Doanh nghiệp BĐS “buông súng”

Tồn kho lớn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP. Hồ Chí Minh tỏ vẻ chán chường: “Giá giảm nhiều lắm rồi nhưng vẫn không ai mua, giảm nữa cũng chưa chắc có người mua”. Qua cuộc trao đổi ngắn chiều ngày 26/9, Thời báo Ngân hàng cảm nhận sự bi quan đang chiếm lĩnh trong giới kinh doanh địa ốc hiện nay mà ông Châu vừa là đại diện, cũng là người trong cuộc.

Cám cảnh BĐS

Bởi lẽ, sự “bê trễ” của thị trường kéo dài suốt hơn năm nay đang gây sức ép lớn dần với đa số DN BĐS. Theo một số nguồn thống kê, chỉ riêng hai thị trường BĐS lớn tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện nay đang có sẵn khoảng 60-70 nghìn căn hộ để bán nhưng không có người mua. Giả sử bán rẻ mỗi căn 2 tỷ đồng thì đã có khoảng 120-140 nghìn tỷ đồng đang đọng lại ở thị trường này. Tuy nhiên, con số có thể còn lớn hơn rất nhiều lần vì tỷ lệ căn hộ cao cấp không phải là ít.

Bằng chứng có thể thấy ở tham khảo hơn 70 DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán. Hàng tồn kho cuối quý II/2012 của nhóm này đã đạt giá trị trên 72,4 nghìn tỷ đồng, tương đương khoảng 3,1 tỷ USD. Nhưng đó mới chỉ là một góc thực tế của thị trường. Con số này lớn đến mức nào? Phó vụ trưởng Vụ Hệ thống tài khoản quốc gia (Tổng cục Thống kê) Dương Mạnh Hùng cho rằng, tồn kho BĐS đang ngang bằng với tổng giá trị sản lượng của ngành này năm 2011, khoảng 2% tổng giá trị sản lượng nền kinh tế. Nói cách khác, BĐS đang “đóng băng” trên toàn thị trường.

“Hàng tồn kho được coi là một cục máu đông, rất nguy hại cho lưu thông kinh tế”, PGS. - TS. Trần Đình Thiên - Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận như vậy và ví von: “Hàng tồn kho BĐS là nghĩa địa chôn vốn”. Điều này có thể nhìn nhận qua các con số nêu ở trên. Bởi lẽ, khi ôm một khối lượng lớn hàng tồn kho, DN không thu hồi được vốn, không thể trả nợ ngân hàng, từ đó rủi ro nợ xấu gia tăng. Mặt khác, hàng tồn kho luôn là yếu tố triệt tiêu động lực sản xuất của DN.

Có nhiều dẫn chứng cho quan điểm của ông Thiên. Cũng suy từ các DN BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán, tình hình tài chính của nhiều công ty đã tồi đi nhanh chóng. Hệ số nợ so với tổng tài sản đang nằm ở ngưỡng 0,52 đến 0,54 lần, nói cách khác là chiếm khoảng một nửa. Khả năng thanh toán nhanh so với nợ đến hạn của nhiều DN chỉ bằng 1/4, thậm chí có không ít DN lâm vào trạng thái hụt thanh khoản.

Vòng xoáy hạ giá?

“Xu hướng sẽ tiếp tục hạ giá”, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Phan Thành Mai nói với Thời báo Ngân hàng. Quy luật thị trường luôn xác định, khi hàng không bán được nhưng DN có khoản vay ngân hàng đến hạn thì sẽ phải hạ giá bán để giải phóng hàng, thu hồi vốn. “Lúc đầu thì chỉ khuyến mại, nhưng đến khi khuyến mại cũng không ai mua thì phải hạ giá. Nhiều DN cùng nghĩ theo cách này, trong một thị trường đóng băng kéo dài, thì bắt đầu một cuộc cạnh tranh nhau giảm giá”, ông Mai phân tích.

Tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, 120 căn hộ tại dự án Hoàng Anh River View (quận 2) vừa được các nhà đầu tư thứ cấp chào mức giảm giá khá mạnh từ khoảng 28 triệu đồng xuống chỉ còn 18,2 triệu đồng/m2, tức giảm hơn 30%. Dự án Carina Plaza (quận 8) cũng được chào giá 13,2 triệu đồng/m2 từ mức 15,5 triệu đồng trước đó, giảm 20% so với giá của chủ đầu tư...

Ngay chủ đầu tư của không ít dự án cũng bị cuốn theo xu hướng giảm giá này của thị trường. Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia cũng đã công bố giảm giá dự án của mình tại quận Gò Vấp cho người mua đóng tiền từ 50% giá trị căn hộ, với chiết khấu từ 5 - 10%. Còn tại Hà Nội, thông tin mới nhất là chủ đầu tư Chung cu VP3 Linh Đàm vừa quyết định giảm giá gốc căn hộ 3 triệu đồng/m2, xuống chỉ còn 22-23 triệu đồng/m2… Tuy nhiên, “thị trường vẫn chưa về mức giá cân bằng”, ông Châu khẳng định.

Ở góc nhìn của ông Mai, giá BĐS hiện nay vẫn chưa đến ngưỡng thu nhập của người dân có thể chi trả được. Cụ thể là giá BĐS phải tiếp tục hạ về đến mức mà nếu người mua vay tiền từ ngân hàng có thể trả cả lãi và gốc trong khoảng thời gian 10-15 năm bằng thu nhập chính đáng của mình. Muốn khai thông thị trường thì giá BĐS sẽ phải hạ nữa song để đến được mức ấy thì còn rất xa, ông Mai lưu ý.

Một khả năng là giá BĐS tại Hà Nội sẽ tiếp tục giảm sâu hơn nữa trong thời gian tới cũng được tính đến. Bởi theo ông Mai, trong khi thị trường TP. Hồ Chí Minh đã “trượt dài” hơn 2 năm nay, nhưng Hà Nội mới chỉ bước vào khó khăn từ khoảng giữa năm 2011. Cũng vì lý do này, giá BĐS của TP. Hồ Chí Minh đã giảm dài và giảm sâu hơn nhiều so với Hà Nội. Và điều ông Mai nói cũng hàm ý rằng, bi quan của các DN BĐS TP. Hồ Chí Minh có thể còn “nhẹ” hơn của Hà Nội trong thời gian tới, khi khả năng giảm giá tiếp diễn với mức độ khác nhau ở cả hai thị trường mà Hà Nội thậm chí còn đứng trước khả năng giảm sâu hơn.

“Tình hình này thì vẫn chưa biết thế nào. Nếu có ý định thì tốt nhất là đừng vội mua vào”, Chủ tịch Lê Hoàng Châu thẳng thắn nói với Thời báo Ngân hàng. Góc nhìn này của DN cho thấy tình cảnh “buông súng” đã hiển hiện, với rất ít cơ hội có thể vực dậy DN trong thời gian tới.