Định giá đất thấp, dự án đình trệ, kẽ hở cho đầu cơ

Giới chuyên gia cho rằng giá đất bồi thường chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế gây trở ngại cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Ảnh minh hoạ

Tại tọa đàm “Giải pháp nào để xác định giá đất tiệm cận thị trường?” diễn ra mới đây, ông Trần Xuân Lượng, tiến sĩ chuyên ngành bất động sản tại Đại học Kinh tế Quốc dân, cho biết thống kê số lượng đơn thư khiếu nại về đất đai rất cao, chiếm 60-70% trong tổng số đơn khiếu nại, tố cáo, với một nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách, pháp luật về lĩnh vực này còn bất cập nhưng chậm được thay đổi. Trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chính của vấn đề này.

Theo chuyên gia này, thực tế nhiều năm qua, giá đất được xác định trong khung giá, bảng giá và cả giá đất cụ thể còn thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Ví dụ, theo bảng giá đất của UBND TP Hà nội ban hành theo quyết định số 96/2014/QĐ- UBND, kèm theo hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 được UBND TP Hà nội ban hành làm căn cứ xác định giá đất cho một số trường hợp sử dụng đất thì giá đất của một số tuyến đường sau khi điều chỉnh hệ số k như sau: Phố Hàng Ngang, Hàng đào 162 triệu/m2x 2,3 = 372,6 triệu đồng/m2; Phố Đại La 43 triệu/m2 x 2,3 = 98,9 triệu đồng/m2.

Như vậy có thể thấy giá đất sau khi điều chỉnh vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế trên thị trường. Theo khảo sát sơ bộ, giá đất thực tế giao dịch ở các tuyến phố chính ở Thủ đô Hà Nội phổ biến ở mức 500-800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến trên 1 tỉ đồng, chỉ mới bằng từ 40-60% giá thị trường.

Vấn đề tiếp theo, ông Lượng cho rằng phương pháp xác định giá đất vẫn còn nhiều hạn chế. Nghị định 44/2014 quy định về giá đất và thông tư 36/TT- Bộ TNMT hướng dẫn các phương pháp định giá đất trong đó quy định về việc sử dụng các phương pháp trong định giá đất.

Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này thực sự khó khăn bởi ở một số loại đất, một số khu vực không có đầy đủ thông tin giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc thông tin thị trường không đảm bảo độ tin cậy đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả định giá.

Thêm vào đó, hiện nay cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường chưa đầy đủ và hệ thống làm cho công tác định giá vô cùng khó khăn, tốn kém nhiều công sức và thời gian cho công việc định giá mà hiệu quả không cao.

Một số phương pháp định giá như phương pháp chiết trừ, thu nhập, thặng dư và phương pháp điều chỉnh hệ số khi áp dụng đã không thể hiện được các yếu tố hình thành giá đất.

Giữa các phương pháp có sự chênh lệch lớn về giá, đặc biệt là đối với các loại đất có giá trị và tiềm năng phát triển như đất thương mại dịch vụ, đất ở tại các khu vực đô thị, khu vực đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng.

Bởi vậy, theo ông Lượng cần có giải pháp cụ thể về hoàn thiện các phương pháp định giá đất và đầu tư cho công tác xác định giá đất tại các địa phương.

Ngoài ra, việc tiếp cận thông tin về đất đai, bất động sản ở nước ta là rất khó khăn. Độ chính xác trong việc xác định về giá đất do một số tổ chức định giá tự thu thập trên thị trường và đối chiếu chỉ mang tính khu vực do chưa có cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất một cách chính thức.

Theo đó, Nhà nước cần có các chính sách để khắc phục tình trạng không minh bạch về thông tin trên thị trường đất đai bất động sản, gỡ bỏ rào cản trong quá trình định giá đất.

Ông Lượng cũng cho rằng cần nghiên cứu đề xuất mô hình và hoàn thiện các phương pháp định giá đất nhằm đảm bảo xác định giá đất sát với giá thị trường. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường và chỉ số biến động về giá đất tại các địa phương để áp dụng các phương pháp định giá thị trường một cách dễ dàng và hiệu quả. Sử dụng các hình thức xác định giá thị trường thông qua cơ chế đấu giá và đầu thầu quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể hơn về cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất và sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể nhằm đảm bảo Hội đồng này phải hoạt động thực chất, không phải là hình thức để giá đất được xác định khách quan, công khai, minh bạch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS), cho rằng khi giá đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện giảm sẽ giúp việc triển khai dự án được đẩy nhanh hơn, qua đó chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn dù có thể chi phí đầu vào cao hơn.

“Mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực. Bỏ khung giá đất sẽ có lợi hơn có hại. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó để thị trường chấp nhận được, thậm chí thị trường có thể tự điều tiết giá, hoàn toàn có thể yên tâm về câu chuyện này”, ông Đính nói.

Lãnh đạo VaRS cũng cho rằng khi triển khai bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng cần có hệ thống định giá, chỉ số giá trên thị trường để làm cơ sở kiểm soát ‘mềm’ hiệu quả mà không cần kiểm soát cứng, tức là lại phải có bộ phận này, bộ phận kia để phê duyệt, thẩm định giá đó là đúng. Và khi có chỉ số giá của thị trường hàng ngày biến động, dựa trên nền tảng đó để đối chiếu với thời điểm phê duyệt có phù hợp hay không.