Đầu tư mặt bằng kinh doanh nhỏ: Dễ làm, dễ kiếm, dễ mất trắng

Lực đầu tư (ngắn hoặc dài hạn) đã gia tăng mạnh từ trước Tết Dương lịch đến nay. Bên cạnh “tất tay” vào BĐS hình thành trong tương lai như một xu thế, không ít nhà đầu tư lại chọn mặt bằng bán lẻ giữa lòng khu đông dân cư.

Dùng để chỉ cá nhân, nhóm đầu tư nhỏ lẻ chuyên săn các mặt bằng bán lẻ kinh doanh trong các KĐTM có mật độ dân sinh và giới văn phòng làm việc dày đặc. Từ những năm 2009-2010, sau khi HUD kiến tạo xuất sắc KĐT kiểu mẫu Linh Đàm (Q.Hoàng Mai), làn sóng văn phòng, chi nhánh các cơ quan sự nghiệp lẫn DN đã gia tăng trông thấy tại khu vực quanh bán đảo Linh Đàm – Nguyễn Hữu Thọ.

“Ăn mày” dĩ vãng

Tới năm 2014, toàn bộ phần trong đường đôi (từ Giải Phóng dẫn vào KĐT) đã được phủ kín bởi rất nhiều quán hàng kinh doanh ăn uống, siêu thị. Hai năm trước, nếu những cửa hàng phục vụ ăn uống (hải sản, đồ nướng…) chỉ có diện mạo khá tuềnh toàng, trang bị bàn ghế mang tính chất “vỉa hè” thì lúc này đã mang dáng dấp của mô hình chuỗi nhà hàng gắn kết, được…quy hoạch bài bản, kỹ lưỡng.

Tay không ngừng viết phiếu thanh toán cho nhân viên, bà Hoa, chủ quán vịt nướng rộng chừng 100m2 sàn (có chỗ để xe ngay phần lòng vỉa hè) cho biết: Trước chỉ làm ăn “cò con”, ngày kiếm chưa nổi 5 triệu (!) thì hiện tại đã cải thiện gấp đôi, thậm chí gấp ba vào mùa rét.

Tìm hiểu, phần lớn số lượng chủ quán hàng đang kinh doanh ở dải đất màu mỡ này đều “cố thủ” với cơ sở của mình từ 2-3 năm nay. Để “chen chân” thầu lại mặt bằng chừng dưới 100m2 (đang hoạt động dịch vụ) thường rất khó, hoặc phải trả số tiền “thương hiệu” quán hàng lên tới cả trăm triệu đồng.

Trao đổi với người viết, nhà đầu tư tên Hoàn, người có thâm niên làm trong ngành quảng cáo – truyền hình chia sẻ dự định táo bạo: “Tôi và một đồng nghiệp đã chuẩn bị sẵn sàng kế hoạch mua lại một nhà hàng bình dân ở gần ngã ba Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Xiển. Chủ cũ “đòi” 300 triệu đồng để sang nhượng toàn bộ cả mặt bằng, biển hiệu và nội thất, gia dụng bán hàng. Giá trị thương vụ chiếm 2/3 số vốn nhưng nếu suôn sẻ kinh doanh, quản lý tốt thì chưa tới 1 năm chúng tôi sẽ có lãi”.

Không ít nhà đầu tư chọn mặt bằng bán lẻ giữa lòng khu đông dân cư.

Trường hợp kinh doanh của anh Hoàn nêu trên hiện rất phổ biến ở các KĐTM đã đi vào hoạt động ổn định. Dù táo bạo (về điểm rơi nền kinh tế nói chung lẫn thu nhập bình quân chưa thể lạc quan) nhưng tỷ lệ “không thua” rất cao – đặc biệt ở những khu vực như Linh Đàm, Trung Hòa – Nhân Chính, Văn Quán – Hà Đông, Văn Khê, Xa La, Phú Đô – Mễ Trì…

Đáng chú ý, lượng giao dịch sang nhượng mặt bằng thương mại diện tích nhỏ ở các địa bàn trên được “khớp lệnh” rất hạn chế. Ngoại trừ chủ cũ gặp vấn đề về tài chính hoặc cá nhân, nhà đầu tư chỉ trông chờ vào may mắn, thông qua các nguồn tin vô tình bắt gặp hoặc bài bản hơn, là “nhờ” môi giới nhà đất.

Tuy vậy, nhiều dân văn phòng trẻ tuổi (tự chủ được nguồn tài chính khoảng dưới 300 triệu đồng) luôn “để mắt” tới cơ hội kinh doanh béo bở này, bất chấp, khả năng rủi ro vẫn xảy đến với những tụ điểm kinh doanh “tự hình thành” ở các địa bàn mới được nâng cấp đô thị.

Được ăn cả, ngã về không

Tìm thuê lại các mặt bằng đang kinh doanh sẵn có, được ưu tiên lựa chọn so với phương án “khai phá, giữ chỗ” các ô đất dịch vụ “mi-ni” nằm rải rác trong khu vực vừa lên cấp đô thị tập trung đông dân cư.

Tuy phải chấp nhận khoản tài chính ban đầu khá “chát” (do đã hình thành cộng đồng sinh hoạt ổn định, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh) nhưng không lo bị cơ quan sở tại xử lý, phạt hành chính hoặc thậm chí cấm kinh doanh. Ngược lại, các nhà đầu tư ít vốn và ham lợi trước mắt đã phải trả giá đắt cho giải pháp lựa chọn “vùng đất mới”.

Theo lời kể của bà Thu, hiện đang sở hữu và khai thác cho thuê gần 20 phòng trọ ở Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội), hồi đầu năm 2014, người này đã nhanh chân thuê được mặt bằng rộng 50m2 (dạng nhà cấp 4) thuộc khu vực Kiều Mai – Văn Tiến Dũng để mở hàng ăn uống .

Nằm cách không xa UBND phường Phúc Diễn (Q.Bắc Từ Liêm), số lượng sinh viên, người lao động tập trung đông, lại thêm tiền thuê khá “dễ chịu” 10 triệu đồng/tháng, hợp đồng 3 năm, bà Thu nuôi hy vọng hoàn vốn trong 18 tháng và bắt đầu có lãi.
Tuy vậy, tới trung tuần tháng 10, 31 hộ sử dụng đất với 52 công trình tạm nằm dọc đường Văn Tiến Dũng bị chính quyền sở tại giải tỏa vì lý do xây dựng không phép, và vi phạm Luật Điện lực (nằm dưới đường dây điện 110KV).

“Ngay cả chủ nhà cũng phải tuân thủ pháp luật, còn khách thuê dài hạn như tôi thì biết kêu ai. Chỉ trách mình ham giá thuê rẻ, mải mê với lượng khách hàng đông đảo nên chấp nhận mất gần 12 tháng tiền thuê nhà” – nhà đầu tư này than thở.
Được chủ nhà “chia sẻ” rủi ro bằng cách bớt lại 50% giá trị hợp đồng vẫn còn an ủi phần nào. Còn với những cá nhân, đơn vị tìm tới khu vực Phùng Khoang để thuê mặt bằng và kinh doanh dịch vụ (như rửa xe, ga ra trông ô tô và ăn uống) thì nguy cơ mất trắng rất rõ ràng.

Mới “lên quận” từ đầu 2014, KĐTM Phùng Khoang là một trong số nhiều địa bàn được người thạo nghề kinh doanh mặt bằng bán lẻ săn đón vì hội tụ đủ các yếu tố cần thiết về hạ tầng lẫn dân cư.

Ngay trong làng Phùng Khoang, nhiều diện tích đất dự án đã “hóa thành” sân bóng cỏ nhân tạo, hoặc quây tạm tôn để sử dụng như gara trông xe, hàng lẩu buổi tối.

Dễ nhận ra, buôn bán tại khu đông dân cư như tại đây chẳng bao giờ ế, nhưng cuối năm 2014, chủ đầu tư KĐTM này đã bị báo chí phanh phui nhiều sai phạm về trật tự xây dựng lẫn sai quy hoạch phê duyệt…

Năm 2015 tiếp tục là năm trật tự đô thị của Hà Nội, người đầu tư săn lợi nhuận từ mặt bằng kinh doanh trong quần thể KĐT mới hình thành cần ghi nhớ điều này.