Giá đất giảm mạnh và niềm tin tiềm ẩn

Trong họ có một niềm tin tiềm ẩn: Giá đất sẽ tăng trở lại, nhất là đất sạch.

Đà giảm được chặn lại?

Theo giới kinh doanh địa ốc, sau 3 tháng lao dốc, lượng bán tháo đất nền đã chững lại, tuy giá vẫn ở mức thấp và giao dịch yếu. So với các thời điểm liên tiếp lập đỉnh trước đây, giá đất nền dự án đã giảm bình quân từ 10-15 triệu đồng/m2. Mức giá giảm đến mức hấp dẫn nhất được ghi nhận ở các dự án khu ĐTM Vân Canh; dự án Kim Chung – Di Trạch; Thanh Hà Cienco 5; Nam An Khánh...

Khảo sát tại một số văn phòng nhà đất lớn tại Hà Nội cho thấy, giá dự án Thanh Hà của chủ đầu tư Cienco5 giảm khá mạnh, chỉ còn khoảng 30 triệu đồng/m2, so với lúc thị trường sôi động giá đã giảm 12 triệu đồng/m2. Dự án KĐT Vân Canh của HUDcũng có mức giá giảm mạnh. Chưa có khi nào mà giá một ô đất liền kề 100m2 đường 12m của dự án này lại có giá 42-43 triệu đồng/m2 bao gồm cả nhà xây thô; các ô góc diện tích khoảng 150m có giá 40-41 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Ở một số dự án khác, giá chào bán cũng rất hấp dẫn như KĐT Văn Phú giá liền kề đường to 54-56 triệu đồng/m2, dự án An Hưng liền kề 62-65 triệu đồng/m2, biệt thự dạng 300m2 hơn 50 triệu đồng/m2, dự án Parkcity giá gốc 87 triệu đồng/m2, tiền chênh ngoài giảm 500 triệu đồng - xuống 200 triệu đồng/m2, liền kề dự án Văn Khê giá đất 70-72 triệu đồng/m2 chưa kể xây thô, dự án Dương Nội 58-60 triệu đồng/m2... Một số dự án mới mở bán tiếp như dự án Nam An Khánh giá gốc chủ đầu tư 31 triệu đồng/m2, giá bán khoảng 35-36 triệu đồng/m2...

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, với mức giá đất nền như hiện nay, giá khó có thể giảm thêm nữa. Còn lý giải tại sao giá đã giảm mạnh như vậy nhưng giao dịch vẫn yếu, thì các chuyên gia cho rằng có 3 lý do: Một là do lâu nay giá đất các khu vực này đã bị đánh sóng quá cao nên việc giảm giá là tất yếu, vấn đề là giảm đến mức nào. Hai là các dự án giảm mạnh phần lớn là các dự án của các chủ đầu tư lớn, luôn là nguồn hàng “hot” trên thị trường, cũng là những dự án liên tục có các vụ lừa đảo lớn nên người mua cảnh giác. Và ba là người dân vẫn có tâm lý chờ giá sẽ còn giảm tiếp mới mua. Đó là những lý do chính khiến thị trường BĐS đóng băng, không có giao dịch.

Niềm tin tiềm ẩn

Theo bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh – Chủ tịch HĐTV Cty TNHH Giải pháp Thông minh - thông tin giá đất giảm, thực tế chỉ có ở một số dự án, ở những vị trí nhất định, ở số lượng nhất định. “Trong khi đó, đất sạch thì giá chỉ có tăng mà không có giảm do các quy định hiện hành góp phần vào việc đó” - bà Quỳnh nhận định.

“Tại sao tôi nói như vậy? Lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về các dự án có quyền sử dụng đất. Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nghị định 120/2010/NĐ-CP xác định tiền sử dụng đất căn cứ vào giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường, đẩy giá đất lên cao hơn 30-40% so với mặt bằng giá đất do Nhà nước quy định trước đây, thậm chí có nơi hơn gấp 2 lần!

Trong khi đó, số lượng đất mà các DN đang nắm giữ hợp pháp hoặc đã được phê duyệt theo cơ chế khác (trước Nghị định 69) không còn nhiều. Khi số lượng đất loại này được khai thác hết thì các DN đầu tư dự án mới sẽ phải chấp nhận chi phí đất theo giá vốn mới. Vì vậy không có gì khó hiểu khi các nhà đầu tư trường vốn, khi chọn dự án để thâu tóm trong thời điểm này thường quan tâm đến dự án đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.

Tuy nhiên, giá chỉ có tăng là vì theo QĐ 129/2008/QĐ-BTC - ngày 31.12.2008 của Bộ Tài chính thì việc thẩm định giá quyền sử dụng đất được tính theo phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập.

Tại Hà Nội và TPHCM, thời điểm tháng 3.2011, Sở Tài chính quy định mức lợi nhuận để định giá theo phương pháp thu nhập cho nhà đầu tư dự án là 14%, một mức lợi nhuận còn thấp hơn khi DN mang tiền gửi NH mà không cần vất vả ngược xuôi! Chuyện có thật này đã làm cho giá đất đáng lẽ được định giá theo thị trường sẽ cao hơn giá thị trường!” - bà Quỳnh phân tích.

Có lẽ cũng vì niềm tin tiềm ẩn ấy mà theo quan sát từ thị trường của PV Lao Động, giao dịch đất nền dự án từ gần 1 tuần nay bắt đầu có dấu hiệu khởi động. Bà Ngọc Quỳnh – GĐ sàn BĐS Phát Điền cho biết, hiện lượng khách hàng chào bán không còn nhiều như thời điểm cuối tháng 5 mà đa phần mang tính thăm dò, khác hẳn so với thời điểm trước khi đó liên tục giảm giá để bán tống bán tháo.

“Thời điểm này với nhà đầu tư nào đã chịu nổi lãi suất NH họ tiếp tục chịu đựng được vì vậy nếu giá rẻ quá họ không bán. Hiện tại, các văn phòng nhà đất đã rục rịch nhập hàng” - bà Quỳnh cho biết.

Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, thị trường đang trong bối cảnh hết sức khó khăn song đà bán tháo BĐS tuy đã xảy ra nhưng chỉ giới hạn một số phân khúc, mà nhà chung cư là ví dụ.