra, kiểm toán, TP.HCM phải làm việc rất nhiều, riêng Thanh tra Chính phủ thanh tra 164 dự án, khi thanh tra thì dự án phải dừng lại.

“Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản chính là tháo gỡ cho kinh tế Thành phố phát triển”, ông Phong nói và chỉ đạo những vụ việc rất cụ thể.

Chẳng hạn như vụ 110 căn biệt thự của Công ty Hưng Lộc Phát đã có kết luận thanh tra, đã rõ ràng, phải cho phép doanh nghiệp triển khai trở lại, không để chậm nữa. Riêng 61 dự án đang gặp khó khăn về thủ tục đầu tư, ông Phong cũng giao Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu hồ sơ báo cáo tổ công tác đầu tư của Thành phố, chậm nhất đến ngày 15/4/2021 phải hoàn thành.