Gánh nặng nợ oằn vai DN bất động sản

Nợ "khủng"

Do đặc thù đầu tư lớn nên DN bất động sản thường nợ nhiều. Chỉ tính riêng khối DN bất động sản niêm yết, con số DN có nợ vượt vốn chủ sở hữu đã trên 60%.

Nếu nhìn số tuyệt đối, CTCP Vincom (VIC) đứng đầu trong số DN bất động sản có nợ "khủng". Theo BCTC quý I/2011 (VIC xin gia hạn nộp BCTC quý II/2011 đến ngày 25/8), thì tổng nợ của riêng VIC là 8.325,8 tỷ đồng. Con số này gấp đôi so với khoản nợ của CTCP Hoàng Anh Gia Lai (HAG) tại cùng thời điểm. Sang quý II/2011, nợ của HAG tăng lên 5.710,5 tỷ đồng.

Bám sát HAG là CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) với tổng nợ 4.219,4 tỷ đồng. Các DN bất động sản khác như Đầu tư Bình Chánh (BCI), Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP. HCM (CII), Hoàng Quân (HQC), Long Hậu (LHG), Năm Bảy Bảy (NBB), Phát Đạt (PDR), Quốc Cường Gia Lai (QCG), Vạn Phát Hưng (VPH)… cũng gánh trên vai khoản nợ hàng ngàn tỷ đồng

Nợ nhiều nên dưới áp lực ngân hàng siết tín dụng, lãi suất cao khiến khoản lãi vay của các DN bất động sản tăng mạnh và chiếm phần lớn trong tổng chi phí hoạt động. Trong quý II/2011, chi phí lãi vay của HAG tăng gấp 4 lần cùng kỳ năm trước, lên 235,6 tỷ đồng. Với SCR, chi phí lãi vay quý II/2011 là 78 tỷ đồng, tăng 4,8 lần so với cùng kỳ năm trước và vượt cả lợi nhuận sau thuế 16 tỷ đồng. Riêng CII đã chi ra số tiền gấp đôi doanh thu để trả lãi vay trong quý II/2011. Vì thế, nhiều phân tích cho rằng, nợ của DN bất động sản là một trong những vấn đề nhà đầu tư cần lưu ý.

Nhìn vào con số

Nhiều nhà đầu tư e ngại khi nhìn vào cục nợ "khủng" của các DN bất động sản. Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu kỹ các con số, nỗi lo của nhà đầu tư thường vơi đi ít nhiều.

Thứ nhất, đa phần nợ của DN bất động sản không bị áp lực phải trả ngay. Chẳng hạn, 84% nợ ở PDR là nợ dài hạn. Hay ở VIC, tỷ lệ này là 82%. Với SCR, HAG, BCI, LHG, CII…, nợ dài hạn chiếm trên 60%.

Trong nợ dài hạn, phần lớn các DN đều nợ dưới dạng vay trái phiếu. Theo thuyết minh BCTC quý I/2011, 84% khoản vay dài hạn của VIC là từ phát hành trái phiếu. Ở PDR, tỷ lệ này là 78%, ở CII là 67%, SCR là 63%... Vì thế, nhiều DN đã được hưởng những ưu đãi từ vay trái phiếu như lãi suất thấp (trung bình 10 - 16%/năm), thời gian đáo hạn dài (3 - 5 năm).

Với nợ ngắn hạn, nhiều DN duy trì nợ vay ở tỷ lệ thấp. Điển hình, nợ vay của HQC chỉ chiếm 16% trong nợ ngắn hạn và bằng 10% tổng nợ của HQC. Tại VIC, LHG, CII, SCR, PDR, tỷ lệ này đều dưới 30%. Do đó, theo chia sẻ của một số DN, lãi vay thực ra không phải là áp lực quá lớn với DN.

Thực tế, ở DN bất động sản, có những khoản nợ lại không phải nợ. Điển hình như khoản tiền người mua trả trước. Về bản chất, đây là hình thức DN gọi vốn từ khách hàng mà không phải trả lãi, cũng không phải trả lại vốn. Thứ DN trả cho khách hàng là giao nhà, giao nền đúng thời hạn. Vì thế, nếu DN nào huy động được nhiều nguồn tiền này, thì nợ lại trở thành lợi thế. Như Nhà Từ Liêm (NTL), 77,8% trong 829,9 tỷ đồng nợ ngắn hạn là từ người mua trả tiền trước. Con số này ở PDR là 51%, SCR là 43%, HQC là 42%.

Tuy nhiên, điều quan trọng là DN bất động sản có hướng giảm nợ và trả nợ. Mặc dù tình hình bán hàng khó khăn, nhưng nhiều DN đã nỗ lực đưa nợ về mức thấp hơn. Cuối quý I/2011, nợ của VIC đã giảm 13% so với thời điểm đầu năm. Ở SCR, cuối quý II/2011, vay và nợ ngắn hạn của SCR đã giảm 63,7% so với thời điểm đầu năm.

Theo ông Nguyễn Thành Sơn, Phó tổng giám đốc SCR, sở dĩ SCR có thể làm cuộc thay đổi đáng kể như trên vì khoản vay ngắn hạn của Công ty chủ yếu phục vụ mảng mua sỉ, bán lẻ. Khi công việc phân phối kết thúc cũng là lúc khoản vay ngắn hạn của Công ty được thanh toán.

SCR đã phải chi tổng cộng 129,1 tỷ đồng chỉ để trả lãi vay trong 6 tháng qua. Nhưng ông Sơn cho biết, SCR sẽ không vì thế mà ngần ngại đi vay. "Nếu có dự án tốt, bán chạy, chúng tôi vẫn vay tiền để kinh doanh", ông Sơn nói. Hiện SCR đang có kế hoạch mua tiếp đất nền ở dự án của HUD để bán lại. Lần trước, việc phân phối đất nền thuộc dự án HUD đã giúp SCR đem về khoảng 40 tỷ đồng lợi nhuận.

Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Phó tổng giám đốc BCI cho biết, tuy chủ trương thận trọng với tín dụng, nhưng BCI vẫn sẽ đi vay nếu để phục vụ cho dự án triển vọng, có khả năng tạo dòng tiền nhanh. Hiện BCI vẫn tích cực gom đất nông nghiệp, với niềm tin, đầu tư đất không bao giờ thiệt. Với những khoản vay khác, BCI sẽ vay theo dự án. Cách thức này giúp Công ty có phương án trả nợ cụ thể.