Giải pháp cho thị trường bất động sản từ góc nhìn doanh nghiệp

Làm thế nào để cứu thị trường bất động sản đã và đang là câu hỏi của chính các doanh nghiệp bất động sản trước áp lực tồn tại hay phá sản hiện nay. Nhìn chung, các doanh nghiệp vẫn đánh giá cao các giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng đặc biệt lưu ý đến vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Hiện cơ cấu nguồn vốn cho phát triển dự án bất động sản thường là vốn chủ sở hữu từ 10 - 20%, vốn vay ngân hàng từ 40-50%, phần còn lại huy động từ phía khách hàng. Trong trường hợp thị trường thanh khoản thấp hiện nay, cùng với thị trường bị khủng hoảng, việc huy động từ phía khách hàng là không chủ động. Do vậy, các doanh nghiệp phải điều chỉnh tỷ lệ vốn vay ngân hàng cao lên nhằm bảo đảm dòng tiền của dự án và đáp đúng tiến độ xây dựng, có dự án vốn vay ngân hàng lên đến 70%. Vì vậy, khi lãi suất ngân hàng ở mức cao thì các doanh nghiệp cũng chào thua vì phải đẩy giá sản phẩm lên cao và như vậy thì càng xa người tiêu dùng hơn.

Ý kiến của nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng mong muốn có thêm nhiều chính sách kích cầu tiêu dùng. Bên cạnh động thái giảm giá, cắt lỗ từ phía doanh nghiệp, người tiêu dùng cũng cần có sự hỗ trợ từ phía ngân hàng với các gói lãi suất thấp trong kỳ hạn dài, khuyến khích người dân yên tâm mua nhà. Đây sẽ là điểm mấu chốt để giải quyết lượng hàng bất động sản đang tồn kho hiện nay. Khi lãi suất thấp thì giá thành bất động sản cũng được hạ nhiệt. Ngoài ra, lãi suất ngân hàng thấp cũng sẽ hấp dẫn nhà đầu tư bỏ tiền vào bất động sản thay vì gửi tiền vào các ngân hàng. Bên cạnh đó, để kích cầu, cũng đã có doanh nghiệp đề nghị Chính phủ miễn thuế VAT để các doanh nghiệp tiếp tục hạ giá bán làm tăng cơ hội mua nhà cho người tiêu dùng.

Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Him Lam Thủ đô Trương Chí Kiên cho rằng, doanh nghiệp phải có chiến lược phát triển theo xu hướng nhu cầu của khách hàng chứ không theo kiểu phong trào như trước đây. Muốn làm được điều đó, doanh nghiệp phải hiểu và chủ động đón đầu, dự báo được quy luật cung cầu của thị trường, từ đó đưa ra các phản ứng linh hoạt nhằm ứng biến với các thay đổi của thị trường, chẳng hạn như tập trung vào phân khúc thị trường mục tiêu, thu hẹp phạm vi dự án, chiến lược sản phẩm, nâng cao khâu quản lý và ứng dụng giải pháp để giảm giá thành. Việc rà soát lại đội ngũ nhân viên, hiệu quả làm việc cũng như bảo đảm nguồn vốn lâu dài cũng là những điều mà doanh nghiệp cần phải chú trọng.

Cũng theo ông Trương Chí Kiên, niềm tin của của khách hàng vào thị trường đã mất dần sau quá trình phát triển chụp giật, thiếu chiều sâu, làm mất đi những yếu tố bền vững của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản Việt Nam trong một thời gian dài thông tin không phản ánh đúng thực tế, làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản, giá nhà ở diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như giá trị thực của bất động sản. Ngoài ra, một loạt bất cập như có doanh nghiệp lừa khách hàng vào các dự án không khả thi, rồi hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn, đám đông còn diễn ra phổ biến đã làm cho niềm tin vào thị trường bị “teo tóp” dần. Việc lấy lại niềm tin của khách hàng vào thị trường không phải là điều đơn giản.

Thực tế một số căn hộ diện tích nhỏ, giá hợp lý vẫn đắt hàng, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng, Nhà nước nên cho phép xây dựng nhà ở xã hội theo phương thức thương mại diện tích 30m2/2 người. Nếu chính sách cho phép, chắc chắn nhiều doanh nghiệp sẽ tham gia. Cụ thể, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, chung cư trên 15 tầng giá khoảng 10-12 triệu đồng/m2 đối với căn hộ dưới 400 triệu đồng. Chung cư 5 tầng giá 6-9 triệu đồng/m2 căn hộ từ 200 - 300 triệu đồng, chắc chắn với mức giá này phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân chưa có nhà ở hiện nay. Ông Nguyễn Văn Đực cũng nhận định rằng, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình, cắt lỗ để tồn tại thay vì phá sản với đống hàng tồn như hiện nay.

Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Phan Thành Mai kiến nghị, trong phạm vi có thể, Chính phủ cần tăng đầu tư công, đặc biệt là đầu tư hạ tầng cơ sở nhằm hỗ trợ niềm tin cho thị trường, cũng như giải quyết một phần khó khăn tồn kho của các doanh nghiệp xây dựng. Đồng thời, cần sớm đưa các mô hình quỹ hỗ trợ nguồn cầu vào thí điểm, đặc biệt là mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở cho người có thu nhập trung bình, khá. Mặt khác, Chính phủ cần sớm có các văn bản quy định về nhà ở với diện tích từ 25m2, thúc đẩy các quy định về nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.

Khi doanh nghiệp đã chấp nhận giảm giá bán cùng một loạt các biện pháp để cải thiện tình hình của thị trường bất động sản, sự tập trung hiện nay dồn vào phía các ngân hàng thương mại với hy vọng lãi suất tiếp tục giảm, các biện pháp đảo nợ, giãn nợ cho các doanh nghiệp cùng với các gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà một cách thiết thực và hiệu quả.