Gỡ khó cho bất động sản, nhóm nào được lợi? Đây là câu hỏi đã được nêu ra từ trước phiên giải trình về thực trạng giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức.
Tiết chế cung, tăng cầu
 
Theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng tại phiên giải trình,  từ đầu năm 2012 đến nay, thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch. Đặc biệt, TPHCM và Hà Nội - hai địa phương có nhiều dự án bất động sản lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường bất động sản cả nước - cũng là nơi tình hình thị trường khó khăn nhất.
 
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng
 
“Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, vừa qua, Bộ Xây dựng đã có báo cáo Thủ tướng Chính phủ, trong đó có đề xuất  tiết giảm nguồn cung, tăng nguồn cầu cho thị trường bất động sản và bước đầu đã có những tác động tích cực đến thị trường”, ông Trịnh Đình Dũng nói.
 
Một dấu hiệu dễ thấy, theo Bộ trưởng Dũng, là giá nhà đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá năm 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006; tạo điều kiện cho người có nhu cầu có thể mua nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế của mỗi gia đình. Thị trường bất động sản đối với phân khúc nhà ở bình dân ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu ấm dần lên...
 
Trong thời gian tới, bên cạnh việc tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, nhiều nhóm giải pháp sẽ tiếp tục được áp dụng, trong đó có việc thực hiện rà soát, dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương; cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân; chuyển đổi các dự án nhà ở tồn kho không bán được sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch...

Đặc biệt, nút thắt tín dụng sẽ được “cởi” theo đó chú trọng nhóm giải pháp xử lý hàng tồn kho và kích thích thị trường bất động sản, ưu tiên xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Các chính sách tài khóa và thuế cũng sẽ được vận dụng linh hoạt, như việc gia hạn 06 tháng thời hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở cho doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; gia hạn 06 tháng thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng đối với số thuế giá trị gia tăng phải nộp của tháng 1, tháng 2, tháng 3 năm 2013 đối với các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở...
 

Nút thắt tín dụng sẽ được “cởi” theo đó chú trọng nhóm giải pháp xử lý hàng tồn kho và kích thích thị trường bất động sản, ưu tiên xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Ảnh: Một dự án căn hộ tại TPHCM. Ảnh minh họa: Cao Thăng

Định hướng phát triển lâu dài
 
Bình luận rằng những giải pháp được đề ra để giải quyết lượng hàng tồn kho hiện tại “đã tương đối rõ”, song ĐBQH Cao Sĩ Kiêm, Ủy viên UB Kinh tế của QH cho rằng, hướng phát triển của thị trường bất động sản về lâu về dài vẫn còn chưa rõ. “Tồn kho chỉ là cái ngọn. Không xử lý cái gốc, để mỡ máu vẫn cao, thành mạch xơ vữa thì sớm muộn cục máu đông lại xuất hiện. Phải có giải pháp ngăn chặn đầu cơ, quản lý phát triển đô thị đúng hướng”.

Cùng quan tâm đến “kế lâu dài”, Phó Trưởng đoàn ĐBQH TPHCM, TS Trần Du Lịch phát biểu: “Phải rà lại hệ thống luật pháp xem hở chỗ nào. Doanh nghiệp kêu rất dữ là làm dự án phải “mua” đất nông nghiệp 2 lần: một lần thỏa thuận đền bù cho dân, một lần nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước, làm giá thành sản phẩm đội lên cao, không bán được”.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân cũng cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay là do việc hướng dẫn thực thi pháp luật quá chậm. Đơn cử, Luật Quy hoạch đô thị ban hành năm 2009, có hiệu lực từ 01-01-2010, nhưng phải sau 3 năm rưỡi mới ra được Nghị định hướng dẫn về quản lý phát triển đô thị. “Chậm hướng dẫn thực thi luật là một nguyên nhân rất rõ ràng. Nếu kịp thời thực hiện ngay thì hậu quá có thể không nặng nề như bây giờ”, bà nói.

Tiếp tục phát biểu lần hai, ĐB Trần Du Lịch nhận xét, không gặp nhau giữa cung – cầu là do “chiếc máy bay bất động sản của chúng ta toàn ghế hạng thương gia mà ghế phổ thông không có. Phải để thị trường điều chỉnh, càng can thiệp hành chính có khi càng rối”.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng công nhận, sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm có trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương, có liên quan đến nhiều luật, nhiều bộ ngành. “Trước hết cũng do Bộ Xây dựng chưa xây dựng đầy đủ văn bản pháp luật trình Chính phủ ban hành, đặc biệt là thiếu chế tài ràng buộc đầu tư phát triển đô thị đúng quy hoạch”, vị Bộ trưởng thẳng thắn.

Tuy nhiên, ông Dũng cũng “nhắc khéo” các cấp chính quyền địa phương rằng, đã có tới trên 3.000 dự án được phân cấp cho địa phương phê duyệt, kiểm tra; nhiều địa phương chưa thực hiện tốt việc đảm bảo cân đối cơ cấu sản phẩm, kết nối hạ tầng đồng bộ hay xử phạt những chủ đầu tư không làm đúng cam kết... “Theo Nghị định về phát triển đô thị vừa được ban hành, tới đây sẽ có Ban quản lý khu vực phát triển, là đơn vị sự nghiệp có thu, có trách nhiệm như một nhạc trưởng, không để các nhà đầu tư phát triển độc lập như trước nữa, tránh tình trạng dự án thiếu hạ tầng, không kết nối đồng bộ, biến khu đô thị thành một “làng” riêng”, ông Dũng cho biết thêm.

Tham dự họp, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Hữu Chí giải thích thêm, theo Luật Đất đai 2003, nhà đầu tư được thương thảo với để dân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, sau đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thì nhà nước mới thu phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp với đất có mục đích sử dụng khác theo dự án.

Nhiều ý kiến khác tại hội nghị quan tâm đến giải pháp tháo gỡ về tín dụng cho các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án đang triển khai dang dở, nay phải tạm ngưng vì ngân hàng không cho vay tiếp. Phó Thống đốc NHNN Đặng Thanh Bình giải trình: “Hiện cũng đã có những ngân hàng thương mại cho vay với thời hạn tới 10 năm. Việc cho vay để mua/ thuê/ tạo lập dự án bất động sản là nghiệp vụ mà các ngân hàng vẫn tiến hành thường xuyên. Tuy nhiên, trong năm 2013, do thị trường này đang khó khăn, NHNN sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng để ban hành chính sách giúp người vay có thể được vay với điều kiện tốt hơn, lãi suất thấp hơn bình thường. Nguyên tắc là ưu tiên cho vay đối với các dự án sắp hoàn thành, nhưng cũng phải phân loại cụ thể”.
 

Thị trường bất động sản đối với phân khúc nhà ở bình dân ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có dấu hiệu ấm dần lên. Ảnh chụp tại một khu đô thị mới ở quận 2, TPHCM. Ảnh: Cao Thăng

Có lợi ích nhóm không?

Nhìn nhận vấn đề từ khía cạnh khác ĐB Đỗ Văn Đương (TPHCM) hỏi thẳng: “Các giải pháp này nhằm cứu doanh nghiệp, người dân hay cứu nhà đầu cơ”? Các ĐB Trần Xuân Hòa, Ủy viên UB Kinh tế; Lê Nam (Phó Trưởng đoàn ĐBQH Thanh Hóa)... chia sẻ suy nghĩ này. Ông Hòa nêu vấn đề: “Có nên cứu tràn lan không? Có người nói cung căn hộ đã đủ đến năm 2050. Vậy sao giá không giảm đến mức người dân chấp nhận được? Có hay không tâm lý “neo giá” chờ giải cứu”?

Giải đáp thắc mắc này, người đứng đầu ngành Xây dựng khẳng định, các giải pháp của Chính phủ là tổng thể, đồng bộ, tác động đến cả cung lẫn cầu và “không chỉ có tầm nhìn ngắn hạn”. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nói thêm, cung vượt cầu là ở phân khúc nhà cao cấp và trung bình, còn nhà thu nhập thấp thì cung nhỏ hơn cầu rất nhiều. Do đặc điểm kinh doanh cũng như thói quen tiêu dùng mà phản ứng của từng thị trường – điển hình là TPHCM và Hà Nội – có thể rất khác nhau, vì thế giải pháp cũng phải rất linh hoạt. Điểm mới của “chiến dịch hỗ trợ BĐS” lần này, theo ông Dũng, là “gắn rất chặt chẽ với chiến lược phát triển nhà ở, cụ thể hơn là chú trọng đến phân khúc nhà ở xã hội.

“Kết quả cụ thể thì phải chờ thời gian, nhưng chắc chắn tới đây phân khúc nhà ở xã hội sẽ ấm lên, thị trường giảm khó khăn - chưa phải vượt qua – và sẽ mạnh dần lên cùng với hồi phục của nền kinh tế”, Bộ trưởng Xây dựng khái quát.

Tổng kết hội nghị, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân cũng cho rằng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chính là gỡ khó cho nền kinh tế; bảo vệ lợi ích cho doanh nghiệp cũng là bảo vệ lợi ích của người dân.  Những giải pháp đã nêu là đúng hướng, cần có sự phối hợp chặt chẽ của các bộ ngành khác như NHNN, Kế hoạch và Đầu tư, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường... cũng như các địa phương, vì “chỉ Bộ Xây dựng thì không làm nổi”.
 

Tổng hợp báo cáo chưa đầy đủ của 50 địa phương, tình hình tồn kho bất động sản như sau:

- Về nhà ở: tồn kho 42.230 căn nhà (gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng)

- Văn phòng cho thuê: tồn kho 92.800 m² sàn

- Trung tâm thương mại: tồn kho 98.407 m² sàn

- Đất nền nhà ở: tồn kho 7.922.485 m² (792,2 ha)

- Đất thương mại khác: tồn kho 1.951.033 m² (195,1 ha)

- Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.

Riêng Thành phố Hồ Chí Minh theo báo cáo của 121 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748 m² mặt bằng thương mại, 300.071 m² đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Hà Nội theo báo cáo của 13 chủ đầu tư đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459 m² mặt bằng thương mại, văn phòng; giá trị tồn kho 14.070 tỷ đồng.

Số liệu tồn kho trên đây chưa phản ánh được tình hình thực tế, còn nhiều dự án có tồn kho nhưng chưa báo cáo và do đặc điểm của tồn kho bất động sản khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều nhà chung cư đang xây dựng dở dang, đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được cho người tiêu dùng, vì vậy số vốn tồn đọng trong bất động sản còn lớn hơn nhiều so với số liệu trong báo cáo.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến 31-10-2012 khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6 % so với thời điểm 31-12-2011. Tuy nhiên, số liệu về dư nợ tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào bất động sản, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng bất động sản còn chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng. Nợ xấu chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ bất động sản, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ bất động sản khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

(Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng tại phiên họp sáng 24-1)

Anh Phương (Sài Gòn giải phóng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.