Giá nhà đất có hạ nhiệt sau cơn sốt?

Giá đất nhảy múa loạn xạ

Đầu năm 2021, cả xã hội quay cuồng trong cơn sốt đất. Các khu vực vùng ven nóng ran, phòng công chứng tấp nập. Dòng người đổ về mua đất “đông chưa từng có”, đặc biệt là sau khi các thông tin quy hoạch hạ tầng, chính sách được phát đi.

Ghi nhận thực tế của phóng viên CafeLand, rất nhiều khu vực “ăn theo” thông tin quy hoạch, chính sách để tăng giá bán. Đơn cử như Bình Chánh, sau thông tin lên quận nay mai, giá đất tại đây bắt đầu “nhảy múa” quanh mốc 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, Trung Sơn, nơi được coi là trung tâm Bình Chánh, giá đất từng neo ở mức trên 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giao dịch thực tế không được ghi nhận nhiều trên địa bàn này trong quý 1/2021.

Trong khi đó, tại Chơn Thành, Bình Phước, lượng giao dịch thực tế ghi nhận vô cùng lớn. Thời điểm giữa tháng 4 năm nay, chúng tôi có mặt tại phòng công chứng Chơn Thành. Hàng trăm người đổ về làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng đất nườm nượp. Bên ngoài xe cộ ken đặc, xếp hàng dài, bên trong, người đứng người ngồi ồn ã, náo nhiệt. Ai cũng mong được gọi tên để làm thủ tục sớm.

Giao dịch mua bán đất ở phòng công chứng Chơn Thành (Bình Phước)

Các quán café xung quanh phòng công chứng cũng hoạt động hết công suất, phục vụ nhu cầu giao dịch mua bán đất của dòng người từ các nơi đổ về. Anh Hà, một người dân địa phương cho biết tình trạng người đổ về mua đất, giá đất tăng diễn ra mạnh mẽ trong khoảng một năm trở lại. Những cọc tiền chằng buộc cẩn thận, người đưa người nhận kỳ kèo bớt lộc, kiểm đếm huyên náo.

Còn ở khu vực Bến Cát, Bình Dương, địa điểm tập trung nhiều khu công nghiệp lớn lại phát triển mạnh về phân khúc nhà phố, đất nền. Đất tái định cư khu công nghiệp, đất tư nhân… loại hình nào cũng có.

Anh Thịnh, môi giới tự do khu vực này cho biết, một khu đất hơn 150m2 ở đây hiện tại đã có giá vào khoảng 2,5 đến 2,8 tỷ đồng, tùy vào vị trí. Nhưng thực tế, mức giao dịch không lớn.

“Giờ ra hàng cũng khó, giá đất không hẳn là đứng, nhưng đúng là biên độ tăng không cao. Tháng này qua tháng sau, tăng được tầm 50 triệu đồng là cao. Nói lợi nhuận cao như xưa thì hết rồi” – Anh Thịnh phân tích.

Tại Hà Nội, một số huyện ngoại thành Gia Lâm, Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất… cũng không nằm ngoài quy luật thị trường. Nhất là sau khi chính quyền Hà Nội có đề án nâng cấp 8 huyện thành quận cho đến năm 2030.

Theo khảo sát, giá căn hộ Gia Lâm tăng vọt lên mức 44 triệu đồng/m2 trong quý 1/2021. Cùng thời điểm, giá đất tại Đông Anh lên mức 34 - 35 triệu đồng/m2 tùy khu vực. Mức giá được ghi nhận là chưa từng có từ trước đến nay.

Tuy nhiên, hiện tại, giá đất ở các khu vực này đã giảm khoảng 10%, lượng giao dịch thực tế gần như không có.

Rất ít giao dịch thực

Theo giới chuyên môn, người dân cần tỉnh táo khi quyết định đầu tư, giao dịch nhà đất ở thời điểm hiện tại. Bởi, cơn sốt đất diễn ra hồi đầu năm có thể là ảo, do những ghi nhận giao dịch thực tế lớn gần như không có. Trong khi biên độ giá chủ yếu tăng là do môi giới tung tin hoặc những nhà đầu cơ làm thị trường.

Sau cơn sốt đất đỉnh điểm của quý 1/2021, giá nhà đất bắt đầu hạ nhiệt, theo đúng dự đoán ban đầu của các chuyên gia, giới quan sát thị trường. Bởi lẽ, cơn sốt đất đã được chỉ ra là có phần ảo, thất thiệt.

Cần tỉnh táo trước thông tin đất đai

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý 1/2021, tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 70% so với quý 4/2020. Đặc biệt, giá bất động sản, đất nền có hiện tượng tăng nóng cục bộ ở một số địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bắc Giang… ảnh hưởng tới phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và cả nước.

Lý giải về điều này, Thứ Trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, có ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thấp, hoạt động kinh doanh vàng, ngoại tệ cũng không ổn định. Chính vì vậy, nhiều người dân và doanh nghiệp có nguồn tiền nhàn rỗi đã đầu tư vào BĐS với tâm lý, đây là giao dịch an toàn, hiệu quả về lâu dài.

Ngoài ra, còn là do các quy hoạch đất đai và phát triển đô thị tại nhiều địa phương tích cực, nhưng việc lập và công bố quy hoạch chưa thực sự công khai, minh bạch, khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản lợi dụng khe hở đẩy giá đất lên cao.

Mặt khác, theo Thứ Trưởng Nguyễn Văn Sinh, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cũng là nguyên nhân.

Sau cơn sốt đất nhiều người cho rằng giá đất sẽ giảm. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cho rằng, giá đất giảm chỉ đối với những khu vực đất sốt ảo, giá trị bất động sản bị đẩy lên cao hơn nhiều lần so với tiềm năng thực tế. Ngược lại, đối với những bất động sản có vị trí tốt, có cơ sở tăng giá, pháp lý rõ ràng thì giá bán không giảm bởi nhu cầu đầu tư là rất lớn.

Báo cáo thị trường từ DKRA cho thấy, không ghi nhận giao dịch lớn ở TP.HCM và các tỉnh lân cận trong quý 1/2021. Nguồn cung tại thị trường này cũng giảm nhẹ giảm nhẹ, tuy nhiên tỷ lệ tiêu thụ tăng 37% so với quý trước. Các phân khúc căn hộ và đất nền đều sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Cũng theo DKRA, trong tháng 4/2021, thị trường bất động sản ở TP.HCM mới thật sự sôi động trở lại ở phân khúc đất nền, chủ yếu ở một số khu vực của huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh và huyện Cần Giờ. Mức giá ở một số nơi có tăng nhẹ so với cuối năm 2020 tuy nhiên tính thanh khoản ở mức trung bình không có nhiều đột biến so với năm 2020. Còn ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tăng mạnh trong tháng, tập trung hầu hết ở khu Đông (TP. Thủ Đức) và khu Nam (chiếm đến 91.7% tổng nguồn cung toàn thị trường). Sức cầu chung toàn thị trường khá tích cực trong tháng, tỷ lệ tiêu thụ đạt từ 76 – 95% ở hầu hết các dự án.

Mặt bằng giá sơ cấp một số dự án bán ra trong tháng tăng đáng kể, mức tăng trung bình dao động khoảng 8% - 15% so với giai đoạn trước đó. Những dự án đã bàn giao nhà, hình thành khu dân cư hiện hữu thu hút tốt sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các dự án có mức giá dưới 45 triệu đồng/m2, phương thức thanh toán kéo dài, hỗ trợ vay ngân hàng linh hoạt.