Đổi đất lấy hạ tầng: Những toan tính phía sau của doanh nghiệp địa ốc

Một cung đường đang được thi công tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Mới đây, Công ty cổ phần đầu tư Mai Linh vừa đề xuất với Thành ủy và UBND TP.HCM về việc đầu tư dự án Hồ trung tâm, nạo vét và xây dựng kè bờ tại các kênh rạch phía Bắc đường Mai Chí Thọ trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm theo hình thức PPP (hợp đồng BT).

Đổi lại, Công ty Mai Linh muốn được làm chủ đầu tư 6 lô đất ký hiệu 1-1; 1-2; 1-4; 1-5; 1-8; 1-9 với tổng diện tích là 58.436 m2 thuộc Khu chức năng số 1 để thực hiện dự án khác thanh toán đối ứng hợp đồng BT nói trên.

Công ty Mai Linh cho biết, ngay khi được thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty sẽ nộp ngay 500 tỷ đồng vào ngân sách thành phố để thanh toán ứng trước tiền sử dụng đất của dự án khác đối ứng dự án BT nói trên.

Được biết, Công ty Cổ phần Đầu tư Mai Linh là cổ đông sáng lập của Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh – Một tên tuổi lớn cũng đang đầu tư nhiều dự án tại khu đô thị Thủ Thiêm thông qua hình thức BT như dự án 4 tuyến đường chính và dự án quảng trường trung tâm, công viên bờ sông trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Song song với việc đầu tư các dự án giao thông chính và dự án tiện ích cộng đồng theo hình thức BT, Đại Quang Minh đã nộp ngân sách thành phố khoảng 3.325 tỷ đồng tiền sử dụng đất và được UBND Thành phố chấp thuận giao các khu đất phía Nam đường Mai Chí Thọ và 9 lô đất thuộc khu chức năng số 6 trong khu đô thị Thủ Thiêm với quy mô khoảng 106 ha để thực hiện dự án khu đô thị Sala thanh toán cho hợp đồng BT.

Một dự án BT khác cũng đang nhận được nhiều sự quan tâm đó là việc Trung Nam Group và Công ty TNHH Trung Nam BT 1547 đã ký kết với UBND TP.HCM thưc hiện dự án "Giải quyết ngập do triều khu vực TP.HCM có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu (GĐ 1)” theo hình thức PPP (Hợp đồng BT) với tổng mức đầu tư 9.926 tỉ đồng, thời gian thi công 36 tháng. UBND Thành phố sẽ thanh toán cho chủ đầu tư 16% giá trị bằng quỹ đất và 84% bằng tiền.

Theo hợp đồng BT đã ký, UBND Thành phố dự kiến sử dụng 7 khu đất đề thanh toán cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo Trung Nam Group giá trị ước tính của 7 khu đất đã quy định trong Hợp đồng còn thấp hơn giá trị dự kiến thanh toán bằng quỹ đất, nên doanh nghiệp tiếp tục tìm kiếm và đề xuất quỹ đất khác để đảm bảo tỷ lệ thanh toán Hợp đổng dự án bằng dự án khác.

Theo đó, Trung Nam Group đề xuất UBND TP giao 9 lô đất với tổng diện tích 2.197 m2 trên địa bán Quận 1 và Quận 5 để thanh toán gồm:

Lô 116 m2 tại 169-171 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1; Lô 84 m2 tại 35 Đồng Khởi, Quận 1; Lô 98 m2 tại 50 Lê Lợi, Quận 1; Lô 99 m2 tại 01 Nguyễn Trãi, Quận 1; Lô 124 m2 tại 78 Nguyễn Huệ, Quận 1; Lô 135 m2 tại 140 Bùi Thị Xuân, Quận 1; Lô 129 m2 tại 160 Hai Bà Trưng, Quận 1; Lô 312 m2 tại 232 Võ Văn Kiệt, Quận 1; Lô 1100 m2 tại 33 Vạn Tượng, Quận 5.

Một ông lớn khác là Công ty Phát Đạt cũng bắt tay với Công ty CP Đầu tư và phát triển Hạ tầng 620 và CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 cùng xây dựng dự án cầu Thủ Thiêm 4 có tổng vốn đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng. Cây cầu này có tổng chiều dài cầu khoảng 2.160 m gồm cầu chính từ bờ quận 7 qua đến hết cầu phía quận 2 (6 làn xe). Đổi lại Phát Đạt sẽ được thành phố giao một số khu đất tại khu đô thị Thủ Thiêm để triên khai các dự án hoàn vốn.

Công ty cổ phần Địa ốc Thành phố (Cityland) cũng có văn bản phản hồi phương án tài chính đối với hợp đồng dự án BT về nạo vét trục thoát nước sông Cần Giuộc. Cityland cho biết, vì dự án này là công trình thủy lợi, phục vụ chương trình chống ngập của thành phố mang tính chất phòng chống thiên tai, biến đổi khí hậu, do đó không có điều kiện để khai thác quỹ đất nhằm bù đắp chi phí đầu tư nên Cityland đã đề xuất phương án tài chính hoàn vốn mới. Cụ thể, khoảng 50% giá trị thanh toán hợp đồng BT từ ngân sách thành phố hoặc được khấu trừ tiền sử dụng đất Công ty Cityland phải nộp thành phố tại các dự án do công ty thực hiện. Khoảng 50% giá trị thanh toán còn lại bằng giá trị quyền sử dụng đất những khu đất khác được UBND thành phố giao cho Công ty Cityland đầu tư dự án.

Theo một chuyên gia bất động sản, hiện nay khi quỹ đất sạch, có vị trí trung tâm ngày càng trở nên khan hiếm khiến các doanh nghiệp cạnh tranh bằng nhiều cách. Trong đó có việc đầu tư các dự án BT đổi lấy hạ tầng. Hình thức này thường nở rộ trong thời kỳ bất động sản phát triển mạnh, nhu cầu phát triển hệ thống hạ tầng lên cao. Đây là hình thức mang lại lợi ích cho cộng đồng và doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng có không ít hệ lụy. Trong trường hợp thị trường rơi vào khó khăn hoặc đóng băng thì sẽ dẫn đến tình trạng lãng phí, nhiều dự án bị ngưng trệ do chủ đầu tư mất năng lực. Thực tế đã có không ít dự án theo hình thức BT nhưng sau đó không thể thực hiện đúng tiến độ do doanh nghiệp “chạy làng”. Do đó khi lựa chọn chủ đầu tư dự án BT cần phải cân nhắc kỹ tiềm lực và khả năng tài chính của từng doanh nghiệp. Mặt khác, để các dự án BT ngày càng hấp dẫn hơn với doanh nghiệp thì trong việc lựa chọn chủ đầu tư cũng cần công khai, đấu thầu minh bạch để tránh phát sinh những tiêu cực.

Trước đó, nguyên Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã ký ban hành quyết định quy định cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).

Theo đó, việc thanh toán dự án BT bằng quỹ đất phải đảm bảo nguyên tắc giá trị dự án BT xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.

Giá trị quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư xác định theo quy định của pháp luật về đất đai; thực hiện thanh toán dự án BT bằng quỹ đất theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán.