Dự báo tình hình thị trường bất động sản: Giá giảm, nhà hạng sang vẫn khó tiêu thụ

Nhiều dự án nhà ở thương mại chưa được triển khai sẽ được chuyển đổi thành nhà xã hội với nhiều ưu đãi về chính sách thuế, phí, tín dụng được Nhà nước dành cho chủ đầu tư để người mua tiếp cận dễ dàng hơn.

Nhà ở bình dân – điểm sáng của thị trường

Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, việc cứu thị trường BĐS chính là sự chuyển hướng loại hình nhà ở cho phù hợp với tình hình. Việc này không có nghĩa là sẽ giúp giá BĐS tăng lên mà ngược lại, các chủ đầu tư phải cơ cấu lại danh mục, mục tiêu dự án, tiết giảm tối đa chi phí, thậm chí phải chịu lỗ để giải phóng hàng tồn. Song song với đó, việc đầu tư và chào bán nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ giúp thiết lập một mặt bằng giá mới trên thị trường BĐS Việt Nam và đây chắc chắn không còn là lĩnh vực siêu lợi nhuận, cứ đánh là thắng, thắng lớn như nhiều năm qua.

Nhìn lại thị trường BĐS tại hai TP lớn là Hà Nội và TP HCM trong quý IV-2012 và nửa đầu quý I - 2013 có thể thấy, sức cầu và giao dịch thành công chủ yếu ở những dự án thuộc phân khúc bình dân, có giá từ 10 - 20 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ nhỏ 38 - 70 m2. Người mua rất quan tâm đến chất lượng và tiến độ xây dựng, uy tín của chủ đầu tư. Diễn biến tiếp tục giảm giá của các dự án căn hộ tung ra thị trường từ các quý trước đó cho thấy, giá bán chưa có dấu hiệu bình ổn và đà giảm có thể tiếp tục trong 2 quý đầu năm 2013. Những căn hộ đã hoàn thiện có mức giá giảm ít hơn so với những căn hộ đang xây dựng và cũng sẽ là mảng giao dịch khá sôi động trên thị trường.

Tại Hà Nội, những dự án đã có tỷ lệ lấp đầy lớn như căn hộ Dự án Hòa Phát giữ giá 33 triệu đồng/m2, N05, Vimeco giữ giá 32 - 34 triệu đồng/m2, Mipec giao dịch thành công khoảng giá 34 triệu đồng/m2. Tính đến cuối năm 2012, số căn hộ tồn trên thị trường Hà Nội vào khoảng 25.000 căn, tại TP HCM còn khoảng 28.000 căn. Cung lớn hơn cầu cho thấy, thị trường ít tín hiệu đảo chiều. Từ giữa năm 2013, thị trường sẽ thêm một lượng cung lớn căn hộ trong các dự án nhà ở xã hội. Đây sẽ là lực lượng lập nên trật tự mới trên thị trường BĐS, kéo giá nhà thương mại giảm mạnh.

Dự báo năm 2013, phân khúc nhà liền kề, biệt thự, chung cư cao cấp vẫn tê liệt

Cánh cửa chưa mở với nhà hạng sang

Thông tin mới nhất từ cơ quan chức năng cho thấy, đến nay đã có gần 50% sàn BĐS phải đóng cửa do lượng giao dịch quá ít. Khảo sát nhanh của PV tại một số sàn BĐS cho thấy, năm 2013 tình hình của phân khúc biệt thự và nhà liền kề sẽ vẫn tê liệt và giá nhà ở phân khúc này thuộc khu vực nội đô hay ngoại thành sẽ tiếp tục giảm, nhưng giao dịch khó tăng trở lại, đặc biệt là nhà đất liền kề, biệt thự tại các khu đô thị thì tình hình càng trầm trọng bởi nguyên nhân lớn nhất là không có nguồn kinh phí để tiếp tục hoàn thiện hạ tầng khu đô thị cũng như sự kết nối liên khu như cam kết ban đầu của các dự án. Do phần lớn sản phẩm của phân khúc này phục vụ cho nhu cầu đầu tư, khả năng đưa vào sử dụng thấp, nên mức giá hiện tại dù đã giảm mạnh, được dự báo có thể giảm nữa, do sức mua và niềm tin hiện tại thấp.

Khảo sát tình hình thị trường trong 1 tuần qua trên địa bàn Hà Nội, sau đợt nghỉ tết dài, BĐS liền kề, biệt thự phía tây tiếp tục được chào bán nhan nhản với mức giá chào thấp hơn khoảng 5-7% so với trước Tết Nguyên đán. Các dự án bám trục đường Lê Văn Lương kéo dài như Dương Nội, Văn Khê, An Hưng, Vạn Phúc, bám trục QL32 như dự án Lideco, Tân Tây Đô, bám theo trục đường Lê Trọng Tấn như Thiên đường Bảo Sơn, Bắc An Khánh,…. Nhà liền kề và biệt thự đua nhau hạ giá tranh bán nhưng đến khách đi xem cũng còn thưa thớt. Mới đây, NHNN đã thông qua gói cho vay mua nhà thu nhập thấp với lãi suất 6%/năm. Đây chính là yếu tố góp phần tạo nên điểm sáng của thị trường năm 2013, từ đó tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều ngành. Cơ quan chức năng kỳ vọng đây sẽ là điểm đột phá để vực dậy thị trường.