Giải pháp bổ trợ cứu thị trường bất động sản

Những khu nhà chung cư mới xây dựng ở TP Hồ Chí Minh. Ảnh: Phan Tùng Sơn.

Hy vọng gì ở những giải pháp mới?

Khi những tên tuổi lớn của thị trường BĐS như Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai... đi tiên phong trong việc đại hạ giá căn hộ chung cư để kích cầu, nhiều người bày tỏ lo ngại, thị trường BĐS sẽ bị “phá giá”, gây ra những hệ lụy. Tuy nhiên, trên thực tế, mặc dù các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã thi nhau “chạy đua” hạ giá, thì thị trường BĐS, đặc biệt là đầu ra cho căn hộ chung cư vẫn không thoát khỏi cơn ế ẩm kéo dài. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS cả nước đang tồn đọng gần 16.500 căn hộ chung cư, gần 5.200 căn hộ thấp tầng, hơn 1,6 triệu mét vuông đất nền với tổng trị giá lên đến khoảng 40.750 tỷ đồng. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, cho đến nay mới chỉ có chưa đầy 200 dự án BĐS hoàn thành trong tổng số 1.166 dự án đã được phê duyệt. Giải pháp hạ giá thị trường địa ốc đi kèm với sự vào cuộc của hệ thống ngân hàng nhằm kích cầu, hỗ trợ vốn triển khai dự án cho các doanh nghiệp đã không mang lại hiệu quả như mong muốn. Các chuyên gia đều cho rằng, giá BĐS, đặc biệt là hệ thống căn hộ các loại, đã giảm đến đáy, thậm chí nhiều doanh nghiệp chấp nhận lỗ nặng, đã hạ giá xuống mức thấp hơn giá thành xây dựng, nhưng vẫn không bán được hàng. Bởi vậy, không thể tiếp tục hạ giá thấp hơn được nữa. Việc không ít dự án căn hộ chung cư được gắn mác “cao cấp” nhưng chất lượng kém, dịch vụ đi kèm không đáp ứng tiêu chuẩn như quảng cáo, đã khiến người tiêu dùng e ngại. Tình trạng ế ẩm vì thế không những không được cải thiện mà ngày càng bi đát hơn.

Trong bối cảnh đó, việc chuyển một số dự án xây dựng nhà chung cư sang xây dựng nhà ở xã hội được nhiều chuyên gia coi là một hướng đi khả thi. Ưu thế của loại hình nhà ở này là giá thành rẻ, bán trực tiếp đến tay người mua, sản phẩm hướng đến đối tượng khách hàng thu nhập thấp, có nhu cầu cao về nhà ở. Chẳng hạn tại TP Hồ Chí Minh, hiện còn hơn 80% các dự án BĐS đã được phê duyệt nhưng chưa triển khai được, nếu chuyển mục đích một phần trong tổng số các dự án đó sang mô hình nhà ở xã hội, sẽ cùng lúc giải quyết được hai mục đích: Tháo gỡ được một phần lớn dự án tồn đọng và giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người dân đang gặp khó khăn.

Giải pháp thứ hai là triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở do Bộ Xây dựng đề xuất. Đây là cách làm đã được một số nước trên thế giới áp dụng nhằm hỗ trợ người dân có điều kiện mua nhà dễ dàng hơn, không lệ thuộc vào ngân hàng. Đối tượng chính của quỹ là người dân có nhu cầu mua nhà và các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn về vốn xây dựng. Với cơ chế chủ động, linh hoạt, người dân sẽ được hỗ trợ tối đa, tiếp cận trực tiếp nguồn vốn, tạo điều kiện thuận lợi nhất về thủ tục pháp lý để có thể sở hữu một căn hộ theo nhu cầu. Hiện đề án đã được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, dự kiến sẽ triển khai thí điểm tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vào đầu năm 2013.

Đặt trong tổng thể các giải pháp

Về lý thuyết là như vậy, nhưng thực tế việc tăng phân khúc nhà ở xã hội góp phần làm “ấm” thị trường BĐS liệu có dễ dàng? Lấy ví dụ tại tỉnh Đồng Nai, địa phương đã chủ động phê duyệt nhiều dự án nhà ở xã hội trong nhiều năm nay, nhưng vẫn không cải thiện được tình hình. Hiện Đồng Nai có 115 dự án nhà ở xã hội được phê duyệt với tổng diện tích 823ha, nhưng việc triển khai vẫn nhỏ giọt. Cái khó hiện nay, theo một số chủ doanh nghiệp là vấn đề thủ tục hành chính. Thời gian để hoàn thiện thủ tục chuyển đổi quá lâu khiến doanh nghiệp mất cơ hội đầu tư. Mặt khác, việc tăng phân khúc nhà ở xã hội chỉ giải quyết được một phần dự án BĐS chưa triển khai hoặc chưa hoàn thiện. Trong lúc đó, tình trạng “đóng băng” thị trường BĐS lại nằm chủ yếu ở đầu ra cho căn hộ chung cư và cao ốc. Hàng vạn căn hộ chung cư đang tồn đọng hiện nay đều thuộc phân khúc cao cấp và trung bình, giá bán cao hơn nhiều so với nhà ở xã hội, nên không thể chuyển đổi.

Để “giải cứu” thị trường BĐS, cần phải triển khai đồng bộ các nhóm giải pháp, trong đó tăng phân khúc nhà ở xã hội và vận hành Quỹ tiết kiệm nhà ở có vai trò như những giải pháp bổ trợ. Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai đã có kiến nghị Chính phủ cho phép chủ dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền với một tỷ lệ nhất định cho hộ gia đình, cá nhân tại các dự án đã làm xong hạ tầng. Việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Bên cạnh dịch vụ cho thuê, có thể bán để thu hồi vốn nhanh tái đầu tư phát triển các dự án khác.

Tiến sĩ, chuyên gia kinh tế Trần Du Lịch cho rằng, các chính sách tín dụng hướng đến BĐS cần lựa chọn ưu tiên trọng tâm, trọng điểm trên cơ sở khảo sát, đánh giá, dự báo chính xác cung – cầu của các dự án, nhằm đầu tư có hiệu quả, thúc đẩy kích cầu các phân khúc thị trường.

Như vậy, để có thể thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội, cần có sự điều chỉnh chính sách cả ở tầm vĩ mô và sự vào cuộc tích cực, năng động của chính quyền, cơ quan chức năng địa phương giúp doanh nghiệp giải quyết nhanh, gọn về thủ tục hành chính.

Nhiều chuyên gia hy vọng, việc chuyển đổi những dự án chung cư có quy mô phù hợp sang xây dựng nhà ở xã hội và triển khai Quỹ hỗ trợ nhà ở sẽ như một cỗ xe “song mã” có tác động tích cực đến thị trường BĐS, tạo ra phân khúc mới, thúc đẩy kích cầu. Cái lợi thuộc về người tiêu dùng và doanh nghiệp.