Đầu tư BĐS Mỹ: Cuộc chơi không dành cho người yếu tim

Trong bối cảnh này, nếu muốn đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư phải thực sự là người có tiềm lực kinh tế và khả năng chịu đựng những cú sốc cao.

Cuộc khủng hoảng kinh tế vài năm trước khiến bất động sản Mỹ tụt dốc không phanh. Nay thị trường đã có dấu hiệu phục hồi nhẹ. Mới đây nhất, Mỹ công bố doanh số bán nhà mới tăng 18,6% trong tháng 5, mức tăng được đánh giá là gây choáng váng nhất trong hơn 22 năm qua tại nước này. Giá nhà khắp các thành phố của Mỹ trong quý I năm 2014 cũng tăng 10,3 % so với cùng kỳ năm 2013. Tuy vậy, nếu so với London (Anh), Tokyo (Nhật), Paris (Pháp) hay Hong Kong (Trung Quốc), bất động sản Mỹ vẫn tương đối rẻ.

Nhà ở Manhattan (New York) trung bình chỉ 11.540 USD/m2. Bloomberg News

Theo Hiệp hội các nhà kinh doanh bất động sản Mỹ (NAR), những vị trí “đất vàng”, nơi có tầm ảnh hưởng mạnh mẽ tới thương mại, tài chính, văn hóa, thời trang và giải trí toàn cầu, bất động sản Mỹ phân khúc cao cấp như nhà ở Manhattan (New York) giá trung bình cũng chỉ 11.540 USD/m2. Ở phân khúc nhà bị tịch thu hoặc nhà cũ bán lại giá thậm chí chỉ còn từ 249.000 - 400.000 USD cho một ngôi nhà có đến 3 phòng ngủ.

Giá nhà thời gian sắp tới có thể xuống thấp hơn hiện nay. Nguyên nhân chủ yếu là do lãi suất chương trình điều chỉnh hỗ trợ nhà ở của Chính phủ Mỹ sẽ tăng trở lại trong vài năm tới. Theo cơ quan hỗ trợ nhà ở của mỹ (HAMP) lãi suất này sẽ được điều chỉnh trong vòng 5 năm tới và sẽ lên mức 5,4%/năm. Điều đó có nghĩa là một người vay mua nhà trung bình ở Mỹ sẽ phải trả thêm 200 USD/tháng. Mức tăng lãi suất này sẽ ảnh hưởng đến khoảng 783.000 người sở hữu nhà mua thế chấp ở Mỹ, vốn được hưởng lợi từ lãi suất vay mua nhà 2% theo chương trình HAMP.

Chính vì vậy, các chuyên gia kinh tế của Bloomberg News đều nhận định thị trường nhà đất Mỹ trong tương lai chắc chắn sẽ có lợi cho người muốn đầu tư vì giá nhà cao, lãi suất tăng sẽ khiến những người Mỹ vay mua nhà thế chấp bị vỡ nợ và bán ra với tốc độ vừa phải, số nhà bị tịch thu cũng tự nhiên tăng dần lên.

Cơ hội cho những nhà đầu tư đang dần trở nên hấp dẫn vì giá nhà cao, lãi suất tăng sẽ khiến những người Mỹ vay mua nhà thế chấp bị vỡ nợ và bán ra với tốc độ vừa phải, số nhà bị tịch thu cũng tự nhiên tăng dần lên. Ảnh: Bloomberg News.

Tuy nhiên, các chuyên gia này cũng cảnh báo giới đầu tư bất động của Mỹ nên thận trọng vì thị trường chưa phục hồi hoàn toàn và không ai biết rằng tương lai sẽ ra sao. Vì rất nhiều nguyên nhân khác nhau. Thứ nhất, sự gia tăng nhu cầu của hệ thống hưu trí liên bang và các địa phương đặt ra thách thức cho chính phủ Mỹ phải bổ sung vào ngân sách hàng nghìn tỷ USD mỗi năm để đầu tư cho cơ sở hạ tầng. Nếu điều này được thực hiện, thị trường nhà ở sẽ được hưởng lợi, nhưng khó khăn là ở chỗ kinh tế Mỹ đang trong thời kỳ suy giảm và phải cắt giảm tối đa chi tiêu công.

Thứ hai, nhu cầu về không gian văn phòng đang giảm xuống. Ngày càng có nhiều nhân viên văn phòng làm việc theo chế độ từ xa và ít đến văn phòng định kỳ khiến nhu cầu tổng thể về không gian văn phòng giảm hẳn. Ví dụ một tập đoàn lớn như Cisco (CSCO) đã giảm không gian sử dụng trung bình cho 1 nhân viên từ 200 feet vuông xuống chỉ còn 50 - 60 feet vuông. Và điều đó sẽ trở nên phổ biến trong tương lai khi mà lực lượng lao động trẻ cảm thấy thoải mái và thích thú hơn với chế độ làm việc tách rời văn phòng.

Thứ ba, chính trị vẫn bế tắc. Để giải quyết những vấn đề khó khăn của thị trường bất động sản Mỹ hiện nay cần có một sự đồng thuận của hệ thống chính quyền. Tuy nhiên, những bế tắc chính trị gần đây dường như gia tăng nhiều hơn, biểu hiện đơn giản nhất là việc tranh cãi về mức độ chi tiêu công dành cho cơ sở hạ tầng chính là một cản trở lớn cho sự hồi phục của lĩnh vực bất động sản. Thêm vào đó, những mâu thuẫn gần đây với Nga trong cuộc khủng hoảng Ukraina và việc cắt giảm chương trình kích thích kinh tế của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) được đánh giá chắc chắn sẽ gây ra những bất ổn đối với thị trường toàn cầu và làm chệch hướng sự phục hồi của kinh tế Mỹ.

Thứ tư, thanh khoản yếu trên thị trường vốn bất động sản. Có hàng trăm khoản vay thương mại liên quan đến thị trường bất động sản Mỹ trị giá hàng tỷ USD cần được tái cấp vốn trong vòng 3-7 năm tới, nhưng số lượng những người cho vay lại đang có xu hướng giảm. Tính thanh khoản của thị trường vốn bất động sản gặp tổn thương nghiêm trọng do suy giảm kinh tế khiến đại đa số người dân quay lưng lại với bất động sản, hàng nghìn dự án không thể tiêu thụ khiến thị trường vốn bị bít kín đầu ra.