Cổ phiếu bất động sản có gì hấp dẫn?

Đó là ý kiến được các chuyên gia đưa ra tại hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếubất động sản” do Báo Thương Gia phối hợp với Công ty cổ phần chứng khoán KIS Việt Nam tổ chức tại TP.HCM.

Đầu tư vào cổ phiếu bất động sản phải phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Ảnh: Thuận Nguyễn

Theo thống kê, hiện có khoảng 65 doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên thị trường chứng khoán. Đây được xem là kênh tìm vốn hợp lý, bởi nguồn vốn cho bất động sản thường lớn và dài hạn, trong khi các ngân hàng đang có xu hướng siết chặt tín dụng vào lĩnh vực này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết chỉ tính 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã có tổng doanh thu khoảng 157.000 tỉ đồng và lợi nhuận khoảng 22.645 tỉ đồng, trong đó ba mã cổ phiếu thuộc Vingroup chiếm 67,6%.

Ông Châu cho biết thêm rằng trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường.

Bên cạnh đó, từ ngày 1/1/2019, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản.

“Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào bất động sản có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Nhưng để thích ứng với lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này, doanh nghiệp cần phải chuẩn bị thật tích cực về mọi mặt”, ông Châu khuyến cáo.

Dù vậy, vị chủ tịch HoREA vẫn lạc quan rằng thị trường đến Tết Kỷ hợi và năm 2019 sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn. Đây cũng là cao điểm của thị trường, trong đó loại hình nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo.

Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho biết, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay khoảng 25 tỉ USD (khoảng 575.000 tỉ đồng), trong khi tổng dư nợ đã lên đến gần 20 tỉ USD (khoảng 460.000 tỉ đồng) vào cuối năm 2017, tương đương với 6,5% tổng dư nợ của nền kinh tế, 15,5% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng và 80% nguồn vốn chảy vào bất động sản.

Đối với chính sách vốn từ thị trường chứng khoán, ông Tín cho rằng, vị thế của thị trường tài chính Việt Nam đối với công chúng, nhà đầu tư, hứa hẹn sẽ tác động tích cực lên khả năng hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, cũng như cải thiện thanh khoản của thị trường. Mới đây thị trường chứng khoán Việt Nam đã được FTSE Russell - một trong những tổ chức cung cấp chỉ số uy tín toàn cầu chính thức đưa vào danh sách xem xét để nâng hạng từ thị trường cận biên (Frontier) lên thị trường mới nổi hạng hai (Secondary Emerging).

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng bên cạnh những doanh nghiệp lớn, cổ phiếu BĐS cũng được chú ý từ những mã có vốn hóa doanh nghiệp vừa và nhỏ, với dư địa phát triển khá tiềm năng. Qua các đánh giá chung, trong 5 năm qua từ 2014 - 2018, cổ phiếu ngành ngân hàng và bất động sản đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, trong khi VNIndex chỉ dừng ở mức 2 con số.

Đồng tình quan điểm này, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc môi giới của Công ty cổ phần chứng khoán KIS Việt Nam, cho biết từ năm 2017 trở đi, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản đã có bước tăng trưởng tốt so với các năm về trước và có hướng tăng trưởng dần đều. Điều này cho thấy hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu đi vào quỹ đạo có tính chuẩn mực hơn và có tính chắc chắn hơn so với các năm trước.

“Trước đây, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản khá khiêm tốn, dẫn đến sức hấp dẫn của cổ phiếu bất động sản không nhiều. Song từ năm 2016-2018 lợi nhuận của khối doanh nghiệp này tăng trưởng tốt, thu hút các nhà đầu tư”, ông Phương nói.

Vị chuyên gia này cũng nói thêm, một số công ty bất động sản hiện nay, chỉ số PE (Hệ số giá trên lợi nhuận một cổ phiếu) dưới 15, chỉ số P/B (Giá/Giá trị sổ sách) đa phần dưới 1 hoặc tiệm cận 1 vẫn còn rất là thấp, tất nhiên vẫn có một số đơn vị đạt mức cao hơn nhưng mặt bằng chung thị trường thì giá của các cổ phiếu khá rẻ. Đây cũng là yếu tố để các nhà đầu tư cân nhắc.

Đứng ở góc nhìn là một người chuyên làm về tài chính cổ phiếu, ông Phương khuyến nghị các nhà đầu tư nếu có quan tâm đến cổ phiếu thì điều đầu tiên hãy xem chi tiết về doanh nghiệp mà mình quan tâm, tìm hiểu kỹ về sức khỏe của doanh nghiệp đó và cuối cùng là chờ đợi khi nào thị trường có điều chỉnh hợp lý thì mới mua vào.

Còn theo ông Khương, việc đầu tư vào cổ phiếu bất động sản phải phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước muốn để hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào các công ty đã niêm yết trên sàn hoặc đầu tư qua hình thức phát hành riêng lẻ thì phải có quỹ đất. Vì có quỹ đất thì mới tạo ra sản phẩm từ đó tạo ra dòng tiền ổn định.

“Công ty có nổi tiếng đi chăng nữa, nhưng nhìn trong từ 2 đến 3 năm họ không có quỹ đất để phát triển thì không thể thu hút các nhà đầu tư”, ông Khương nói.