Đầu cơ đã rút lui khỏi thị trường

GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trả lời phỏng vấn Thời báo Ngân hàng.

	GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Thưa Giáo sư, đã rất nhiều chính sách được áp dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS). Thế nhưng đến nay, thị trường vẫn suy giảm. Ông đánh giá thế nào về các chính sách?

Thị trường BĐS Việt Nam có đặc điểm riêng gắn với quy luật chung của thị trường BĐS tại các nước đang phát triển có nền kinh tế chuyển đổi định hướng xã hội chủ nghĩa. Quy luật chung này làm cho thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách của Nhà nước, nhất là các chính sách mang lại thuận lợi hoặc gây nên bất lợi cho những người tham gia thị trường.

Thị trường BĐS vốn là thị trường phát triển đất đai. Nếu lợi ích do thị trường mang lại từ quá trình đầu tư trên đất thì đó là một thị trường lành mạnh. Nếu lợi ích mang lại từ kinh doanh mua đi bán lại BĐS thì không phải là một thị trường lành mạnh. Trước thời điểm cuối năm 2008, thị trường BĐS luôn trong những cơn sốt giá và giữa những cơn sốt đó là một khoảng bình yên. Căn bệnh "sốt" liên tục như vậy là do tập quán giữ tiền trong BĐS được coi như cách an toàn nhất của người Việt Nam và nguồn cung BĐS quá thấp. Nguồn cung ngày càng tăng hơn nhưng không đáp ứng cho cầu sử dụng, mà chủ yếu cho cầu tích trữ sinh lời. Trong hoàn cảnh này, các nhà đầu tư tự coi mình là thượng đế, không cần biết tới nguyên tắc cơ bản của thị trường "chất lượng cao, giá thành hạ". BĐS được hình thành với giá thành rất cao vì mọi yếu tố tạo nên giá thành đều không được kiểm soát.

Từ cuối năm 2008, lạm phát ập tới buộc Chính phủ phải áp dụng chính sách tiền tệ chặt chẽ để kiềm chế lạm phát, luồng tín dụng vào thị trường BĐS bị ngăn lại. Các nhà đầu tư BĐS đã cảm thấy nguy hiểm trong giai đoạn này và nhìn thấy trước khả năng phải giảm giá. Thế rồi gói kích cầu của Chính phủ được đưa ra vào năm 2009 đã làm cho thị trường BĐS qua cơn nguy hiểm. Vào cuối năm 2010, lạm phát quay lại, chính sách tiền tệ để ngăn luồng tín dụng vào thị trường BĐS lại được Chính phủ áp dụng triệt để mà không thể có gói kích cầu thứ hai. Khó khăn thực sự đã tới, các nhà đầu tư BĐS buộc phải giảm giá từ giữa năm 2011. Đến đầu năm 2012, chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn, lãi suất tín dụng được áp đặt giảm mạnh, nhưng một bi kịch diễn ra trên thị trường BĐS là chủ đầu tư giảm giá tới mức không còn lãi, vậy mà người tiêu dùng vẫn không tiếp nhận vì vẫn chưa phù hợp với khả năng. Mặt khác do không dễ tiếp cận vốn tín dụng, do thời hạn vay 12 tháng không hợp với thị trường BĐS.

Vậy những chính sách đã có, liệu đã hợp lý chưa? Cần điều chỉnh gì không, thưa ông?

Thị trường hài lòng nên hiểu rõ là nhóm nào hài lòng, nhà đầu tư, người tiêu dùng giàu hay người tiêu dùng nghèo. Nhà đầu tư kêu nhiều và luôn kêu gọi Nhà nước hãy cứu lấy thị trường, cứu lấy doanh nghiệp. Như vậy chắc chắn các nhà đầu tư không hài lòng. Điều này càng dễ hiểu khi trước đây cứ đặt chân vào thị trường BĐS là nhà đầu tư nào cũng "nhặt" được lợi nhuận rất lớn. Nay không những không được lợi lớn mà còn có nguy cơ bị lỗ nặng. Các nhà đầu tư chắc chắn cho rằng chính sách chưa đủ và chưa hợp lý.

Nhà giàu vẫn lấy BĐS là nơi trữ tiền vì không những giữ được tiền mà còn sinh lợi cao hơn bất kỳ hình thức đầu tư nào khác. Hiện nay, những người nhiều tiền vẫn hỏi rằng đầu tư vào đâu là hợp lý, BĐS, ngoại tệ, vàng, chứng khoán hay một lĩnh vực sản xuất kinh doanh nào đó. Từ chỗ trước đây cứ đưa tiền vào BĐS là yên tâm, thì nay không còn nữa. Vậy nên người giàu cũng cho rằng, chính sách cũng chưa đủ và chưa hợp lý.

Chỉ có người nghèo những đối tượng mà trước đây ngủ cũng không dám mơ tới một nơi ở thuộc sở hữu của mình. Nay họ có thể mơ và hơn thế nữa, họ đang nhìn thấy căn nhà của riêng mình trong một tương lai không xa lắm. Vậy chỉ có những người nghèo cho rằng chính sách đang mang lại nơi ở riêng cho họ.

Thị trường BĐS tiếp tục ảm đạm do giá vẫn vượt quá khả năng của đại bộ phận người dân. (Ảnh: KĐK)

Ông dự báo thế nào về triển vọng của thị trường trong những tháng tới, năm tới?

Triển vọng của thị trường BĐS còn phụ thuộc khá nhiều vào tình hình chung của nền kinh tế Việt Nam và thế giới. Nhiều vấn đề về tài chính, ngân hàng trong nước và thế giới còn đang rất phức tạp, chưa dễ vượt qua trong một thời gian ngắn.

Trong hoàn cảnh thuận lợi, thị trường BĐS Việt Nam có thể bắt đầu phục hồi vào nửa cuối năm 2013. Nếu hoàn cảnh ít thuận lợi, việc bắt đầu phục hồi phải tính tới cuối năm 2014.

Người dân nên quyết định đầu tư thế nào lúc này, thưa ông?

Thị trường BĐS hiện nay đã có biểu hiện tích cực trong những năm tới. Trước mắt, tính chất của thị trường đã có thay đổi, đầu cơ đã rút lui khỏi thị trường, người mua BĐS để trữ tiền cũng giảm và cầu thật đã tác động tới nguồn cung trên thị trường.

Triển vọng của thị trường lúc này phụ thuộc chủ yếu vào tư duy của các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Nhà đầu tư có thể quyết định vay tiền để giữ BĐS chờ tăng giá. Hoặc cũng có thể bán chịu lỗ các BĐS giá cao đã hình thành để tìm lợi ích trong các dự án mới giá thấp.

Với ngữ cảnh hiện tại, việc "hy sinh" lợi ích của các dự án cũ để tính tới giai đoạn đầu tư mới, khuyến khích được người tiêu dùng góp vốn là một quyết định hợp lý.

Xin cảm ơn ông!