Giá thị trường

Cứ nhìn giá vàng, giá chứng khoán nhảy múa liên tục chúng ta sẽ thấy rất rõ điều này. Giá cả có thể thay đổi, nhưng cái luôn luôn bất biến là sự thỏa thuận tự do giữa người mua và người bán. Thuận mua vừa bán - như cách nói của cha ông - là nguyên tắc bắt buộc trong việc xác lập giá thị trường. Thế thì quy định “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” mà dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đưa ra là một nhiệm vụ hoàn toàn bất khả thi. Lý do đơn giản là vì không thể có sự thỏa thuận tự do trong cách quyết định giá đất như trên.

Giá đất, hay chính xác hơn là sự bất mãn của dân chúng về giá đất đang là một trong những vấn đề nóng bỏng của chúng ta. Trên 70% trong số các vụ khiếu kiện nhiều vô kể hiện nay là khiếu kiện về đất đai và về giá đất đền bù giải tỏa. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ nằm ở giá đất, mà còn nằm cả ở việc hạn chế quyền tự do tài sản đối với đất. Miếng đất bạn bán lên giá 10 lần, bạn chỉ cảm thấy tiếc. Nhưng miếng đất bạn bị thu hồi, giải tỏa lên giá 10 lần bạn sẽ cảm thấy uất hận. Sở dĩ có sự phản ứng khác nhau như vậy là vì trong trường hợp thứ nhất quyền tự do tài sản được bảo đảm, trong trường hợp thứ hai, quyền này bị tước bỏ.

Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền sử dụng đất lại được chuyển giao cho nhiều chủ thể (cả thể nhân và pháp nhân). Quyền sử dụng đất (được hợp thành từ quyền thừa kế, quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, quyền thế chấp, quyền cho thuê) thực sự là một thứ quyền tài sản.

Vì vậy, sứ mệnh quan trọng nhất của Luật Đất đai là tạo khuôn khổ pháp lý để người dân thực thi một cách thuận lợi và an toàn quyền tự do tài sản đối với những miếng đất mà mình có quyền sử dụng. Khi và chỉ khi người dân thực thi được quyền tự do tài sản đối với những miếng đất của mình, đất đai mới được chuyển đổi và sử dụng một cách hợp lý nhất và hiệu quả nhất. Và cũng chỉ trong trường hợp này, chúng ta mới có thể nói được về giá thị trường của đất đai.

Vì mục đích quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, quyền tự do tài sản của người dân, tất nhiên, có thể bị hạn chế. Trong trường hợp này, Luật Đất đai phải quy định rất rõ thế nào là mục đích quốc phòng, an ninh; thế nào là lợi ích quốc gia. Đồng thời, luật cũng phải quy định rất chặt chẽ thủ tục thu hồi và đền bù, giải tỏa đất của dân. Giá đất đền bù giải tỏa không nên do Nhà nước tự quyết định. Nên thành lập một hội đồng định giá độc lập gồm đại diện của Nhà nước, những người dân có đất bị thu hồi và các chuyên gia định giá cho công việc này.

TS Nguyễn Sĩ Dũng