Đọc “gu” nhà đầu tư khu công nghiệp

Phối cảnh dự án Khu công nghiệp Hố Nai do KCN Việt Nam phát triển

Theo bà, câu chuyện thu hút đầu tư, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài, trong giai đoạn hiện tại có gì đáng lưu ý?

Sự dịch chuyển của các Queen Bees (là những tập đoàn lớn đứng đầu chuỗi cung ứng) đã tạo hiệu ứng dây chuyền cho làn sóng dịch chuyển của cả chuỗi cung ứng, đồng thời đưa Việt Nam vào danh sách những quốc gia đứng đầu tại khu vực Đông Nam Á trong thu hút đầu tư nước ngoài nhờ các chính sách đầu tư thông thoáng.

Tuy nhiên, tình hình có thể sẽ thay đổi nếu những hạn chế đi lại để hạn chế sự lây lan của Covid-19 không sớm được nới lỏng. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, bị hạn chế đi lại là một bất lợi rất lớn. Hiện tại, chúng tôi nhận thấy có nhiều yêu cầu mở rộng sản xuất từ các chuỗi cung ứng hiện hữu, nhưng các nhà đầu tư mới có phần đắn đo khi ra quyết định do không thể trực tiếp đánh giá tài sản đầu tư.

Vậy đâu là giải pháp có thể giải quyết khó khăn trước mắt này?

Chúng tôi nghĩ cần có thời gian cách ly hợp lý cho các chuyên gia để đảm bảo Việt Nam giữ vững mức độ tiềm năng đối với các nhà đầu tư trước khi họ có thể cân nhắc những chọn lựa khác trong khu vực chỉ vì họ có thể bay đến đó thay vì Việt Nam.

Một yếu tố khác rất quan trọng là chính sách lao động và trợ cấp hợp lý cho lực lượng lao động trong các khu công nghiệp. Chúng ta không chỉ cần phát triển về sản lượng, chất lượng hàng hóa, mà còn cả về lực lượng lao động tay nghề cao đóng góp vào chuỗi cung ứng đang không ngừng phát triển hiện nay.

Việt Nam cần quy hoạch đô thị đồng bộ kết hợp với chính sách đãi ngộ hợp lý đối với lao động bản địa và lao động nhập cư trong các khu công nghiệp. Ban quản lý khu công nghiệp cũng như chủ đầu tư nên thường xuyên trao đổi với người lao động cũng như lắng nghe các ý kiến đóng góp nhằm giúp cải thiện điều kiện sinh hoạt cho công nhân.

Phúc lợi lao động rất quan trọng đối với chính sách của mỗi chủ đầu tư khu công nghiệp. Tại KCN Việt Nam, chúng tôi nhận thấy một quốc gia với tiêu chuẩn tốt về phúc lợi lao động có thể thu hút các nhà đầu tư tốt hơn, đặc biệt các nhà đầu tư hướng tới tiêu chuẩn Phát triển bền vững của Liên hợp quốc (United Nation’s Sustainable Development Goals).

Hiện tại, chúng ta nói nhiều về chuyển đổi số, về cải cách thủ tục hành chính, với câu chuyện thu hút đầu tư thì sao, thưa bà?

Những năm gần đây, Chính phủ liên tục đưa ra các chính sách nhằm thúc đẩy số hóa các thủ tục hành chính. Trong bối cảnh hiện tại, thiết nghĩ cần có các chương trình nhằm đẩy mạnh hơn nữa việc thực thi ứng dụng công nghệ trong mục tiêu Chính phủ số nhằm rút ngắn quy trình và thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.

Về giải pháp thu hút đầu tư, tôi cho rằng, cần có nhiều hơn những chính sách ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp đang hoạt động và có kế hoạch mở rộng sản xuất; tổ chức thường xuyên hơn các buổi hội thảo trực tuyến giúp kết nối các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp nước ngoài; đẩy nhanh việc số hóa thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian và nguồn lực cho công tác này…

Đó là về tương tác với cơ quan quản lý, còn sự hỗ trợ của đơn vị phát triển dự án khu công nghiệp cho thuê như KCN Việt Nam với khách hàng thì sao?

So với những nhà phát triển khu công nghiệp cho thuê khác trên thị trường, sự khác biệt của KCN Việt Nam là hệ thống chăm sóc khách hàng toàn diện và chuyên nghiệp: KCN Việt Nam đồng hành cùng khách hàng từ giai đoạn nghiên cứu và tìm kiếm vị trí thuận lợi, hỗ trợ trong công tác tư vấn các thủ tục liên quan đến khi doanh nghiệp đi vào hoạt động.

Điều KCN Việt Nam hướng đến không chỉ là nhà cung cấp bất động sản khu công nghiệp cho thuê, mà còn là đơn vị phát triển khu công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam. KCN Việt Nam cung cấp dịch vụ một cửa toàn diện cho các nhà đầu tư xuyên suốt quá trình nghiên cứu, xây dựng và vận hành doanh nghiệp. Chúng tôi tin rằng, bất kỳ nhà phát triển bất động sản nào cũng có thể mua đất và xây xưởng, xây kho hay làm một sản phẩm bất động sản công nghiệp nào khác, nhưng việc giữ vững được đội ngũ nhân viên và dịch vụ chuyên nghiệp, hiệu quả sẽ là yếu tố khác biệt, mang lại thành công và sự hợp tác bền vững.

Điều này đồng nghĩa với việc mô hình truyền thống mua đất, phân lô và cho thuê đã không còn phù hợp với bối cảnh hiện tại?

Trong quá khứ, mô hình khu công nghiệp là sân chơi của các chủ đầu tư trong nước, tập trung vào việc chuẩn bị đất và cơ sở hạ tầng rồi cho các nhà sản xuất thuê đất dài hạn, tự xây nhà xưởng và tự vận hành.

Thị trường càng phát triển, giá đất ngày càng tăng và sự khan hiếm đất công nghiệp khiến mô hình truyền thống này dần trở nên lạc hậu. Đồng thời các công ty, nhà sản xuất cũng tìm kiếm những lựa chọn linh động hơn so với mô hình truyền thống. Nhóm khách hàng này có xu hướng tìm đến các chủ đầu tư khu công nghiệp có dịch vụ cho thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn hoặc xây theo yêu cầu, điều này có thể giúp họ tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí đầu tư ban đầu.

Thực tế, việc theo đuổi mô hình truyền thống tốn nhiều thời gian, ước tính từ lúc mua đất và giải phóng mặt bằng đến công đoạn làm hạ tầng, xây dựng nhà xưởng và đi vào hoạt động phải mất từ 2 - 3 năm, trong khi với hệ thống nhà xưởng, kho bãi xây sẵn thì chỉ cần 3-6 tháng là có thể đi vào vận hành, hiệu quả là rất rõ rệt.

Vậy còn với các khách thuê thì sao, dường như vẫn có những khách thuê còn quá đề cao mức giá thuê mà quên mất chi phí vận hành khi đi vào sản xuất?

Thực tế, có nhiều khách hàng sẽ ưu tiên chọn lựa giá thuê rẻ mà chưa tính đến chi phí khi hoạt động như chi phí giao thông (di chuyển và phí cầu đường), chưa tính đến chất lượng công trình và đơn vị quản lý.

Lấy ví dụ, một dự án với giá thuê đất là A USD/m2/tháng nhưng có vị trí không thuận lợi, nằm xa các trung tâm hậu cần, các Queen Bees… thì chưa chắc đã có lợi ích kinh tế so với dự án có giá thuê A+ (1 đến 2) USD/m2/tháng, bởi phần tiền thuê thấp có thể không lớn bằng chi phí hậu cần và vận hành. Nhiều trường hợp, chi phí vận tải còn cao hơn chi phí thuê đất.

Vì thế, trách nhiệm của đơn vị phát triển dự án là giúp cho khách thuê có cái nhìn bao quát hơn về giá thuê và tổng chi phí vận hành để đưa ra ra quyết định đầu tư đúng đắn.

Phải chăng, nhóm khách thuê ngoại có kinh nghiệm hơn về vấn đề này?

Đúng là như vậy. Các khách thuê ngoại có kinh nghiệm hoạch định chi phí và luôn chia sẻ cùng đơn vị phát triển dự án khu công nghiệp. Họ luôn tính toán cẩn thận, chi tiết độ dài của tuyến đường di chuyển đến các khu hậu cần, kho bãi, hải cảng, sân bay…, thậm chí cả số lượng trạm thu phí và tiền phí.

Nói như vậy tức là ngoài giá thuê, vị trí và hạ tầng giao thông, khả năng kết nối cũng là những tiêu chi quan trọng cả với khách thuê và đơn vị phát triển dự án?

KCN Việt Nam luôn cẩn trọng trong việc chọn lựa vị trí dự án, đồng thời khắt khe trong công tác thiết kế, với các yếu tố tiên quyết như gần hệ thống đường cao tốc, gần trung tâm hậu cần và đặc biệt là gần các Queen Bees. Điều này sẽ mang lợi ích rất lớn cho khách hàng của chúng tôi trong việc gia giảm chi phí vận tải và lưu kho. Thêm vào đó, chúng tôi sử dụng thiết kế kiểu module nhằm mang lại sự linh hoạt trong thi công và đáp ứng được đa dạng nhu cầu khách hàng.