Coteccons - Hòa Bình: Vẽ lại thị trường xây dựng

Trước thời điểm 2010, việc thi công những tòa nhà "chọc trời" đều nằm trong tay các DN nước ngoài, đặc biệt là các nhà thầu Hàn Quốc như Kumho E&C, Posco E&C, GS E&C, Huyndai E&C, Daewon, Seo Yong... Nhưng, hai năm trở lại đây, một vài nhà thầu nội, trong đó có Địa ốc Hòa Bình (HBC) đã đảm đương được vai trò tổng thầu hoặc nhà thầu chính ở những dự án cao tầng, có độ khó cao.

Trong chuyến thăm dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng - casino lớn nhất Việt Nam, MGM Hồ Tràm Strip (tên gọi của The Grand Hồ Tràm Strip hiện nay) năm 2011, ông Nguyễn Bá Dương, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Xây dựng (Cotec) - Coteccons, khi đó đang thi công dự án này chia sẻ riêng với một vài phóng viên rằng, thị trường xây dựng đang gặp khá nhiều khó khăn, dù ở thời điểm đó, Coteccons đã thực hiện được giấc mơ "nhà thầu nội" làm tổng thầu, nhà thầu chính một dự án có quy mô lớn, do DN ngoại làm chủ đầu tư.

Trưởng phòng một công ty xây dựng tại TP.HCM cho biết, trước năm 2013, DN xây dựng nào có dòng tiền tốt sẽ là lợi thế "vô đối" khi tham gia đấu thầu, vì có những công trình, thậm chí nhà thầu không cần đến khoản tạm ứng 30% từ phía chủ đầu tư như thông lệ.

Qua sàng lọc từ tình cảnh đóng băng hơn 5 năm của thị trường bất động sản (BĐS), nhiều DN xây dựng (DN vừa, nhỏ trong nước) đã phải nói lời chia tay thị trường, những người còn lại "sân chơi" đến giờ phút này chủ yếu có tiềm lực và đang tạo dựng hướng đi khác biệt.

Coteccons và "con át chủ bài" D&B

Không chỉ thi công, trong chặng đường 5 năm tới (2015 - 2020), Cotteccons hướng đến việc khép kín chuỗi giá trị của ngành xây dựng, từ tư vấn, quản lý, thiết kế, thi công, đồng thời mở rộng ngành nghề kinh doanh...

Lễ công bố mở bán dự án khu phức hợp Masteri Thảo Điền diễn ra ngày 24/10/2014 làm khuấy động thị trường BĐS khu Đông. Giới đầu tư tại TP.HCM đánh giá, có 3 lý do để làm nên sức hút cho dự án có quy mô lớn nhất cửa ngỏ phía Đông (tính đến thời điểm này): một là vị trí (nằm ngay ga số 7, tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên); hai là giá bán, thiết kế căn hộ phù hợp và cuối cùng là tiến độ dự án được đảm bảo.

Ông Nguyễn Bá Dương cho biết, Masteri Thảo Điền là một trong những dự án lớn mà Coteccons thực hiện theo hình thức tổng thầu thiết kế và thi công (Design&Build - viết tắt là D&B).

Đây là xu hướng của ngành xây dựng, trong đó, nhà thầu như Coteccons sẽ đảm trách toàn bộ chuỗi công việc vừa thiết kế, vừa thi công (làm cuốn chiếu) mà theo như cách nói của lãnh đạo Coteccons là "hồ sơ đang chạy nhưng đã bắt tay vào làm".

Ông Dương chia sẻ, tính khả dụng của phương án thi công này là giảm thiểu được chi phí, tiết kiệm tối thiểu 10% chi phí cho chủ đầu tư và thời gian thi công cắt giảm khoảng 30%, khả năng bán hàng lại tốt hơn 30%. Trong khi, về phía DN xây dựng, lợi nhuận thu về sẽ cao hơn phương thức khác tối thiểu 2%.

Tuy nhiên, để triển khai được phương thức D&B, phía Coteccons cho rằng, DN xây dựng phải có bộ máy để quản lý với những người thiết kế tốt nhất, nhanh nhất.

Thay vì với các hợp đồng tổng thầu, DN xây lắp chỉ đơn thuần thi công dựa trên bản vẽ sẵn có thì với D&B, DN phải kiêm luôn vai trò tư vấn, chỉ ra phương án tối ưu cho chủ đầu tư dự án bán được hàng thông qua việc đưa ra thiết kế tổng quan hợp lý, sản phẩm, kết cấu,... đúng với nhu cầu thị trường đang cần.

Trong khi một tên tuổi khác thuộc ngành xây dựng là Công ty CP Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình (HBC) vừa hoàn tất việc chuẩn bị để bước vào phương thức thi công mới thì năm 2014 là thời điểm Coteccons triển khai mạnh mảng kinh doanh tổng thầu D&B.

Ngoài Masteri (giá trị gói thầu 3.500 tỷ đồng), phương thức này còn áp dụng ở nhiều dự án lớn khác như: Khách sạn toàn cầu Ibis Nha Trang, Khu nhà xưởng hiện đại và lớn nhất miền Bắc Regina International - Hải Phòng (600 tỷ đồng), Nhà máy Fristeam (171 tỷ đồng)... Theo đó, năm 2014, tỷ trọng doanh thu D&B chiếm 31% tổng doanh thu của công ty mẹ, phần còn lại là doanh thu tổng thầu.

Nhìn vào cơ cấu doanh thu của công ty mẹ (Coteccons có những công ty con như Unicons, Phú Hưng Gia...) trong năm 2014 có thể thấy mảng công nghiệp đang chiếm tỷ trọng lớn, với 38%, tiếp theo là mảng thương mại - văn phòng (32%), chung cư chiếm 25% và 4% là khách sạn - resort (1% còn lại là các khoản doanh thu khác).

Nếu so với năm 2013, doanh thu mảng chung cư, thương mại, văn phòng đã có sự tăng trưởng lần lượt là 2% và 10%, ngược lại, mảng nghỉ dưỡng giảm 12%.

Ông Nguyễn Bá Dương nhìn nhận, nếu xét về mức độ hấp dẫn, thi công nhà xưởng và khách sạn là hai mảng hấp dẫn vì vòng quay của dòng tiền nhanh, ngay như nhà máy Regina, thời gian thi công chỉ 9 tháng là hoàn tất hợp đồng, trong khi nhà ở phải 2 - 3 năm, đó là chưa kể đến thời gian bảo hành.

Tuy nhiên, ông Dương khẳng định, trình độ phát triển của một DN xây dựng là phải nói đến xây dựng nhà cao tầng, với vòng quay dòng tiền lớn, ổn định.

Do đó, Coteccons đang tăng tỷ trọng mảng này. Năm 2014, giá trị hợp đồng được ký kết của phân khúc chung cư chiếm tỷ trọng cao nhất 77%, tương ứng 5.025 tỷ đồng trên tổng giá trị hợp đồng thi công 6.543 tỷ đồng được ký kết tại công ty mẹ, chủ yếu là các dự án có quy mô lớn, gần hoặc ở khu vực trung tâm.

"Coteccons xác định phải xuất hiện ở trung tâm TP.HCM để người ta biết mình, 60% dự án của chúng tôi thi công hiện ở khu vực trung tâm", đại diện Coteccons nói với Doanh Nhân Sài Gòn.

Trong khi, năm qua, HBC sở hữu lượng hợp đồng có giá trị xấp xỉ 5.000 tỷ đồng, trong đó có 3.000 tỷ đồng hạch toán vào doanh thu năm 2015, chủ yếu là mảng nhà ở, văn phòng, còn công nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng khiêm tốn trong cơ cấu doanh thu của HBC.

Từ giá trị hợp đồng đã ký chuyển tiếp thực hiện trong năm 2015 - 2016 cho thấy, cơ cấu doanh thu năm 2015 của Coteccons sẽ có sự thay đổi đáng kể, trong đó, phân khúc công nghiệp và khách sạn sẽ giảm vì chuyển dịch sang chung cư. Cụ thể, mảng chung cư chiếm 2.275 tỷ đồng, gấp hơn 8 lần mảng công nghiệp.

Riêng năm 2016, mảng chung cư vẫn chiếm trên 2.000 tỷ đồng thì công nghiệp chỉ có 18 tỷ đồng, còn mảng khách sạn chưa ghi nhận doanh thu. Song, điểm nổi bật là phương thức thi công tổng thầu D&B sẽ góp tỷ trọng doanh thu lớn với 46%, thậm chí tiến đến 50%, phần còn lại là thi công tổng thầu.

Đây được xác định là điểm khác biệt của Coteccons với các nhà thầu khác (không đơn thuần là xây dựng) trong hành trình thực hiện mục tiêu doanh thu trên 1 tỷ USD.

Hòa Bình và chiến lược siêu cao tầng

Công ty CP Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình (HBC) xác định, năm 2015 là năm mở đầu cho chặng đường mới 2015 - 2024, nhằm đủ sức thay thế các nhà thầu ngoại trong những dự án siêu cao và hướng đến mục tiêu doanh thu 45.000 tỷ đồng.

Một trong những yếu tố tạo nên lợi thế cạnh tranh của các nhà thầu ngoại thời gian qua so với nhà thầu nội như HBC hay Coteccons tại những công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp trước hết là kinh nghiệm cũng như sự hỗ trợ tài chính từ phía nhà nước khi họ đầu tư ra nước ngoài.

Tuy nhiên, những yếu tố này đang dần được thu hẹp, hơn nữa, giá trị các gói thầu của DN xây dựng trong nước vẫn còn khá dễ chịu. Về vấn đề này, ông Cao Tấn Thạch, Giám đốc Xây dựng Công ty CP Đầu tư Nam Long, bày tỏ quan điểm, trung bình giá trị gói thầu khi làm việc với nhà thầu nước ngoài thường cao hơn nhà thầu trong nước từ 20 - 30%.

Chẳng hạn, theo phân tích của một chuyên gia trong ngành, với công trình Vietinbank Tower ở Hà Nội, nếu nhà thầu ngoại xây dựng thì chi phí có thể đội lên thêm 200 triệu USD. Vấn đề ở đây là các DN xây dựng trong nước đã tìm giải pháp nội địa hóa cho chủ đầu tư, thay vì phải nhập toàn bộ thép, vật liệu từ Trung Quốc, thì có thể sử dụng nguồn nguyên vật liệu tại chỗ.

Ngoài ra, thay vì phải tốn kém chi phí lớn để đưa nhiều chuyên gia từ nước ngoài sang thì với nhà thầu trong nước chỉ cần thuê vài chuyên gia nước ngoài cùng làm việc với lực lượng kỹ sư, công nhân trong nước vẫn đáp ứng được khối lượng công việc.

Sau khi là nhà thầu phụ cho nhà thầu Hàn Quốc tại dự án Keangnam Landmark Tower (70 tầng, Hà Nội) vào năm 2009, mới đây, bên lề đại hội cổ đông thường niên 2015, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc HBC, chia sẻ, tính đến tháng 4/2015, HBC đang đảm nhiệm vai trò nhà thầu chính của 3 dự án siêu cao tầng ở Việt Nam.

Cụ thể, năm 2014, HBC trở thành nhà thầu chính dự án Vietinbank Tower, công trình có 68 tầng, cao 363m. Ngoài ra, trong cuộc đấu thầu quốc tế thi công dự án Saigon Centre, HBC đã được chủ đầu tư Singapore, Công ty Keppel Land Việt Nam chọn làm nhà thầu chính cho phần hầm (6 tầng, sâu 28m) và 9 tầng cao.

Cùng với 2 dự án này, HBC còn là nhà thầu chính thi công phần bê tông cốt thép và xây tô tại dự án Discovery Complex (cao 54 tầng ở Hà Nội). Theo ông Hải, giá trị hợp đồng của 3 dự án này khá lớn, với hơn 3.400 tỷ đồng nhưng năm 2015 này, doanh thu từ các dự án lớn chỉ chiếm khoảng 40%, phần còn lại sẽ được ghi nhận trong năm 2016.

Nếu so với Coteccons, người đứng đầu HBC nhìn nhận thẳng thắn, Coteccons đang có nhiều lợi thế hơn vì tiềm lực tài chính mạnh. Tính đến ngày 31/12/2014, tổng tiền mặt của Coteccons đạt 1.778 tỷ đồng và không sử dụng vốn vay, trong khi HBC là 679 tỷ đồng và phải sử dụng thêm vốn vay.

Đây là lợi thế của Coteccons trong đấu thầu, mua sắm thiết bị và thực hiện các thương vụ M&A khi có điều kiện thuận lợi. Hơn nữa, thặng dư vốn từ các đợt phát hành của Coteccons đang cao hơn HBC.

Tuy vậy, theo lãnh đạo HBC, lợi thế này có thể rút ngắn khi trong tương lai, HBC triển khai những công trình lớn, áp dụng phương thức tổng thầu D&B (quý I/2015, HBC đã ký hợp đồng tổng thầu D&B với 3 dự án)...

Nói về mục tiêu phát triển trong tương lai, ông Lê Viết Hải cho biết, Công ty đang hướng đến vị trí nhà thầu số 1 khu vực Đông Nam Á, thông qua việc xuất khẩu dịch vụ xây dựng sang nước ngoài và đặt mục tiêu doanh thu 45.000 tỷ đồng vào năm 2024. Kế hoạch này theo ông Hải là thách thức nhưng mang tính khả thi.

"10 năm trước, công ty đã tăng trưởng doanh thu trên 26 lần, từ 134 tỷ đồng năm 2005 lên 3.500 tỷ vào năm 2014, trong khi 10 năm tới, tăng trưởng chỉ bằng 13 lần", ông Hải nói.

Hơn nữa, theo phân tích của ông Hải, dư địa của thị trường xây dựng 10 năm tới còn khá lớn khi các chính sách, luật định đang khuyến khích thị trường BĐS nhà ở phát triển, các hiệp định kinh tế có hiệu lực sẽ tác động đến mảng công nghiệp; ngoài ra, đầu tư cho hạ tầng ở Việt Nam đang được đẩy mạnh (dự kiến cần 167 tỷ USD đầu tư cho hạ tầng).

Đại diện HBC nhấn mạnh: "Xác định nhà thầu dự án cao tầng và siêu cao tầng sẽ tiếp tục là trọng tâm của Công ty trong 10 năm tới, không chỉ trong nước mà còn ở nước ngoài, đồng thời, chuyển lấn sang thi công hạ tầng".

Một điểm khác biệt nữa giữa HBC và Coteccons là trong khi Coteccons xác định thị trường trong nước là trọng điểm (ít nhất ở giai đoạn này) thì HBC rất chú trọng mảng đầu tư ra nước ngoài, bởi không chỉ tăng doanh thu mà còn nâng cao trình độ, năng lực của cán bộ, nhân viên lẫn thương hiệu.

Sau khi hoàn tất công trình ở Malaysia năm 2014, HBC cũng vừa cất nóc công trình GEMS tại Myanmar trong vai trò quản lý giám sát. Năm 2014, doanh thu từ nước ngoài đóng góp 0,4% trong cơ cấu doanh thu theo khu vực của HBC.

HBC tiết lộ, Công ty đang chuẩn bị làm công trình ở Malaysia khi chủ đầu tư Gamuda (đang đầu tư ở thị trường Việt Nam) chỉ định họ làm nhà thầu.

Việc "đưa quân đi đánh xứ người" giúp cho cán bộ kỹ thuật tiếp thu quy chuẩn làm việc quốc tế, mang những kinh nghiệm xây dựng dự án siêu cao tầng về áp dụng ở các công trình Việt Nam". Thực chất, đây cũng là bước chuẩn bị về mặt nhân sự để thực thi chiến lược "siêu cao tầng" của HBC trong tương lai.

Cũng giống như Coteccons, để tăng tỷ trọng dự án tổng thầu D&B, năm 2014, công ty này đã thành lập hai bộ phận quan trọng là trung tâm thiết kế (có sự tham gia của các kỹ sư, chuyên gia giỏi nước ngoài, Việt kiều) và phòng xây dựng và phát triển thi công nhằm nâng cao năng lực thi công của Coteccons, dù khối lượng công việc tăng gấp đôi nhưng vẫn đảm bảo năng lực triển khai.

Thêm nữa, khi nói về bức tranh chung của thị trường xây dựng từ trước đến nay, DN trong ngành được phân thành 2 nhóm: nhóm các doanh nghiệp nhà nước (DNNN) thuộc Bộ Xây dựng (Licogi, Cienco, Sông Đà...), các công ty thuộc tập đoàn kinh tế nhà nước (Becamex) và nhóm các công ty tư nhân (chủ yếu xây dựng công trình dân dụng) như Coteccons, HBC, Tasco...

Với các DNNN, từ trước đến nay, chủ yếu cầm trịch trong mảng thi công các công trình hạ tầng giao thông, trong khi nhà thầu ngoại thì "ôm" các dự án được tài trợ vốn ODA. Với mức độ đầu tư lớn trong 10 năm tới, hạ tầng giao thông là mảng còn nhiều tiềm năng để các DN tư nhân nhảy vào.

Và cả "hai ông lớn" Coteccons lẫn HBC đều xác định đây là mảng cần "lấn sân", nhưng mỗi công ty sẽ đi theo con đường khác nhau. Theo đó, ông Lê Viết Hải, hoạch định, HBC sẽ bắt đầu bằng phương thức làm thầu phụ như trường hợp tham gia sân chơi siêu cao tầng, sau một gian có kinh nghiệm thì chuyển sang làm thầu chính.

Hiện, HBC đang là nhà thầu phụ thi công bê tông cốt thép 6 trạm dừng nằm dọc xa lộ Hà Nội của tuyến Metro số 1, bắt đầu từ cầu Sài Gòn đến Khu công nghệ cao TP.HCM. Sau dự án này, HBC được chọn làm nhà thầu chính thi công toàn bộ phần kết cấu kiến trúc, M&E và hạ tầng kỹ thuật công trình depot Tham Lương của tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương.

Trong khi đó, Coteccons chọn hình thức vừa đầu tư, vừa thi công, bắt đầu từ dự án trong nước thông qua việc hợp tác với những công ty có thế mạnh về xây dựng hạ tầng.

Cụ thể, công trình quốc lộ 1A và đoạn tránh TP.Phủ Lý (Hà Nam) có giá trị 2.500 tỷ đang được Công ty CP Đầu tư hạ tầng FCC (liên doanh giữa Công ty Fecon, Cienco và Coteccons - chiếm 35%) đầu tư và thi công theo hình thức BOT (xây dựng - khai thác - chuyển giao). Liên quan đến lĩnh vực này, ông Nguyễn Bá Dương khẳng định, trong tương lai, hạ tầng là lĩnh vực quan trọng của Coteccons.