Giá nhà ở tại Australia đang tăng quá đà?

Trong vòng 3 tháng, giá nhà tại Sydney đã tăng 5%, Melbourne tăng 6,4%, trong khi các khu vực còn lại chỉ tăng 1%. Hiện giá nhà trung bình tại Melborne đang là 500.000 USD/căn và Sedney cao nhất với 650.000 USD/căn. So với cùng kì năm ngoái (tính tới 31/8), giá nhà tại Sedney đã tăng 20,9%, Melbounre tăng 15,6%, Brisbane tăng 10,4% và Adelaide tăng 10,6%

Đây là thời kì thị trường nhà ở đạt tốc độ tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2007, RP Data cho biết. Mặc dù trước đó vào tháng 5, thị trường không mấy khởi sắc. So với 5 năm trước, giá nhà tại Sedney và Melbourne đã tăng gấp đôi

Giá nhà vượt qua giá trị thực tế

Tốc độ tăng trưởng của thị trường nhà ở tại Melbourne được đánh giá là khá cao trong bối cảnh nguồn cung nhà ở cũng như số lượng nhà mới xây trên thị trường vẫn đang dồi dào. Trong khi đó, thị trường cho thuê tại Melbourne lại đang rơi vào thời kì ảm đạm nhất với con số tăng trưởng chỉ 3,2% ở phân khúc nhà ở và 4,2% ở phân khúc căn hộ. Nhìn vào diễn biến này, tờ The Economist nhận định giá nhà ở tại Melbourne vượt quá mức giá trị thực.

Theo một bài phân tích trên tờ The Economist (đăng 30/8), giá nhà ở tại Australia đang ở mức cao nhất so với giá trị thực, đo lường này dựa trên tương quan giữa giá nhà ở với thị trường cho thuê và mức thu nhập của người dân.

Cụ thể, so với giá nhà cho thuê, giá nhà tại Australia đã vượt quá 55%, các thị trường có mức chênh lệch cao hơn con số trên là New Zealand, Canada, Belgium và Hong Kong. Trong tương quan với mức thu nhập, giá nhà tại đây đã vượt quá 33% và là mức cao nhất trên thế giới.

Cầu thị trường tăng mạnh

Trên thực tế, nguồn cung nhà mới tại Australia đang tăng nhưng không đủ với lượng cầu. Xây dựng nhà ở mới tại Australia gặp phải một số khó khăn như thiếu đất và hạn chế về mặt quy hoạch. Trong khi nhu cầu của người mua tập trung về nhà ở khu vực nội thành thì lượng nhà mới xây chủ yếu thuộc các khu vùng ven đô thị.

Diễn biến thị trường tại Melbourne lại khó dự đoán hơn. Trong khi Melbourne đang có nguồn cung đất và nhà ở khá dồi dào, đặc biệt tại khu vực phía Bắc và lượng nhà mới xây thuộc nội thành cũng ở mức khá cao thì giá nhà tại đây lại tăng với tốc độ chóng mặt, điều này cho thấy lượng cầu nhà ở tại Melbourne đã tăng nhanh hơn so với lượng cung. Dân số tại Melbourne được dự báo sẽ tăng nhanh trong năm tới bất chấp nguy cơ tăng tỉ lệ thất nghiệp.

The Economist cũng đánh giá giá nhà ở tại Trung Quốc đang ở mức thấp hơn 38% so với giá trị thực. Tuy nhiên, thị trường Trung Quốc lại đang xảy ra tình trạng cung vượt quá cầu. Tại các thành phố lớn nhiều dự án và căn hộ vẫn bị bỏ trống. Còn Australia lại hoàn toàn ngược lại, cung không đủ cầu và chính lượng cầu quá cao đã khiến giá nhà tăng. Vì vậy, giá nhà ở tại Australia đang tăng theo nhu cầu thực của người mua.

Đa phần người dân Australia đều chắc chắn rằng ngân hàng sẽ không nâng mức lãi suất trong năm tới, vì vậy, họ đang có xu hướng mua vào nhiều hơn.

Tuy nhiên, nếu thị trường nhà ở vẫn tiếp tục tăng trưởng và chính phủ không có các công cụ quản lí vĩ mô để đảm bảo thị trường cho vay đủ an toàn, Ngân hàng Trung ương Australia, Reserve Bank of Australia (RBA) có thể sẽ phải tăng lãi suất. Đây là quyết định khó khăn bởi hiện tại, RBA đang muốn giảm lãi suất cho vay để hạ thấp tỉ giá hối đoái và kích thích nền kinh tế tăng trưởng.