Giá đất đền bù nên thông qua thẩm định giá?

70% các vụ khiếu kiện liên quan đến giá đất đền bù

Hiện nay, công tác quản lý của Nhà nước về đất đai còn một số hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất và các thủ tục hành chính về đất đai. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng như xác định giá đất, hỗ trợ tái định cư còn rất nhiều khó khăn và bất cập.

Rất khó để xác định giá đất đền bù sát giá thị trường, Ảnh: Tường Vy.

Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển chưa ổn định, thiếu lành mạnh, các giao dịch “ngầm” còn diễn ra khá phổ biến. Hơn nữa, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp.

Ông Nguyễn Mạnh Hiển – Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết, trong các vụ khiếu kiện, khoảng 70% khiếu kiện liên quan tới giá đất đền bù do khung giá đất không sát với giá thị trường. Trước đó, có ý kiến cho rằng cần bỏ quy định về khung giá đất và giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên, theo Ông Hiển, vấn đề này sẽ rất khó xử lý việc chênh lệch giá đất giữa các tỉnh thành. Thay vào đó, Nhà nước cần điều tiết tốt phần chênh lệch tiền sử dụng đất cho người dân có đất bị thu hồi.

Giá đất đền bù sát thị trường

Được biết, đa số giá đất đền bù để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đều được thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân. Cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng và hạn chế phần nào các vụ khiếu kiện.

Theo thống kê, cả nước có khoảng 90% dự án thỏa thuận bồi thường giải tỏa thành công. Như vậy, vấn đề đặt ra là làm sao giải tỏa 10% hộ dân còn lại không chịu di dời để triển khai dự án. Theo ghi nhận, người dân bị thu hồi đất họ luôn mong muốn được đền bù với mức giá hợp lý và sát giá thị trường. Tuy nhiên, theo các chuyên gia nhận định, rất khó để xác định giá đất sát giá thị trường một cách xác thực.

Tại buổi hội thảo, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đã đề xuất 2 phương án xử lý trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận đền bù giải tỏa với người dân có đất còn lại như sau:

Thứ nhất, nhà đầu tư sẽ bồi thường cho chủ đất bằng với mức giá cao nhất đã thực hiện bồi thường trong dự án. Giả sử, chủ đầu tư dự án đã thỏa thuận đền bù được 80% hộ dân, còn 20% hộ dân còn lại không chịu di dời. Lúc này, chủ đầu tư có thể thỏa thuận đền bù cho họ bằng mức giá cao nhất trong số 80% hộ dân đã giải tỏa thành công.

Thứ hai, có thể thuê công ty tư vấn thẩm định giá độc lập để thẩm định giá khu đất và nhà đầu tư thực hiện bồi thường theo giá đất được thẩm định.

Về phương án giá đất đền bù thông qua công ty thẩm định giá được nhiều doanh nghiệp đồng thuận. Chẳng hạn, theo ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, có thể lập ra hội đồng thẩm định giá để xác định giá đất đền bù để tránh tình trạng khiếu kiện của người dân.

Tuy nhiên, đứng về góc nhìn đối với lợi ích của người dân, họ có thực sự nhận được mức giá đền bù hợp lý hay không? Qua trao đổi, ông Đoàn Văn Đức – Giám đốc Công ty Xây dựng Giao thông Đức Hạnh cho biết, việc xác định giá đất đền bù thông qua hội đồng thẩm định giá là điều hợp lý nhưng cơ quan này hoạt động theo quy chế nào và do ai lãnh đạo để mang tính khách quan và đảm bảo tính minh bạch của thị trường.

Trên thực tế, tình trạng tham nhũng hiện diễn ra khá phổ biến. Vì thế, việc thành lập hay thuê công ty thẩm định giá có thể là một hình thức hợp thức hóa cho các doanh nghiệp để được đền bù với mức giá thấp nhất. Vì thế, theo ông Đức, phương án thứ nhất của Hiệp hội bất động sản đưa ra là một cách xử lý tốt nhất. Ngoài ra, nếu người dân “khó tính” hơn nữa thì Nhà nước có thể hỗ trợ cho doanh nghiệp về khoản chênh lệch bồi thường cho họ.

Nhìn chung, việc xác định giá đất bồi thường để hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp vẫn là một bái toán khó. Hy vọng, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai được trình ra kỳ họp thứ tư của Quốc hội vào tháng 10 tới đây sẽ có phương hướng giải quyết tốt vướng mắc này.