Đỏ đen thị trường M&A 2019

Đây chính là nhận định của ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam. Cụ thể

Mảng sáng màu hồng cho thị trường là M&A (mua bán sáp nhập) các dự án bất động sản sẽ tăng lên trong 12 tháng tới. Nguyên nhân là thời gian triển khai dự án kéo dài (có sự rà soát, thanh kiểm tra và hạn chế cấp phép dự án mới), những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính đi săn hàng, mua lại những quỹ đất của các đơn vị không thể cầm cự nổi trong thời gian dài.

Trung bình thời gian chuẩn bị và hoàn tất hồ sơ pháp lý để một dự án đủ điều kiện chào bán ra thị trường vào khoảng 12-18 tháng, nếu thời gian này kéo dài thêm, doanh nghiệp buộc phải tìm đến sự hỗ trợ tài chính mới đủ sức đưa dự án về đích.

Trong bức tranh M&A này, khối ngoại chiếm ưu thế nhiều hơn vì họ có tiềm lực tài chính tốt hơn các doanh nghiệp trong nước. Trong bối cảnh có nhiều dự án kéo dài thời gian hoàn thiện pháp lý, áp lực tài chính sẽ đè nặng lên vai các chủ đầu tư trong nước còn hạn chế về dòng vốn. Đây cũng chính là thời điểm vàng để các nhà đầu tư sẵn sàng dòng vốn dồi dào, có thể tham gia vào các hoạt động M&A để săn tìm cơ hội mới.

Một mảng sáng màu hồng khác chính là cơ hội của thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) sẽ bất ngờ tăng cao. Do nguồn cung sơ cấp (sản phẩm mới toanh, chào bán lần đầu) đột ngột suy giảm trong giai đoạn 2018-2020, năm 2019 sẽ là thời của thị trường thứ cấp. Thị trường bất động sản mua đi bán lại trong năm Kỷ Hợi hứa hẹn sẽ sôi động và tăng trưởng mạnh mẽ.

Ông Lâm cho biết thêm, năm 2019 sẽ là thời cơ của nhà đầu tư cá nhân và tổ chức nắm giữ trong tay lượng tiền mặt lớn. Ai có tiền mặt sẽ có cơ hội làm chủ thị trường. Ôm tiền mặt và săn lùng những doanh nghiệp đang "mệt" để thâu tóm có thể trở thành một thị trường ngách mà nhiều nhà đầu tư nhắm tới.

M&A dự án sẽ là điểm sáng của thị trường còn mảng tối là nhiều doanh nghiệp rời cuộc chơi, thanh khoản tiếp đà giảm.

"Mảng tối của bất động sản năm 2019 chính là 3 góc chết đáng quan ngại":

Thứ nhất, những doanh nghiệp không đủ tiềm lực (tài chính, năng lực triển khai) nhiều khả năng sẽ phải rời cuộc chơi. Quy mô thị trường có thể bị thu hẹp tạm thời trong ngắn hạn và thị trường sơ cấp sẽ diễn biến chậm chạp hơn giai đoạn 2014-2018.

Thứ hai: thanh khoản tiếp tục giảm và sự giảm tốc này có nguyên nhân chủ yếu đến từ sự khan hiếm nguồn cung cùng với những quan ngại, hoang mang về pháp lý của các dự án bị thanh kiểm tra.

Thứ ba: tranh chấp bất động sản nhiều khả năng sẽ bùng nổ. Cần lưu ý thêm về sự kỳ vọng thái quá (trúng đất, sốt đất ảo) sẽ không còn là cú hích tích cực mà có thể trở thành căn bệnh, tích lũy thêm bong bóng cho thị trường.Thứ hai: thanh khoản tiếp tục giảm và sự giảm tốc này có nguyên nhân chủ yếu đến từ sự khan hiếm nguồn cung cùng với những quan ngại, hoang mang về pháp lý của các dự án bị thanh kiểm tra.

CEO DKRA cho rằng, những mảng tối của thị trường bất động sản năm 2019 sẽ là liều thuốc thử mạnh hơn so với đà giảm tốc của năm 2018. Vì vậy, thị trường có thể tồn tại tâm lý phòng thủ hơn là tấn công, có nghĩa là các doanh nghiệp có chiến lược tung hàng cũng như phát triển dự án thận trọng hơn trong năm Kỷ Hợi.

"Các liều thuốc này dù đáng quan ngại nhưng thật sự cần thiết vì có tác dụng thanh lọc, sàng lọc lại thị trường và góp phần hãm tốc một cỗ máy đang chạy quá đà, hướng tới sự phát triển ổn định và bền vững hơn trong tương lai", ông Lâm nói.

Thành công của năm cũ

Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn trước đó, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, trong 3 năm qua, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam đã tăng theo từng năm. Các chủ đầu tư đến từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đặc biệt chú trọng vào các khu vực trung tâm thành phố, gần vị trí hạ tầng giao thông quan trọng như metro, đường sắt trên cao...

"Nhiều nút thắt về thủ tục pháp lý liên tục được tháo gỡ, tôi cho rằng trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản sẽ đón nhận nhiều dòng vốn đầu tư mới. Đặc biệt, các doanh nghiệp hiện nay rất chủ động tự tìm kiếm nguồn vốn thay thế tín dụng ngân hàng. Trong đó, các doanh nghiệp đã tái cơ cấu mạnh để niêm yết trên sàn chứng khoán, bắt tay với nhiều đối tác là quỹ đầu tư ngoại cùng hợp tác thực hiện dự án. Do vậy, không quá lo là vốn đầu tư bất động sản sẽ "tắc" một khi các ngân hàng "khép" bớt cửa cho vay", ông Hiếu cho biết.

Các nhà đầu tư ngoại vào Việt Nam hiện có thể phân làm 2 nhóm. Nhóm thứ nhất quan tâm đến tài sản tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ và khách sạn nằm ở khu trung tâm.

Nhóm thứ hai tập trung hướng đến việc phát triển nhà ở. Họ phối hợp với các nhà đầu tư trong nước, nhất là các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất để xây dựng chung cư hay khu biệt thự.

Theo nhận định từ JLL, thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục ghi nhận hàng loạt giao dịch M&A đạt kỷ lục tiêu biểu là các thương vụ đình đám hút lượng vốn lớn từ nước ngoài. Trong đó, dự án thành phố thông minh tại trục đường Nhật Tân - Nội Bài (Hà Nội) có tổng mức đầu tư gần 4,2 tỷ USD đã được công bố. Dự án do liên doanh Sumitomo (Nhật Bản) và tập đoàn BRG (Việt Nam) làm chủ đầu tư. Đây chính là thương vụ M&A có giá trị “khủng” nhất của năm 2018. Đồng thời, đây cũng chính là dự án có vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất của Nhật Bản từ trước đến nay.