Đất nền ven Hà Nội: "Bao giờ cho đến ngày xưa"

Gần thì Sóc Sơn, Đông Anh, Hoài Đức; xa hơn thì Mê Linh, Chương Mỹ, Văn Giang (Hưng Yên)… là những địa bàn từng được nhà đầu tư địa ốc săn đón 2-3 năm trước. Bẵng đi trong sự "giá lạnh" của thị trường, giờ đây bắt đầu manh nha trở lại một số nhà đầu tư và cả những gia đình có điều kiện tìm tới những khu đất rộng, giá rẻ không quá xa Thủ đô.

"Trông giỏ, bỏ thóc"

Theo nhiều chuyên gia tài chính, BĐS thời điểm này vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất trong danh mục bao gồm chứng khoán, vàng, ngoại tệ. Điều quan trọng hơn, nhà đầu tư – những người muốn kiếm tìm lợi nhuận từ các thương vụ nhà đất, cần biết "chọn mặt gửi vàng". Điều này hoàn toàn có cơ sở thực tế.

Xét cơ cấu sản phẩm chủ đạo (có tính thanh khoản đáng kể), chỉ có căn hộ chung cư (tập trung tại phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình trở xuống), nhà, thổ cư và một phần nhỏ các loại hình BĐS "tiểu ngạch" như đất dịch vụ, đất phần trăm xen kẹt hay căn hộ dịch vụ. Mặt bằng giá sản phẩm căn hộ dự án để ở cơ bản lao về mức 18-22 triệu đồng/m2 (trừ NƠXH có giá khoảng 10 triệu đồng/m2). Với dân đầu tư, mức thanh khoản trong phân khúc NƠTM giá rẻ hiện không còn đủ hấp dẫn họ.

Ngay cả 3 tháng cuối năm 2013, nhiều tín hiệu lạc quan đã le lói trên "bức tranh" địa ốc xám xịt, nhưng xét toàn cục, lượng dự án chung cư thương mại đón nhận giao dịch chỉ là "muối bỏ bể" trong hàng trăm dự án, hàng nghìn căn hộ nằm "ế mốc" trên thị trường Hà Nội. Lý do muôn thuở: khách hàng có nhu cầu thực vẫn chê giá đắt, và thận trọng với tất cả những gì chủ đầu tư công bố, cam kết sau quá nhiều vụ bê bối trên thị trường nhà đất. Do đó, dù mức giá về đáy, hay "thủng đáy", chung cư thương mại vẫn chưa tìm được "lối thoát" thanh khoản. Trong khi cơ hội sinh lời từ sản phẩm thổ cư không cao, giới đầu tư lập tức quay lại với đất ven đô.

Đất ven đô Hà Nội vẫn có "chỗ đứng" đáng kể với những dân đầu tư địa ốc sành sỏi, trong bối cảnh địa ốc chưa thể phục hồi

Giá trị thấp, thủ tục mua bán nhanh chóng, dễ tiếp cận nguồn hàng và có thể "mua xong để đấy" như một dạng cất trữ tiền, là lợi thế của sản phẩm nhà, đất ven Hà Nội. Theo Nhật Quang, một người "đầu có sạn" trong việc "lướt sóng" địa ốc, do không đủ tiền mua nhà chung cư ở Thủ đô, anh ta đang chuyển hướng sang mua đất ở các huyện giáp ranh Thủ đô. Trước đây, nhiều người đã bị phá sản vì ào ào đầu tư theo tin đồn. Nhưng bây giờ, đó lại là miền "đất hứa". Theo đó, với lực tài chính ngót 900 triệu đồng, người này đang nhắm tới 2 mảnh đất: 70 m2 tại La Phù, Hoài Đức, có giá 17 triệu/m2; 50 m2 tại Vân Côn, giá 16 triệu/m2.

Chị Lan, chuyên viên tài chính kiểm toán kiêm nhà đầu tư địa ốc, đang săn đón căn nhà thổ cư 30m2 tại Đông Dư (Gia Lâm), giá 830 triệu đồng và miếng đất 46m2 ở Tả Thanh Oai (Thanh Trì), giá 19 triệu đồng/m2 chờ sổ đỏ. Lý giải chung cho xu hướng này, đất ven đô phía Tây và phía Nam Hà Nội sẽ phát huy giá trị thương mại do nhà, đất nội đô dần trở nên bão hòa. Và quan trọng hơn, dự báo tình trạng tranh chấp xung đột giữa chủ đầu tư – khách hàng, kèm theo nguồn cung "nét" tiếp tục thiếu hụt trong 2-3 năm tới, là yếu tố đẩy khách hàng ra ven đô.

Bài học Mê Linh

Mê Linh, điểm đến của hàng trăm nhà đầu tư BĐS năm 2010 nhờ thông tin quy hoạch chung Thủ đô bị "xào nấu" bởi giới đầu cơ. Một năm sau, thông tin từ lãnh đạo huyện cho thấy, 21/40 dự án khu đô thị mới đang triển khai GPMB trên địa bàn huyện. Trong đó, rất nhiều dự án (DA) dù chưa đầy đủ điều kiện về mặt pháp lý vẫn được chủ đầu tư huy động vốn 50-80% tổng giá trị các lô đất. Thậm chí, trong 21 DA đó, huyện mới hoàn tất GPMB và bàn giao đất cho 8 DA, còn lại 13 DA vẫn đang trong giai đoạn đền bù. Đó là khoảng thời gian "hái ra tiền" cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp, bằng cách bỏ hàng chục tỷ đồng mua DA rồi phân phối lẻ ra thị trường, với tiền chênh hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng mỗi lô.

Năm 2013, đất ven đô như Mê Linh, Sóc Sơn, Hoài Đức, Trôi, Văn Giang vẫn chỉ là "của để dành", vì chẳng ai dại gì mà lao vào. Bài học đầu tư vào "lúa non" kiểu Mê Linh 2 năm trước đã quá rõ ràng. Vậy nên, thay vì tìm hàng DA, săn chủ đầu tư huy động vốn kiểu "linh hoạt" (chưa xong GPMB đã kêu gọi người mua đóng tiền), nhà đầu tư chỉ tìm nền thổ cư. Ông Giới, chủ mảnh thổ cư 60m2 ở Vân Côn (Hoài Đức) chia sẻ: "Vài ngày qua, tôi tiếp rất nhiều khách hỏi mua đất, với giá gần 20 triệu đồng/m2. Hầu hết họ đều là những công chức, người lao động trong nội thành Hà Nội có nhu cầu mua đất xây nhà để bán trong 1-2 năm tới".

Được biết, trong xu hướng tìm mua BĐS ven đô, lượng khách hàng mua để ở ngay chiếm tỷ trọng đáng kể. Tuy nhiên, điểm phân biệt rõ nhất giữa người mua thực và dân đầu tư, là giới kinh doanh luôn hỏi rất kỹ về giấy tờ sở hữu, chuyển mục đích sử dụng, và không ngần ngại quay lại nhiều lần để kỳ kèo giảm giá bằng đủ hình thức.