Trong bối cảnh hiện nay, để tiền nhàn rỗi ở đâu thật sự là một câu hỏi gây đau đầu cho bất kỳ ai. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, về lâu dài đầu tư vào bất động sản vẫn được coi là tương đối an toàn.
Trong bối cảnh Nhà nước quản lý chặt chẽ thị trường vàng miếng; thị trường chứng khoán vẫn lình xình, phần lớn cổ phiếu rớt giá thê thảm và tương lai vẫn chưa rõ thế nào; bất động sản xuống giá mạnh; gửi tiền tiết kiệm bị âm vào vốn khiến những người có nguồn tài chính nhàn rỗi chưa biết để tiền vào loại hàng hóa nào. Đầu tư vào đâu lúc này thật sự là một câu hỏi gây đau đầu cho bất kỳ ai. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, hiện nay vẫn có cơ hội tìm kiếm lợi nhuận trong đầu tư bất động sản. Mặc dù đất đai đang xuống giá nhưng về lâu dài đầu tư vào bất động sản vẫn được coi là tương đối an toàn, điều quan trọng là nhà đầu tư phải chọn được phân khúc nào có tính thanh khoản tốt.
Thời gian qua, thị trường BĐS có nhiều biến động. Người ta được chứng kiến hai cơn sốt đất ở Ba Vì và Sóc Sơn, Đông Anh bùng phát mạnh mẽ nhưng cũng xì hơi rất nhanh. Thị trường bất động sản Hà Nội sốt nóng cục bộ ở một vài khu vực, trong khi thị trường TP Hồ Chí Minh hầu như nguội lạnh. Và gần đây, thị trường bất động sản đã bắt đầu ngấm đòn từ những chính sách hạn chế tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, bên cạnh đó, trước sự tăng nóng của giá bất động sản cùng với việc hàng trăm dự án lớn nhỏ đã và sẽ triển khai, người ta bắt đầu nói về nguy cơ bong bóng nhà đất.
Ăn theo quy hoạch: Coi chừng mắc cạn
Sau hơn một tháng sốt nóng, giá đất tại Sóc Sơn liên tục giảm mạnh tới 30- 40% mà vẫn không có khách hỏi mua. Anh Dương Văn Hưng, một cò đất tại xã Tân Dân cho biết: trái ngược hẳn với cảnh nhộn nhịp người tìm mua đất như hồi tháng 3, bắt đầu từ cuối tháng 4, người mua ít dần và hiện nay, không có khách nào đến hỏi mua đất nữa. Một số mảnh đất mà người ở nội thành lên mua trước đây ít lâu cũng do Hưng mai mối nay chấp nhận bán lỗ và nhờ Hưng tìm khách nhưng cũng rất khó. Còn đất lâm nghiệp, đất trang trại ở các xã Minh Trí, Minh Phú cũng chịu chung số phận ế ẩm.
Khi cơn sốt đất Sóc Sơn đang ở đỉnh điểm, nhiều người đã cảnh báo về một kịch bản như cơn sốt Ba Vì một năm về trước sẽ lặp lại, tuy nhiên, ít ai quan tâm. Cuối tháng 4, giới đầu cơ đồng loạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, giá đất rớt thê thảm, hậu quả là những người chậm chân phải ngậm quả đắng.
Chưa hết, sau khi tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh lại là tâm điểm làm giá của giới đầu cơ. Giá đất đai tại Đông Anh tăng mạnh tại những “điểm nóng” ở khu vực chân cầu Nhật Tân như thôn Ngọc Chi, xã Vĩnh Ngọc…
Nhưng cũng như tại Sóc Sơn, cơn sốt đất tại Đông Anh cũng nhanh chóng hạ nhiệt. Chị Nguyệt Hà, một nhà đầu tư nhỏ lẻ tại huyện Từ Liêm cho biết, ôm đất Đông Anh khá rủi ro bởi dù sao khu vực này cũng còn tách biệt với nội thành, cầu Nhật Tân chưa biết bao giờ làm xong. Hơn nữa, với hạ tầng còn ngổn ngang như vậy, không dễ có được vị khách nào mạnh dạn bỏ 5- 6 tỷ đồng mua đất. “Đất chỉ bán dễ khi đang sốt”- chị Hà nói. Vì thế, chị quyết định bán ngay khi thanh khoản còn tốt để lấy tiền đầu tư nơi khác.
Đất dự án: Nan giải bài toán vốn
Đất dự án đã từng được coi là một phân khúc rất ngon ăn đối với người đầu tư nhỏ lẻ. Đã có thời người ta phải khai thác mọi mối quan hệ để có được một suất mua chung cư và khi có một suất là có thể bán lãi ngay vài chục đến hàng trăm triệu đồng. Nhưng nay tình hình đã đổi khác, nhiều chủ đầu tư đã phải xuống thang với người mua bằng những khoản chiết khấu (thực chất là giảm giá) có khi lên đến 12%. Nhiều khu đô thị đã phải dùng đến biện pháp quảng cáo rất mạnh trên truyền hình, trên báo chí hoặc tổ chức dịch vụ đưa nhà đầu tư đi tham quan dự án hoàn toàn miễn phí… Có thể hiểu được rằng, đằng sau những động thái trên, nhiều chủ dự án đang đau đầu giải quyết bài toán vốn và dự cảm được sự cạnh tranh khốc liệt tại phân khúc này trong vài năm tới. Mặc dù vậy, hiện nay nhà đầu tư không ôm chung cư nữa mà lại bán ra, kể cả không lãi hoặc lỗ nhẹ. Có thể thấy, bên cạnh việc chủ đầu tư khát vốn thì người đầu cơ cũng bắt đầu mệt mỏi vì phải trả lãi ngân hàng và không có nhiều kỳ vọng về sự tăng giá của nhà chung cư trong tương lai gần.
Những tính toán trên hoàn toàn có cơ sở, bởi Ngân hàng Nhà nước đã cho biết, đến 30/6/2011, tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuất (bao gồm bất động sản, chứng khoán, cho vay tiêu dùng...) của các ngân hàng trên tổng dư nợ chỉ còn tối đa là 22% và đến hết năm 2011 còn 16%.
Theo nhiều chuyên gia, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã bắt đầu rơi vào tình trạng đói vốn. Thiếu vốn là thực tế không loại trừ đối với cả những doanh nghiệp lâu nay vẫn vỗ ngực tự hào về nguồn tài chính dồi dào, bởi dù “mạnh vì tiền” nhưng họ lại ôm đồm quá nhiều dự án.
Ông Nguyễn Hồng Phúc- tổng giám đốc Công ty CP đầu tư xây dựng Nhà Việt cho rằng nếu không vay được vốn ngân hàng, không huy động được vốn từ khách hàng, nhiều doanh nghiệp BĐS có thể sẽ rơi vào tình trạng cạn nguồn tiền mặt. Thiếu vốn, sẽ ảnh hưởng kép đến thời điểm hình thành căn hộ hiện hữu bởi ngay cả trong khi thị trường đủ vốn, từ thời điểm nhà đầu tư nộp tiền lần đầu đến khi bàn giao căn hộ cũng mất khoảng 24 tháng; còn khi dự án bị đình hoãn thì thời điểm bàn giao nhà có thể lùi lại vô thời hạn. Theo ông Nguyễn Mạnh Huy- Trợ lý Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường, việc nhà nước siết tín dụng để kìm chế lạm phát đã khiến những khu đất trước đây bị thổi giá lên cao, giờ nhu cầu thực không có, họ phải bán tháo để lấy tiền trả nợ.
Ở một phía khác, nguy cơ dư thừa căn hộ chung cư cũng là một thực tế. Sự dư thừa sẽ dẫn đến hạ giá và thanh khoản kém. Theo Savills Việt Nam, tại thị trường sơ cấp hiện có 20 dự án đang chào bán, với tổng số căn hộ khoảng 8.800 căn, gấp đôi số lượng căn hộ của quý IV/2010. Dự tính trong cả năm 2011, thị trường sẽ tiếp nhận 21.000 căn hộ thuộc 35 dự án. Còn theo số liệu của nhà tư vấn bất động sản Colliers International, tính đến quý I/2011, thị trường có khoảng 45.000 căn hộ đang rao bán và trong thời gian tới, ước tính số căn hộ mới cũng vào khoảng 11.006 căn.
Dễ hiểu là trong hoàn cảnh này, nếu nhà đầu tư nhỏ bỏ tiền vào đất dự án thì rủi ro sẽ rất cao, bởi nếu dự án bị chậm trễ thì số tiền chủ đầu tư “mượn” của họ cũng khó mà quay vòng nhanh được. Mặt khác, số tiền đầu tư đối với phân khúc nhà liền kề, biệt thự thường là rất lớn, khi thị trường thiếu tiền thì đương nhiên sẽ khó khăn về thanh khoản.
Đất nền nhỏ lẻ là hướng đầu tư tốt?
Tuy thị trường bất động sản hiện nay có những diễn biến khá phức tạp nhưng nhu cầu nhà ở của người nhập cư, vợ chồng trẻ, nhu cầu cải thiện chỗ ăn ở của một bộ phận dân cư vẫn là rất lớn. Đây chính là những đối tượng mua nhà để ở nên đó là nhu cầu thực, bất kể là kinh tế phát triển hay suy thoái, chính sách tiền tệ nới lỏng hay thắt chặt; tuy nhiên điểm hạn chế của đối tượng này là sức mua thường không cao. Theo nhiều chuyên gia, đáp ứng nhu cầu của đối tượng có nhu cầu mua nhà thực được cho là hướng đầu tư sáng suốt trong thời điểm này và kể cả trong dài hạn.
Nhiều chuyên gia nhận định cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn vượt xa cung trong khoảng 10 năm nữa. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phát triển tốt bởi nhu cầu hiện tại còn rất lớn.
Trong khi nội thành đã quá chật chội, giá cả cũng đã ở mức cao, những mảnh đất thổ cư nhỏ tại vùng ven vẫn có sức hấp dẫn bởi giá khá mềm, có thể sử dụng được ngay, thanh khoản dễ dàng. Theo ông Phạm Thanh Hưng- Phó tổng giám đốc công ty cổ phần tư vấn bất động sản Cengroup, trên thị trường ngày càng có nhiều nhà đầu tư chuyển sang mua bán bất động sản ven nội thành. “Tôi ví dụ đơn giản, như khu vực Trung Hòa - Nhân Chính, 10 năm trước giá đất quanh khu vực khoảng 15-20 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại giá đất tại đó đã lên vài trăm triệu đồng/m2. Vì vậy, chẳng có lý do gì không đầu tư các loại đất ven nội thành có mức giá mềm”- ông Hưng nói.
Thực tế đã cho thấy, những nhà đầu tư mua đất tại những vùng ven đô, bán kính đến trung tâm thành phố khoảng 15 km luôn có được lợi nhuận ổn định. Trong thời gian qua, mặc dù không có sốt cao nhưng đất tại những xã, phường của quận Hà Đông, huyện Từ Liêm, Hoài Đức, Thanh Trì… vẫn đều đều tăng giá. Khoảng cách địa lý không quá xa, giao thông tương đối thuận tiện, cơ sở hạ tầng đã có sẵn và ngày càng hoàn thiện, giá cả không quá cao, môi trường sống trong lành chính là lợi thế của phân khúc này. Tuy nhiên, đất đai tại nhiều địa phương trên đây vẫn tồn tại những thửa lớn, nhà đầu tư nhỏ lẻ khó có thể tiếp cận hoặc sau khi mua phải làm quy hoạch, làm đường sá rồi mới có thể bán được hàng.
Theo Thế Vũ (Nhà Báo & Công Luận)
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: 0
Chia sẻ bài viết
Góp ý
