Điều chỉnh chức năng, siêu dự án Gamuda có thoát lỗ?

Doanh thu mới đạt…10%

Vào tháng 12/2007, Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam, thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad (Malaysia) đã chính thức được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng).

Theo đó, Công ty Gamuda Land Việt Nam sẽ xây dựng 2 hạng mục là nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và công viên Yên Sở. Đối lại, Gamuda Land sẽ được triển khai xây dựng và kinh doanh khu đô thị Gamuda City ngay bên cạnh công viên với tổng diện tích lên tới gần 500 ha.

Đến tháng12/2011, sau 3 năm triển khai, Gamuda Land Việt Nam đã xây dựng xong nhà máy xử lý nước thải và Công viên Yên Sở với chi phí lên tới 350 triệu USD. Trong đó, 250 triệu USD cho nhà máy xử lý nước thải Yên Sở và 100 triệu USD cho công viên Yên Sở.

Sau khi 2 hạng mục này hoàn thành, UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định giao 82ha đất nằm trên địa bàn phường Yên Sở và Trần Phú, thuộc quận Hoàng Mai cho doanh nghiệp này để xây dựng Khu dân cư Gamuda Gardens. Trong 82ha đất này có 22,5ha đất dự án sẽ dành để xây dựng nhà liền kề, biệt thự, chung cư.

Hiện dự án mới chỉ hoàn thành giai đoạn 1 của Khu đô thị Gamuda Gardens được triển khai từ năm 2012. Giai đoạn 1 của Dự án gồm 364 căn nhà liền kề, biệt thự. Hiện các căn hộ đã được hoàn thiện và bàn giao nhà cho khách vào cuối tháng 3 này.

Tuy nhiên, các hạng mục khác như khu câu lạc bộ, hệ thống cảnh quan, trường học vẫn chưa đang được tiến hành xây dựng.

Mặc dù Gamuda Gardens được đánh giá có vị trí đắc địa bởi nằm ngay cửa ngõ phía Nam thủ đô, tiếp giáp nhiều khu đô thị, nhiều tuyến đường lớn, nhiều khu vực quan trọng của thành phố. Nhưng thời điểm dự án này được giao đất cũng là lúc thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu rơi và trầm lắng. Chính vì vậy, dù được giao bán ở mức giá khá thấp, từ 53 – 66 triệu đồng/m2 đối với biệt thự đơn lập và song lập, nhưng việc bán hàng vẫn gặp rất nhiều khó khăn.

Trong khi đó, dự kiến toàn bộ dự án Gamuda City phải đến 2019 mới hoàn thành. Với một dự án bất động sản kéo dài trong gần 10 năm (chưa tính yếu tố phát sinh) là quá dài và quá “mạo hiểm” đối với các nhà đầu tư khi diễn biến của thị trường bất động sản liên tục đi xuống trong những năm vừa qua.

Việc “rót” một nguồn vốn lớn vào công viên Yên Sở và nhà máy xử lý nước thải Yên Sở, cùng với sự đi xuống của thị trường bất động sản, đã đặt ra nhiều mối lo ngại về khả năng tài chính thực hiện dự án.

Trả lời báo điện tử VTC News về vấn đề này, ông Cheong Ho Kuan - Tổng Giám Đốc công ty Gamuda Land Việt Nam cho biết: Tính đến thời điểm hiện tại, Gamuda Land Việt Nam đã đầu tư khoảng 450 triệu USD cho các hạng mục dự án. Hiện tại, nguồn thu từ việc triển khai dự án là do doanh thu bán hàng tại dự án Gamuda Gardens ước tính mới đạt dưới 10% trên tổng giá trị đầu tư.

Dự án Gamuda. Ảnh: Châu Anh

Ông Cheong Ho Kuan cũng cho báo chí biết, phần lớn nguồn vốn cho Dự án đến từ công ty mẹ ở Malaysia và chỉ có một phần rất nhỏ được huy động ở Việt Nam. Huy động vốn từ người mua tại Dự án tính đến thời điểm này chỉ có 1,3 triệu USD.

“Với tình hình của thị trường như hiện nay, việc triển khai dự án không thể phụ thuộc vào người mua. Thậm chí, trong số những khách hàng đã mua nhà, thì cũng không ít người gặp khó khăn về dòng tiền, nên đóng tiền chậm so với tiến độ xây dựng”, vị Tổng Giám đốc nhấn mạnh.

Điều chỉnh dự án, có thoát lỗ?

Mới đây, UBND TP Hà Nội đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng dẫn chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch công viên Yên Sở, bổ sung thêm chức năng nhà ở thương mại.

Việc điều chỉnh này được giải thích là để tạo thêm nguồn thu bù đắp chi phí. Điều này đã khiến dư luận một lần nữa đặt câu hỏi về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án này.

Lý giải về đề xuất xin điều chỉnh này, ông Cheong Ho Kuan - Tổng Giám Đốc công ty Gamuda Land Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu suy thoái, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều khó khăn và dựa trên thực tế cơ sở hạ tầng và sự phát triển chung của khu vực, việc xin điều chỉnh chức năng sử dụng đất của khu chức năng đô thị ngoài việc giúp tháo gỡ khó khăn trong việc thu hồi vốn trong việc đầu tư phát triển công viên Yên Sở, thì còn là giải pháp làm tăng tính khả thi của Khu chức năng đô thị này, nhất là với thực trạng phân khúc thương mại cho thuê và bán lẻ đang gặp rất nhiều khó khăn.

Sau gần 8 năm triển khai dự án, nguồn doanh thu từ việc bán nhà mới thu được khoảng 10% tổng giá trị đầu tư. Rõ ràng dự án vẫn chưa có lợi nhuận, chủ đầu tư chưa có lãi. Nhiều ý kiến cho rằng dự án này đang bị “sa lầy”.

Vị Tổng Giám Đốc công ty Gamuda Land Việt Nam cũng thừa nhận: “Khi quyết định đầu tư vào Việt Nam năm 2007, chúng tôi đã chuẩn bị gặt hái thành công cũng như lường trước để đối mặt với những khó khăn và mọi tình huống của thị trường”.

Về vấn đề thị trường và tính thanh khoản của sản phẩm, ông Cheong Ho Kuan cho rằng, có những giải pháp linh hoạt như cam kết tiến độ, đảm bảo chất lượng sản phẩm, xây dựng chính sách thanh toán linh hoạt và tạo thêm rất nhiều tiện ích nhằm tăng tính hấp dẫn của sản phẩm.

Về mặt tài chính và đầu tư, ông Cheong Ho Kuan cho biết, hiện công ty vẫn nhận được sự hậu thuẫn từ công ty mẹ là Tập đoàn Gamuda Berhard.

“Chúng tôi tin với những yếu tố đó, chúng tôi hoàn toàn có thể tiếp tục tiến hành đầu tư và hoàn thành dự án như chiến lược đã ban đầu”, ông Cheong Ho Kuan.

Có ưu đãi cho doanh nghiệp?

Tại thời điểm cuối năm 2007, khi Gamuda được UBND thành phố Hà Nội cấp giấy phép triển khai dự án Công viên Yên Sở theo phương thức BT (đổi đất lấy hạ tầng) và số đất đối ứng được đổi lên tới 500 ha, nằm ngay khu vực đắc địa là cửa ngõ phía Nam, nhiều ý kiến đã cho rằng UBND thành phố đã quá ưu đãi cho doanh nghiệp.

Xin được nhắc lại thời điểm đó, thị trường bất động sản đang “sốt nóng”, vì vậy, siêu dư án này được coi là “con gà đẻ trứng vàng”. Do đó, so với số tiền 350 triệu USD doanh nghiệp bỏ ra để xây Công viên Yên Sở và nhà máy xử lý nước thải Yên Sở cũng không phải là vấn đề quá lớn.

Tuy nhiên, rõ ràng, số phận dự án này “không may” khi bắt đầu được triển khai dự án thì cũng là lúc thị trường bất động sản đi xuống và rơi vào trầm lắng. Vì vậy, nguồn doanh thu từ dự án không đạt được mức kỳ vọng như khi bắt đầu của doanh nghiệp.

Giải thích về đề xuất xin điều chỉnh dự án, ông Cheong Ho Kuan cho rằng: “Việc điều chỉnh sẽ giúp tăng tính khả thi của dự án và giúp chúng tôi thu hồi một phần vốn chứ không phải điều chỉnh để tăng thêm nguồn thu so với tính toán ban đầu”.

Vị Tổng Giám đốc này cũng cho biết, việc điều chỉnh bổ sung chức năng nhà ở thương mại là thuộc Khu chức năng đô thị. Công viên Yên Sở với toàn bộ diện tích mặt hồ, cây xanh, các hạng mục công cộng theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt vẫn giữ nguyên và không hề bị tác động bởi sự điều chỉnh này.

Vẫn biết rằng, doanh nghiệp kinh doanh không may gặp phải lúc thị trường khó khăn sẽ thua lỗ. Nhưng đó là quy luật của thị trường. Với siêu dự án Gamuda cũng vậy, nếu không rơi vào lúc thị trường trầm lắng, thì nguồn lợi nhuận từ siêu dự án này sẽ là bao nhiêu?

Câu chuyện đầu tư chấp nhận rủi ro là điều hiển nhiên trong giới kinh doanh. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, việc điều chỉnh bổ sung thêm chức năng nhà ở thương mại trong tổng quy hoạch Khu thương mại phức hợp của dự án Gamuada là quá ưu ái cho doanh nghiệp. Việc điều chỉnh này chắc chắn sẽ có ảnh hưởng đến mật độ dân số cũng như các vấn đề về hạ tầng cho toàn khu vực.

Hiện tại dự án này mới được đồng ý về mặt chủ trương, còn phương án cụ thể sẽ được các Bộ, Sở, Ban, Ngành liên quan nghiên cứu, bàn bạc và trình lên UBND thành phố Hà Nội phê duyệt.