Cởi trói dự án phân lô hộ lẻ

Kế hoạch đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở (gọi tắt là GCN), các tài sản gắn liền với đất và hướng dẫn thống nhất của Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), là tin vui cho hàng ngàn hộ dân của TPHCM, đặc biệt là “nạn nhân” của các dự án phân lô hộ lẻ.

Hàng trăm dự án sai phạm

Dự án khu dân cư Hồ Bắc (phường 15, quận Tân Bình) được Kiến trúc sư trưởng TP phê duyệt quy hoạch năm 2001, do Công ty TNHH Hồ Bắc làm chủ đầu tư. Trong quá trình thực hiện, công ty này đã đem đất công trình công cộng phân lô bán nền, chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng đã sang nhượng lại cho các hộ dân, xây dựng công trình vi phạm khoảng lùi, xây vượt tầng cao... Các sai phạm của chủ đầu tư khiến người dân hơn 10 năm vẫn chưa được cấp GCN. Tháng 4-2012, Sở TN-MT có hướng dẫn UBND quận Tân Bình giải quyết cấp CGN cho các hộ dân trong khu dân cư Hồ Bắc nhưng quận này chưa “dám” vì cho rằng việc chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính theo cơ chế giá thị trường là không phù hợp với Nghị định 71/2010/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Mới đây, Sở TN-MT đã kiến nghị UBND TP chỉ đạo Thanh tra TP thanh tra lại toàn bộ trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án khu dân cư Hồ Bắc để có cơ sở xử lý.

Dự án khu dân cư Hồ Bắc chỉ là một trong hàng trăm dự án phân lô hộ lẻ tại TPHCM chưa được cấp GCN vì sai phạm của các chủ đầu tư. Thực hiện chỉ đạo của UBND TP, Sở Xây dựng đã thống kê có tất cả 201 dự án với gần 35.000 nền đất nhưng số nền đã được cấp GCN chỉ đạt gần 48%.

Các trường hợp được chấp nhận

Sai phạm của các dự án phân lô hộ lẻ trên địa bàn TPHCM chủ yếu là tự ý phân lô bán nền, điều chỉnh tổng thể mặt bằng không theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được duyệt, sai thiết kế được duyệt, không đầu tư xây dựng hoặc không hoàn chỉnh hệ thống kỹ thuật hạ tầng…

Mới đây, trên cơ sở thống nhất với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, TP Hà Nội và TPHCM, Bộ TN-MT đã ban hành văn bản hướng dẫn một số giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCN cho các dự án phát triển nhà ở. Trong đó thống nhất các phương án giải quyết những trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai trên nguyên tắc: phải thanh tra, kiểm tra để giải quyết dứt điểm, các vi phạm không phải do lỗi của người mua nhà phải bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, các dự án sai quy hoạch nhưng không ảnh hưởng đến an toàn công trình và quy hoạch khu vực thì cho phép tồn tại, ngược lại phải kiên quyết tháo dỡ. Trường hợp công ty mẹ được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở và đã giao cho công ty con thực hiện nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mà công ty con đã đứng tên bên chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán nhà ở thì buộc các chủ đầu tư phải thực hiện ngay thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để có cơ sở pháp lý cấp GCN cho người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư đã giải thể hoặc không thực hiện dự án mà đã chuyển nhượng đất cho cán bộ, nhân viên của cơ quan, tổ chức Nhà nước để tự xây dựng nhà ở mà không có hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quy định thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trực tiếp nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận để làm thủ tục cấp GCN.

Riêng đối với các chủ đầu tư vi phạm thì thống nhất đình chỉ cấp phép đầu tư mới và không giao đất cho các chủ đầu tư vi phạm cho đến khi xử lý, khắc phục xong hậu quả tại các dự án cũ.

Tuy nhiên, một số trường hợp có thể được linh động giải quyết cấp GCN mà không cần đợi giải quyết xong các vi phạm của chủ đầu tư. Chẳng hạn, trường hợp nhà ở bị thay đổi công năng, thiết kế nhưng không ảnh hưởng đến kết cấu, diện tích hoặc việc thay đổi thiết kế, công năng do người mua nhà thực hiện… nhưng chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất và đã xây dựng, bàn giao xong nhà ở cho người mua.