Đủ chiêu “bẻ” cọc khi cơn “sốt” đất đi qua

Lô đất hơn 900m2 tại Ba Vì bị “bẻ” cọc sau khi khách đã xuống tay 200 triệu đồng

“Ngậm bồ hòn” trả tiền đặt cọc

Những ngày cuối tháng tư, khi cơn “sốt” bất động sản dần lắng xuống, chị Nguyễn Thị The (Ba Vì, Hà Nội) chia sẻ, cách đây khoảng hơn 1 tháng, nghe đồn đất được giá, gia đình lại đang cần tiền nên chị đăng thông tin quảng cáo bán gấp mảnh vườn 924m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2011, giá bán 4 triệu đồng/m2.

Chỉ khoảng 5 giờ sau khi đăng, anh Nguyễn Hữu Toàn, một “cò” đất địa phương đã đến xem. Nâng lên hạ xuống, cuối cùng giá bán được chốt 3,8 triệu đồng/m2. Tổng giá trị mảnh đất là hơn 3,5 tỷ đồng. Hai bên thống nhất đặt cọc trước 200 triệu đồng, số còn lại thanh toán sau 15 ngày khi chị The hoàn tất thủ tục sang nhượng.

Nhưng bất ngờ, một tuần sau, anh Toàn quay trở lại, dẫn thêm hai người đến yêu cầu đo diện tích thực. Kết quả diện tích thiếu 4m2 so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này, anh Toàn một mực đòi lại tiền cọc, nhất quyết không thương lượng dù gia đình đã đề nghị giảm toàn bộ diện tích thiếu hụt. “Nếu không trả sẽ gửi đơn kiện lên toà, ai sai người ấy chịu!”, “cò” đất đe dọa.

“Có thể tại thời điểm xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình chưa xây dựng bờ tường bao xung quanh và đo bằng thước dây cũ nên diện tích bị phần xê dịch. Chứ thời gian ấy gia đình không cắt xén cho ai mét nào.

Tuy nhiên, thấy anh Toàn căng thẳng nên bố chồng tôi quyết định trả lại toàn bộ số tiền cọc để tránh kiện cáo. Gia đình đều làm nông nghiệp, hiểu biết pháp luật hạn chế nên không thích phiền hà”, chị The bộc bạch.

Tương tự, sở hữu lô đất hơn 100m2 nằm sát khu công nghệ cao Hoà Lạc (Thạch Thất, Hà Nội), một trong những địa danh bấy lâu nổi tiếng “sốt” đất, thế nhưng ba tuần nay anh Nguyễn Văn Quang đứng ngồi không yên.

“Bố mẹ tôi để lại gần 400m2, chia cho 3 anh em. Sau đó, cả 3 anh em đã dàn xếp hài hoà, chia đều đặn và đang trong quá trình tách sổ. Gần cuối tháng 3, tôi chốt bán cho khách ngoài Cầu Giấy gần 1 tỷ đồng (9 triệu đồng/m2), đặt cọc trước 100 triệu đồng, khi có sổ sẽ thanh toán nốt”, anh Quang kể.

Một tuần sau khi chốt bán và nhận tiền cọc, khách đến xem đất của anh Quang nườm nượp, mỗi ngày 2- 3 đoàn. Giá đất được chủ mới chào bán lên cao hơn nhiều lần giá anh bán trước đó. Đỉnh điểm lên tới 15 triệu/m2.

Bước sang những ngày đầu tháng tư, khách đến xem giảm dần. Vị khách của anh đã đặt cọc 100 triệu đồng quay ra đòi tiền với lý do đất có tranh chấp”. Lời qua tiếng lại, cuối cùng hai bên đồng ý trả lại 90 triệu đồng, anh giữ lại 10 triệu coi như “giải đen”.

Cũng bị đòi tiền cọc, anh Nguyễn Nam Thành (Quốc Oai) ấm ức kể, anh có bán 500m2 đất vườn. Hai bên đồng ý ký thoả thuận đặt cọc 200 triệu đồng. Trong hợp đồng cài cụm từ “đất ở trong khu dân cư hiện hữu”.

Khi ký hợp đồng, bên mua giải thích cụm từ đó để chỉ vị trí của khu đất. Nhưng khi quay trở lại đòi tiền, người này lại giải thích, cụm từ đó nhằm chỉ rõ loại đất là đất ở, phân biệt với đất vườn. Từ đó họ quy kết anh “mua gian bán lận” và doạ... kiện ra toà!

“Đành phải trả lại tiền. Ấm ức lắm nhưng vẫn tự nhủ, đất chưa bán thì vẫn còn đó, không bán cho người này thì bán cho người khác nhưng sẽ rút kinh nghiệm lần sau”, anh Thành nói.

Những chiêu lật mặt “bới lông tìm vết”

Làm trong nghề đầu tư, môi giới bất động sản lâu năm, ông Trần Văn Hiếu (Nam Từ Liêm, Hà Nội) xác nhận, tình trạng “bẻ” cọc là có và diễn ra ngày càng phổ biến khi giá đất bị “thổi” lên cao.

Để giảm thiểu rủi ro pháp lý khi đặt cọc nhà đất thì các bên đọc thật kỹ hợp đồng, xem xét bản thân có đáp ứng được các điều khoản, phần mô tả hiện trạng hay không… tránh ký vào hợp đồng mà bên khác đưa cho khi chưa soát kỹ thông tin. Có thể tham khảo ý kiến luật sư đối với hợp đồng đó hoặc thuê luật sư soạn thảo hợp đồng đặt cọc. Ngoài ra có thể thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng đặt cọc.

Luật sư Hoàng Tùng

Những đối tượng trên chủ yếu là “cò” đất, lái buôn không muốn chi tiền, không có nhu cầu đầu tư dài hạn và không có khả năng thẩm định giá bất động sản.

Họ lợi dụng “chiêu trò” thổi giá, đặt cọc giữ đất vài ngày rồi “đẩy” luôn cho khách kiếm chênh lệch. Nếu thành công thì kiếm được món hời với chi phí bỏ ra ít ỏi.

Thương vụ bất thành thì quay ra lật mặt, “bới lông tìm vết” để đòi lại tiền cọc. Các lý do thường gặp là “đất có tranh chấp”, “thiếu diện tích”, vạch các câu từ được cài trong hợp đồng đặt cọc nhằm đe dọa khổ chủ.

Biểu hiện rõ nhất của những đối tượng này là kéo dài thời gian ký hợp đồng, thanh toán tiền, buôn bán bằng miệng, ký hợp đồng viết tay không muốn công chứng... “Những đối tượng này chỉ xác định buôn bán, làm ăn một lần”, ông Hiếu cho hay.

Cũng theo ông Hiếu, tình trạng “bẻ” cọc cũng có thể xảy ra ở ngay phía người bán. Anh đã từng gặp ông Q., vừa bán đất cho anh với giá 1 tỷ đồng. Sau đó anh đặt cọc trước 100 triệu đồng để hoàn tất thủ tục pháp lý.

Hai ngày sau ông Q., điện cho anh nói có mâu thuẫn gia đình nên không bán nữa, mong muốn được trả cọc. “Có tranh chấp nội bộ gia đình nên tôi cũng vui vẻ đồng ý. Khi nhận được đủ tiền cọc, huỷ giấy cọc tôi mới hay tin, lô đất trên được ông Q., bán với giá 1,3 tỷ đồng”, ông Hiếu cười nhạt.

Một chuyên gia bất động sản nhận định, việc “bẻ” cọc là một hành động không ngay thẳng, dễ làm đảo lộn thị trường và mất lòng tin đối với khách hàng và những nhà đầu tư chân chính.

Bản chất của bất động sản cuối cùng là bán sản phẩm cho người có nhu cầu sử dụng thật. Trong đầu tư lướt sóng không có người nhu cầu ở thực, chỉ người trước đến “lướt” người sau và người cuối cùng phải chịu hậu quả.

“Đáng nói trong trường hợp cọc chồng cọc, trong một dây xích nhiều lớp cọc nối vào nhau, chỉ cần một mắt xích đứt, tháo chạy hoặc huỷ cọc thì rất dễ gây ra các cuộc tranh chấp, khiếu kiện và đền bù hợp đồng”, vị chuyên gia phân tích.

Theo luật sư Hoàng Tùng, Trưởng văn phòng Luật sư Trung Hoà, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật Dân sự. Khi hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác, như không phạt cọc hoặc phạt cọc mức cao hơn hoặc thấp hơn thì các bên thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Cũng theo luật sư, hiện tại pháp luật chưa có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc, công chứng, chứng thực khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất.

Tuy nhiên, để tránh tranh chấp, rủi ro khác thì các bên nên công chứng/chứng thực hợp đồng đặt cọc. Mức tiền đặt cọc cũng không quy định, nó phụ thuộc vào thoả thuận của các bên, tùy vào vị trí là bên mua hay bên bán mà đưa ra mức tiền cọc hợp lý.