Giá nhà ở sắp tăng mạnh?

Đầu cơ đã quay lại?

Theo nhìn nhận của bà Ngô Hương Giang, Quản lý cao cấp Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, nhiều nhà đầu tư và cả giới đầu cơ đã quay trở lại thị trường căn hộ ở Hà Nội bên cạnh những người có nhu cầu ở thực.

Các nghiên cứu gần đây của Savills cho thấy, sau cả thời gian dài ảm đạm, thị trường bất động sản Hà Nội đã có dự án căn hộ cao cấp mới được chào bán.

Trong cả thời gian dài, hầu hết căn hộ cao cấp được tung ra thị trường đều thuộc các dự án cũ, thậm chí đã từng chậm tiến độ trong nhiều năm, "thoát xác" đổi tên để đổi vận...

Theo thống kê thị trường của Savills, chỉ tính riêng trong 3 tháng vừa qua, căn hộ cao cấp đã có tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong các phân khúc khi chiếm tới 47% lượng căn hộ được chào bán.

Đại diện Savills nhìn nhận, đây là tín hiệu rõ ràng nhất cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội đang hồi phục mạnh. Thanh khoản bật tăng, hàng tồn giảm dần, giá trung bình trên thị trường cũng đang dần ổn định.

Về mặt bằng giá bán căn hộ, giá chào bán sơ cấp bình quân đang ở mức khá ổn định, giá chào bán thứ cấp bình quân cũng chỉ giảm khoảng 1%.

Tuy nhiên, ở nhiều khu vực tại Hà Nội (có tới 7 quận) có mức giá chào bán căn hộ tăng nhẹ trên cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp với mức tăng trung bình dao động trong khoảng 2,7 – 4,7%.

Ghi nhận của BizLIVE cho thấy, hầu hết dự án có giá bán nhích nhẹ đều thuộc về những dư án có tiến độ xây dựng tốt, vị trí thuận lợi và chủ đầu tư uy tín.

Nếu xét theo địa bàn, các quận như Hoàng Mai, Thanh Xuân, Hà Đông đang là khu vực căn hộ chào bán sôi động, thanh khoản cũng tốt nhất thị trường Hà Nội.

Đáng chú ý, Savills cho rằng, bên cạnh những người mua có nhu cầu ở thực, những tín hiệu khá tốt từ thị trường đã khiến nhiều nhà đầu tư và cả đầu cơ quay trở lại thị trường.

Theo nhìn nhận từ bà Giang, giá bán và tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở thị trường Hà Nội sẽ được cải thiện hơn trong thời điểm cuối năm 2014.

Áp lực từ thuế, phí mới

Một nguyên nhân khác khiến nhiều chuyên gia lo ngại việc giá nhà ở sẽ tăng mạnh trong thời gian tới là do áp lực của nguồn cung căn hộ, các dự án căn hộ thương mại sẽ khan hàng hơn do bị điều chỉnh quy hoạch ở một số khu vực.

Cụ thể, theo quy định mới được Chính phủ ban hành, Hà Nội sẽ phải tạm dừng phát triển nhà ở trong khu vực nội đô lịch sử. Do đó, trong thời gian tới, chắc chắn nguồn cung căn hộ tại các quận nội thành sẽ bị ảnh hưởng do việc tạm dừng các dự án chưa được chấp thuận chủ trương, lựa chọn chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án.

Báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, bắt đầu từ cuối năm 2014 trở đi, sẽ có khoảng 83 dự án với hơn 65.800 căn hộ sẽ gia nhập thị trường. Tuy nhiên, đáng chú ý là trong số này, có tới hơn 50% số dự án vẫn chỉ đang được quy hoạch. Như vậy, nguồn cung căn hộ thực tế ra thị trường vẫn chưa thực sự rõ ràng trong tương lai gần.

Theo nhìn nhận của ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng Bộ phận Định giá Savills Hà Nội, thực tế nguồn cung sắp tới vào thị trường bất động sản cũng sẽ không thay đổi nhiều, số lượng nguồn cung mới vào thị trường chủ yếu đều đến từ các khu vực ngoại thành và phía tây thành phố, còn những dự án trong khu vực nội đô vẫn hạn chế và sẽ mất một khoảng thời gian dài để triển khai.

Nếu xét theo quy luật cung cầu, thì khi nguồn cung sụt giảm cũng có nghĩa là giá cả nhà ở sẽ phải tăng lên. Ở khu vực nội đô Hà Nội, theo ông Sơn, giá nhà đất tại đây hiện đã ở mức khá cao và rất khó để có thể tăng thêm được nữa.

Ở một góc nhìn khác, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng, không riêng gì ở Hà Nội và TP.HCM, ở các tỉnh thành khác cũng không ai nghĩ giá bất động sản sẽ còn “rơi” tiếp nữa.

“Vì vậy, việc họ mua vào là tất yếu, đặc biệt ở những dự án đã hoàn thiện khách hàng có thể chuyển vào ở ngay được. Ở một số dự án đã hoàn thiện hiện nay, có hiện tượng họ giữ các vị trí đẹp sau đó đẩy giá lên để bán”, ông Richard cho biết.

Một điểm nữa cũng khiến cho nhiều người lo ngại giá nhà ở sẽ tăng mạnh chính là việc, sắp tới sẽ có thêm nhiều loại phí dự kiến đánh vào các doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, dự thảo Luật kinh doanh bất động sản cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải đối mặt với hai loại phí: Tiền ký quỹ thực hiện dự án bất động sản và tiền bão lãnh cho người mua nhà.

Theo một chuyên gia bất động sản, hai loại phí mới trên sẽ là gánh nặng đối với doanh nghiệp địa ốc và chắc chắn nó sẽ khiến giá nhà ở có sự thay đổi theo chiều hướng tăng.

Bởi lẽ, hiện các doanh nghiệp bất động sản để đảm bảo lợi nhuận và duy trì hoạt động kinh doanh, thêm phí phải đóng thì nhiều khả năng các doanh nghiệp sẽ tính cả vào giá thành căn hộ bán.