Giải quyết nợ xấu bất động sản

Áp lực tồn kho lớn

Chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho biết, ba cấu phần chính của nợ xấu ngân hàng là các doanh nghiệp nhà nước, khối tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) và các bên liên quan (cổ đông) của ngân hàng. Khó có thể chia tỷ lệ mỗi cấu phần này là bao nhiêu nhưng chúng có liên quan mật thiết với nhau. Theo ông Hiếu, đến thời điểm này, nợ xấu không giải quyết được rốt ráo là do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc ngân hàng không thanh lý được các tài sản bảo đảm từ BĐS.

Tồn kho BĐS vẫn đáng lo ngại đối với nền kinh tế. Ảnh: Ngọc Tú

Theo số liệu công bố mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/8, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước là 82.295 tỉ đồng; giảm khoảng 12.163 tỉ đồng so với thời điểm cuối năm 2013. Trong đó, đáng chú ý là tồn kho căn hộ chung cư hiện vào khoảng 17.000 căn, tương đương với 26.000 tỉ đồng; tồn kho đất nền nhà ở là 8,7 triệu m2, tương đương 28.500 tỷ đồng.

Theo số liệu của Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, tính đến hết 6 tháng đầu năm 2014, riêng TP Hồ Chí Minh còn khoảng 7.520 căn hộ tồn kho, chủ yếu là các căn hộ có diện tích lớn trên 70 m2, các căn hộ ở các dự án có vị trí không thuận lợi, chưa hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật hoặc các dự án xây dựng chậm tiến độ. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, phần lớn chủ đầu tư của các dự án này phải vay ngân hàng để có vốn đầu tư nên cứ qua mỗi năm thì giá trị tồn kho lại tăng thêm 12% (mức lãi suất cho vay phổ biến hiện nay). Điều này khiến cho nợ xấu - cục máu đông ngày một phình lên.

Theo các chuyên gia kinh tế, tồn kho BĐS là nguyên nhân hàng đầu gây ra tình trạng nợ xấu. TS Nguyễn Minh Phong nhìn nhận: Nợ xấu còn lớn chứng tỏ BĐS không “trôi” được bao nhiêu. “Nợ xấu lớn gây ách tắc hoạt động của cả doanh nghiệp và nền kinh tế. Việc bị đọng vốn có thể khiến các doanh nghiệp không đủ nguồn lực để tiếp tục phát triển sản xuất, kinh doanh, thậm chí rơi vào tình trạng phá sản. Trên thực tế, những dự án BĐS đang còn “bất động” có ở rất nhiều nơi, đó là bằng chứng cho việc này”, TS Nguyễn Minh Phong phân tích.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, BĐS “bất động” thì các ngành dịch vụ liên quan cũng bị ảnh hưởng bởi không có hoạt động ăn theo, lan tỏa. Như vậy, nó sẽ làm suy giảm động lực tăng trưởng cũng như việc làm, thu nhập và một loạt khoản thu ngân sách khác.

Cơ cấu lại sản phẩm tồn kho

Tồn kho lớn chủ yếu tập trung vào các dự án BĐS cao cấp, căn hộ chung cư diện tích lớn. Chính vì thế, theo các chuyên gia kinh tế, các DN, địa phương và chính sách của Nhà nước cần tập trung cơ cấu lại sản phẩm trên thị trường BĐS.

Về phía DN, theo TS Nguyễn Minh Phong, về nguyên tắc, phải xử lý nợ xấu bằng nguyên tắc thị trường chứ không có cách nào khác. Do đó, DN cần có giải pháp hạ giá bán, nâng cao chất lượng, chuyển đổi công năng dự án… để tăng tính thanh khoản. Bàn về các giải pháp để cứu bất động sản, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, việc chia nhỏ căn hộ diện tích lớn có thể trị được “căn bệnh” tồn kho cho thị trường. Theo cơ quan này, nên chia nhỏ diện tích căn hộ từ 80 - 100 m2 xuống còn 45 - 55 m2 để giá bán phù hợp với túi tiền của người dân...

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đề xuất đối với khối nợ xấu đến từ các dự án BĐS tồn kho chưa bán được, các ngân hàng đã tìm cách bán các dự án đó cho các nhà đầu tư khác nhưng chưa hiệu quả. “Đối với các dự án mang tính xã hội như chung cư bình dân thì Chính phủ có thể ‘giải cứu’, cùng với DN hoàn thiện dự án. Còn đối với các dự án chủ yếu mang tính đầu cơ, giá trị không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường thì cần thu hồi lại để quy hoạch cho dự án khác, cả DN và địa phương phải chấp nhận sự lãng phí này”, chuyên gia này cho biết.

Các chính sách vĩ mô của Nhà nước cũng đang tích cực tìm cách giải tỏa tồn kho bất động sản. Trao đổi với phóng viên chiều 27/10, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, Chính phủ đã có Nghị quyết 02 về giải quyết hàng tồn kho, xử lý nợ xấu. Theo đó, các địa phương có tồn kho BĐS cần tuân theo đó để cơ cấu lại sản phẩm nhằm giải tỏa tồn kho trên thị trường, hạn chế tối đa sử dụng nguồn ngân sách để đầu tư, xây dựng mới nhà ở tái định cư mà dùng nguồn vốn này và các nguồn tài chính hợp pháp khác để mua lại các dự án nhà ở thương mại phù hợp, phục vụ nhu cầu tái định cư, làm nhà ở xã hội.