Giải pháp phát triển bền vững

Cần mở 3 nút thắt

Thứ nhất là giải quyết vướng mắc về cơ chế chính sách như việc quy hoạch treo, không phù hợp nhưng chậm thay đổi; công tác đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, gây chậm trễ triển khai các dự án đầu tư BĐS. Việc có quá nhiều quy định chồng chéo, phức tạp dẫn đến khó khăn khi triển khai dự án.

Theo đó, hệ lụy của việc này là tính minh bạch không được thể hiện, chi phí cơ hội mất đi, đặc biệt làm phát sinh tham nhũng dẫn đến chi phí đầu tư tăng, kéo theo các khiếu kiện của người dân trong vùng dự án.

Thứ hai, giải quyết các vấn đề nguồn vốn để đầu tư vào thị trường BĐS. Đây là vấn đề đã tồn tại từ lâu và hiện nay vẫn chưa giải quyết hiệu quả. Cụ thể, vốn cần thiết cho thị trường BĐS phải là nguồn trung, dài hạn, trong khi đó thị trường chứng khoán Việt Nam chưa phát triển, các quỹ đầu tư BĐS còn ít, nên các doanh nghiệp BĐS đều vay vốn từ ngân hàng.

Điều này dẫn đến khi hệ thống ngân hàng hạn chế tín dụng vào BĐS, ngay lập tức thị trường này gặp khó khăn. Việc này không chỉ là nguy cơ phá sản cho các doanh nghiệp kinh doanh, đầu tư vào các dự án BĐS, mà còn dẫn đến rủi ro cho các ngân hàng tham gia cho vay quá nhiều trong lĩnh vực này. Đây là một vấn đề cần giải quyết vì hệ thống ngân hàng vốn dĩ chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn cho nền kinh tế.

Thứ ba, giải quyết vấn đề cung - cầu thị trường. Cung - cầu này có những lúc sai lệch, cung lớn hơn cầu và ngược lại. Đây là điều tất yếu của cơ chế thị trường. Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước trong việc này không thể thiếu, nhất là khi thị trường BĐS còn chưa phát triển, độ minh bạch của thông tin thị trường còn kém, dễ dẫn đến các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn.

Vì vậy, định hướng và điều tiết thị trường BĐS thông qua cơ chế chính sách như giảm thuế, hỗ trợ vốn, hỗ trợ lãi suất… là thích đáng, đặc biệt là giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân trong các khu chế xuất, khu công nghiệp…

Nhiều rủi ro cho Ngân Hàng

Ngành ngân hàng thời gian qua đã hỗ trợ cung ứng vốn cho thị trường BĐS khá lớn. Từ năm 2006 đến tháng 6-2011, dư nợ BĐS của các tổ chức tín dụng (TCTD) trên địa bàn TPHCM tăng gấp 3 lần; đến tháng 8-2012 đã tăng lên 82.517 tỷ đồng, chiếm 10,71% tổng dư nợ trên địa bàn TP, trong đó tín dụng dành cho lĩnh vực nhà ở chiếm 70% tổng dư nợ BĐS.

Tuy nhiên, phải nhìn nhận tín dụng ngân hàng không phải là kênh đầu tư hiệu quả cao cho thị trường BĐS, bởi chủ yếu cho vay ngắn hạn. Mặt khác, mục tiêu của chính sách tiền tệ là điều tiết việc cung ứng tiền và kiểm soát lạm phát, trong khi thực hiện điều này sẽ tạo xung đột đối với việc cung ứng vốn cho thị trường BĐS. Do đó, mỗi khi NHNN thắt chặt chính sách tiền tệ, thị trường BĐS lại bị ảnh hưởng.

Cần có giải pháp phát triển bền vững cho thị trường BĐS. Ảnh: LÃ ANH

Thời gian qua đã có một số chính sách hỗ trợ, kích thích đối với thị trường BĐS, như việc cho phép NHTM được sử dụng tối đa 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn. Hoặc gần đây NHNN cho phép loại trừ một số nhu cầu vốn vay BĐS ra khỏi nhóm đối tượng “không khuyến khích cho vay” và phải bị khống chế.

Số liệu tính đến tháng 8-2012 cho thấy, nhóm nhu cầu được loại ra này là 37.376 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 45% so với tổng dư nợ BĐS, bao gồm các đối tượng có nhu cầu xây dựng, sửa chữa và mua nhà ở, nhà kết hợp với cho thuê mà các khoản vay này khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công của khách hàng vay; các khách hàng có nhu cầu xây dựng, sửa chữa và mua nhà để bán, cho thuê; các đối tượng xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở trong khu đô thị.

Mặt khác, trong tình hình kinh tế khó khăn chung, ngành ngân hàng cũng đã điều chỉnh giảm lãi suất cho vay 3 lần liên tiếp, từ 15%/năm xuống còn 13%/năm dành cho 4 lĩnh vực ưu tiên (cho vay nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ) với dư nợ tính đến ngày 13-9 là 74.419 tỷ đồng.

Ngoài ra, còn thực hiện giãn nợ đối với các khoản vay cũ với dư nợ 70.369 tỷ đồng, đồng thời điều chỉnh lãi suất mức tối đa 15%/năm đối với các khoản vay cũ 152.522 tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc quản lý thị trường BĐS còn tồn tại nhiều vấn đề tạo nên rủi ro cho cả doanh nghiệp BĐS, khách hàng mua nhà và ngân hàng cung ứng vốn.

Cụ thể, trong tình hình thị trường BĐS đóng băng đã khiến các công ty kinh doanh nhà/căn hộ không bán được sản phẩm, phải giảm giá hàng loạt nhưng vẫn thiếu người mua vì giá còn cao và sản phẩm chưa phù hợp với đại bộ phận nhu cầu người dân.

Trong khi đó theo khảo sát gần đây, nhiều dự án có tỷ lệ vay lên tới 70-80% tổng số vốn đầu tư, với thời hạn 10-15 năm. Điều này làm gia tăng rủi ro cho các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực BĐS và nợ xấu có chiều hướng gia tăng trong lĩnh vực này.

Cần chính sách hỗ trợ đặc thù

Giải pháp cho vấn đề này, là Nhà nước cần có chính sách nhằm tạo ra động lực thúc đẩy cung và cầu gặp nhau, khơi thông nguồn vốn. Muốn vậy, phải có mô hình cụ thể (mô hình này chúng ta đã làm rồi nhưng làm chưa tốt, chưa hiệu quả). Đó là “cho vay có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”, đã được các NHTM áp dụng vào trong thực tế với dư nợ năm 2010 là 19.835 tỷ đồng.

Tuy nhiên, khó khăn chính khi các ngân hàng cho vay theo mô hình này không phải đến từ ngân hàng hay khách hàng, mà từ vướng mắc pháp luật về quyền sở hữu đối với loại tài sản này, dẫn đến việc khi ngân hàng cho vay xong không thể công chứng hay đăng ký giao kết hợp đồng bảo đảm, cũng như việc xử lý tài sản thế chấp rất khó khăn để thu hồi nợ, đã khiến ngân hàng không dám cho vay và không phát triển loại hình cho vay này.

Về phía khách hàng là người mua nhà/mua căn hộ cũng gặp rủi ro khi nhà đầu tư không giao nhà/căn hộ như thỏa thuận, dù họ đã trả đủ tiền hoặc trả tiền đến 90% giá trị nhà/căn hộ được mua.

Đối với chủ đầu tư dự án vấp phải khó khăn từ việc đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vấn đề xây dựng và cấp phép xây dựng cũng mất nhiều thời gian, làm tăng chi phí trả lãi vay, chi phí đầu tư…