Đề án lập Cty cho vay tái thế chấp nhà ở: Cẩn trọng với mô hình hoạt động

Liên quan đến câu chuyện này, không thể không thể nhìn lại Chính sách Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia.

Chính sách Chiến lược Nhà ở VN và chuyện... MH370

Vụ mất tích chiếc Boeing 777 chuyến bay số MH370 của Malaysia đầu tháng 4/2014 chắc chắn là một trong những tai nạn đau thương và bí ẩn nhất trong lịch sử ngành hàng không quốc tế. Một điều đáng ngạc nhiên trong vụ tai nạn hàng không này, những sự chệch hướng trong tìm kiếm ở những tuần đầu tiên và vụ lầm lẫn tín hiệu chiếc hộp đen mà đến nay vẫn chưa có câu trả lời khiến dư luận khó lòng… bình tĩnh. Đến thời điểm hiện nay thì tín hiệu “Ping” của “Hộp Đen” đã ngưng vì nguồn năng lượng dự trữ chỉ hoạt động được 30 ngày. Giới thẩm quyền điều phối chương trình đang tính toán lại với một kế hoạch khác và có thể lâu dài hơn. Câu chuyện mất tích rất đau buồn của chuyến bay MH370 đang là thế.

Mượn câu chuyện và tình huống của MH370 để ngắm nhìn về một câu chuyện kinh tế - xã hội thật nóng bỏng và thật thiết yếu tại VN – Câu chuyện của 10 năm vẫn loay hoay tìm và triển khai một chính sách - chiến lược - kế hoạch nhà ở cho người dân và thị trường nhà ở.

Hai câu chuyện với những tình huống rất khác và dường như cũng chẳng có những mảnh đề chung để kết nối và so sánh. Tuy nhiên, có một tình tiết quan trọng, vì đã quan tâm đến chính sách nhà ở này từ những năm cuối thập kỷ 90 của thế kỷ 20, thiết nghĩ cần được học và ngẫm nghĩ để có thể khai thông được điểm nghẽn trong quá trình triển khai chính sách nhà ở hiện nay.

Chiến lược Nhà ở Quốc gia đang ở đâu?

Ngày 30/11/2011, 6 năm sau khi ban hành Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định 2127/QĐ-TTg Phê duyệt Chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Quyết định này thay thế Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 do nguyên Thủ tướng Phan Văn Khải ký về Phê duyệt Định hướng Phát triển Nhà ở đến năm 2020.

Phải nói ngay hầu hết các nền kinh tế và xã hội văn minh, đây là một chính sách và chiến lược rất quan trọng và rất ý nghĩa cho việc tăng trưởng và phát triển kinh tế và an sinh xã hội trong mọi thời điểm và mọi chu kỳ.

Song với tâm thế công tâm, không quá khó để thấy hiện trạng và tình hình nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng và toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở - nhà ở xã hội của VN đã thể hiện rất rõ những chuỗi móc xích của những bất cập tiếp theo bất cập trong quá trình triển khai suốt 10 năm qua.

Một hiện trạng và tình huống như Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Trịnh Đình Dũng đã nói: “… trên 4.000 dự án nhà ở với 102.000 ha đất. Nếu đầu tư tất cả các dự án này hết 4,5 triệu tỷ đồng và tạo ra khoảng 3 triệu căn hộ. Với khả năng nền kinh tế hiện nay, tôi cho rằng, trong thời gian trung hạn, không thể giải quyết hết được khối lượng dự án như vậy”... Khẳng định này đã nói lên một sự thật khó cưỡng rằng: Hiện tại, tồn kho nhà ở tại hai thành phố lớn Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn còn đầy vì những bất cân xứng rất lớn về cung và cầu. Một thực tế khác, hầu hết người thu nhập thấp và các hộ nghèo có nhu cầu thật và cấp thiết nhưng vẫn chưa và không có nhiều cơ hội tham gia vào chính sách nhà ở quốc gia hiện nay.

Nợ xấu bất động sản – nhà ở đè nặng trên hệ thống ngân hàng nhưng người dân thu nhập trung bình, thấp và hộ nghèo vẫn không có nhà ở như chính sách và chiến lược của năm 2004 và 2011 mong đợi. Đó phải chăng chính sách – chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đã bị… lạc lối hoặc mất tích ở đâu đó?

Và các gói tín dụng hàng chục nghìn tỷ đồng

Nếu Ngân hàng Nhà nước không có một chủ trương và sự ủng hộ bằng chính sách cụ thể mà để các NH “tự bơi” thì các gói tín dụng khó có thể đi dài lâu, liền mạch

Ngày 15/5/2013, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng đã chính thức công bố Thông tư số 11, bắt đầu câu chuyện 30.000 tỷ tín dụng hỗ trợ lãi suất thông qua 4 ngân hàng lớn, được gọi là một giải pháp, ứng cứu - giải quyết thị trường nhà ở - “phá băng” thị trường bất động sản. Một năm sau, theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/3/2014, các ngân hàng đã cam kết cho vay 3.489 khách hàng với tổng số tiền đạt 3.094 tỷ đồng. Riêng tại TP Hà Nội, đến thời điểm này đã giải ngân cho 2.139 hộ vay với số tiền 496,6 tỷ đồng; tại TPHCM đã giải ngân cho 433 hộ với số tiền 146 tỷ đồng. Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam được ký hợp đồng tín dụng với 19 doanh nghiệp báo gồm 21 dự án, với số tiền cam kết giải ngân từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước là 1.790 tỉ đồng cho việc xây dựng. Tín dụng hỗ trợ người có nhu cầu mua nhà ở cũng đã được tận dụng thành tín dụng cho các dự án xây dựng nhà ở. Một thực tế khó có thể đưa ra một bình luận tường minh và… đúng, trúng!!!

Gần đây, lại có thêm câu chuyện 50.000 tỷ đồng tín dụng không hỗ trợ lãi suất của NHNN, tức theo cơ chế thị trường thương mại tập trung vào DN, các “nhà”, của chủ xướng là NHTMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB). Theo đó VNCB đứng ra làm đầu mối liên kết với 4 nhà cái bao gồm: Ngân hàng, Kinh doanh Bất động sản. Vật liệu Xây dựng, Nhà thầu thi công. VCCB cho rằng chương trình liên kết 4 nhà cái này cũng là một giải pháp và giúp giải quyết kế hoạch “phá băng” bất động sản hiện nay. Một nỗ lực tự cứu mình đáng khích lệ, nhưng e là khó khả thi trong bối cảnh hiện nay. Trong trường hợp nếu có chuyển động thì chỉ hy vọng mong manh đây đừng là một nỗ lực nhất thời và chắp vá và có thể thực sự là chương trình lâu dài với có sự chỉ đạo, ủng hộ của Ngân hàng Nhà nước. Rõ ràng nếu Ngân hàng Nhà nước không có một chủ trương thật sự cụ thể và sự ủng hộ bằng chính sách cụ thể mà để các NH “tự bơi” thì trường hợp này khó có thể đi dài lâu, liền mạch.

30.000 tỷ đồng rồi đến 50.000 tỷ đồng… 2 câu chuyện trên thực tế vẫn khó có thể trở thành cú hích xoay chuyển và thay đổi hiện trạng, tình huống tồn kho nhà ở thương mại, tình trạng mất cân đối trầm trọng cung và cầu nhà ở trung bình và nhà ở xã hội, đặc biệt là sự mệt mỏi vì nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Nói một cách khác, cho dù có thêm 4,5 triệu tỷ đồng như Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng để hoàn tất những dự án đó thì vẫn không chắc rằng: Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia sẽ không… lạc lối, hoặc không mất tích như điều đó mà chúng ta đang định hướng mãi, đang huy động mọi đội cứu trợ vẫn chưa thể định hướng ra?

Từ một chiến lược Phát triển Nhà ở Quốc gia rất cần thiết và đầy đủ, tổng thể cho diện mạo quy hoạch nhà ở/ người dân đáng hân hoan đến những chính sách thực sự triển khai chiến lược đó, như vậy, đang là những khoảng cách không đo lường được. Với một chiến lược Phát triển và một thực tế thi triển Chính sách như vậy, không khỏi lo ngại khi đề án lập Cty cho vay tái thế chấp nhà ở tới đây sẽ được hình thành. Cty đó sẽ hoạt động ra sao, theo mô hình nào, có được đặt trong một hệ thống tái thế chấp hoàn chỉnh ?