Điều ‘trái khoáy’ gây thất thoát quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội đang thất thoát

Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP có một số nội dung bất cập, chưa phù hợp với quy định của Luật Nhà ở, nên rất cần thiết phải được sửa đổi, bổ sung, nhất là quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH). Cụ thể, Khoản 2 Điều 5 của Nghị định 100 quy định, dự án dưới 10 ha, chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước.

Người dân thì dài cổ ngóng chờ nhà ở xã hội trong khi quỹ đất lại đang bị sử dụng sai mục đích. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP dẫn đến tình trạng “trái khoáy” là, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ đất dự án, thì không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách nhà nước (NSNN) và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm NƠXH và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

"Như vậy, NSNN thì không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại này để phát triển NƠXH, còn chủ đầu tư vừa được tiếng là đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp để xây dựng NƠXH, vừa được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án. Còn người dân thì không có thêm NƠXH để được mua, thuê, thuê mua. Thực hiện quy định này, bên bị thua thiệt là NSNN và người dân" - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Thống kê trên địa bàn TP. Hà Nội, từ năm 2016 tới nay, diện tích đất dành cho NƠXH ước khoảng 2,8 triệu mét vuông đất. Tuy nhiên, thực tế từ thời điểm đó tới nay, diện tích xây dựng NƠXH chỉ có 525.000 m2, chưa bằng 1/5 diện tích tính theo quy định. Vậy gần 2,3 triệu m2 đất được cấp dành cho NƠXH còn lại đang sử dụng vào mục đích gì, hay đã bị chuyển đổi mục đích xây dựng?

Dẫn ví dụ, đại diện HoREA cho biết, năm 2012 (trước Luật Nhà ở 2014), một dự án nhà ở thương mại có diện tích 9 ha, thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích dự án thì được kinh doanh 100% sản phẩm của dự án (Luật Nhà ở 2005 quy định dự án dưới 10 ha không phải thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất xây dựng NƠXH).

Năm 2019 (sau Luật Nhà ở 2014), cũng dự án nhà ở thương mại có diện tích 9 ha tương tự, nếu chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích dự án, thì coi như đã hoàn thành trách nhiệm dành 20% quỹ đất để làm NƠXH, theo phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án.

Một bất cập khác, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dưới 10 ha, được lựa chọn một trong 3 phương thức để thực hiện trách nhiệm dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH, như sau: Một là, dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong dự án (Khoản 1 Điều 5);

Hai là, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH (Khoản 2 Điều 5);

Ba là, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước (Khoản 2 Điều 5).

HoREA cho rằng, các quy định này không dẫn đến giá trị tương đương về thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư, nên hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án, vì có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng NƠXH tại dự án, hoặc hoán đổi quỹ NƠXH khác có giá trị tương đương.

Ngoài ra, đại diện HoREA chỉ ra thực tế, trong các năm qua, đã có một số dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới, có quy mô trên 10 ha, thậm chí có quy mô từ vài chục đến vài trăm ha tại các thành phố lớn, nhưng không thấy dành quỹ đất ở để xây dựng NƠXH. Điều này làm cho các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH bức xúc, vì có dấu hiệu không minh bạch và không công bằng.

Giải pháp nào chống thất thoát quỹ đất phát triển nhà ở xã hội?

Để ngăn chặn tình trạng trên, HoREA kiến nghị các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đất, đều được đề xuất lựa chọn một trong 3 phương thức để thực hiện nghĩa vụ: Xây dựng NƠXH trong dự án; hoặc hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ NƠXH có giá trị tương đương tại vị trí khác; hoặc nộp bằng tiền, do UBND cấp tỉnh xem xét quyết định, để phù hợp với điều kiện của từng dự án cụ thể và tình hình thực tế của địa phương.

Nhiều khu đô thị với diện tích hàng chục ha nhưng quỹ đất nhà ở xã hội đã biến mất. Ảnh: Tuấn Nguyễn

Trong trường hợp Chính phủ quyết định vẫn cần phải có cơ chế áp dụng đối với dự án có quy mô lớn, hoặc dự án có quy mô nhỏ, HoREA đề nghị vẫn giữ nguyên quy định về diện tích dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại 3 trở lên (dự án dưới 10 ha; hoặc dự án từ 10 ha trở lên), như đã quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, không cần thiết phải thay đổi quy mô diện tích dự án.

Đồng thời, HoREA đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% của dự án (bao gồm cả quỹ đất 20%), tại Khoản 5 Điều 1 dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án (bao gồm cả quỹ đất 20%) theo quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời, sửa đổi Khoản 2 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo hướng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích dưới 10 ha thực hiện trách nhiệm dành 20% quỹ đất xây dựng NƠXH, theo phương thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%, thì phải thực sự nộp thêm vào NSNN một khoản tiền, ngoài tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án (bao gồm cả quỹ đất 20% dành cho phát triển NƠXH).

Đại diện HoREA đề nghị cơ chế thực hiện phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn: Phương án 1: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án và nộp thêm một số tiền tương đương 10% lợi nhuận trước thuế vào NSNN (hoặc tỷ lệ % khác do Chính phủ quy định), để thực hiện nghĩa vụ NƠXH, sau khi kinh doanh trên quỹ đất 20% của dự án (được đơn vị kiểm toán độc lập xác nhận). Chủ đầu tư được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án.

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án và nộp thêm vào NSNN một số tiền tương đương khoảng 10% tiền sử dụng đất phân bổ cho quỹ đất 20% (hoặc tỷ lệ % khác, do Chính phủ quy định), để thực hiện nghĩa vụ NƠXH. Sau đó, chủ đầu tư được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án.