Chuyện của chung cư hết hạn sử dụng

Ai sẽ xây dựng lại?

Chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2006-2010 vừa kết thúc. Nhiều chung cư từng đứng trước nguy cơ “sập bất cứ lúc nào” đã được xây dựng lại khang trang. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TPHCM, con số 62 chung cư được cải tạo so với 570 chung cư, nhà tập thể cũ nát cần phải cải tạo, xây dựng lại cho thấy chương trình này còn có nút thắt.

Nút thắt đó là quyền sở hữu của chung cư đang thuộc nhiều người, nhiều đối tượng. Thật vậy, theo lẽ thường, khi chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp và trở nên nguy hiểm cho cộng đồng thì chủ sở hữu của nó phải chịu trách nhiệm tháo dỡ và xây dựng lại. Thế nhưng, do có quá nhiều người làm chủ nên để làm được việc đó thật không dễ dàng gì khi mà “chín người mười ý”!

Như vậy, nếu các chủ sở hữu chung cư không thống nhất được với nhau về việc xây lại chung cư khi nó đã cũ nát, không còn giá trị sử dụng và trở thành mối đe dọa (sập) cho cộng đồng, thì “xác” và quyền sử dụng đất của chung cư đó sẽ được giải quyết ra sao? Quả là rất phức tạp!

Rất may là nhiều chung cư già nua hiện nay còn có thể sinh lợi nhuận khi xây lại; vì nó nằm ở những vị trí đẹp và hệ số sử dụng đất thấp, có thể tăng diện tích sàn xây dựng khi xây lại. Hơn nữa, các chung cư cũ nát đều có nguồn gốc sở hữu nhà nước và hiện Nhà nước vẫn còn sở hữu phần lớn (50% bán nhà theo Nghị định 61, 50% cho thuê), theo một quan chức của Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng.

Vì vậy, chính quyền TPHCM đã kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Với chủ trương “đổi ngang diện tích” cho các chủ sở hữu và cho nhà đầu tư chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ… một số chung cư cũ đã được xây lại.

Theo một vị lãnh đạo của quận 10, quận đã xây lại được 10 chung cư, hầu hết các chung cư xây lại trong thời gian này đều do các đơn vị trong quận làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, kết thúc giai đoạn 2006-2010 của chương trình tại TPHCM cho thấy, những chung cư cũ có vị trí bất lợi, khi xây lại lợi nhuận kém thì doanh nghiệp không tham gia.

Việc Nhà nước đứng ra thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay là đúng đắn. Vì thật ra, các chung cư cũ nát này trước đây đều thuộc sở hữu nhà nước. Sau đó Nhà nước bán lại cho người dân và cho họ sở hữu ổn định lâu dài (vĩnh viễn) thì tất nhiên Nhà nước phải chịu trách nhiệm xây mới lại khi nó hết hạn sử dụng (dù người sở hữu được hưởng lợi - đổi nhà nát lấy nhà mới với diện tích tương đương mà không tốn tiền).

Thế nhưng, với những chung cư mới xây dựng trong thời gian gần đây không thuộc sở hữu nhà nước, nếu Nhà nước cho người dân sở hữu vĩnh viễn thì trách nhiệm xây lại chung cư khi nó hết hạn sử dụng (vài chục năm nữa) sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu? Nên nhớ rằng, khi đó, việc tăng hệ số sử dụng đất khi xây mới các chung cư cũ để thu hút các nhà đầu tư (như cách làm hiện nay) là không khả thi, vì các chung cư hiện đã có hệ số sử dụng đất cao.

Sở hữu chung cư có thời hạn, làm sao cho công bằng?

Đối với các căn nhà sở hữu tư nhân bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp thì các cơ quan chức năng yêu cầu chủ sở hữu khắc phục. Thế nhưng, với một chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các cơ quan chức năng rất khó yêu cầu như vậy - như phân tích ở trên. Nhận thấy một kịch bản về trách nhiệm không rõ ràng khi “tuổi già” của các chung cư mới xây trong thời gian gần đây ập đến, Bộ Xây dựng đã đề xuất: chỉ cho sở hữu chung cư có thời hạn.

Theo Bộ Xây dựng, áp dụng sở hữu chung cư có thời hạn sẽ dễ dàng giải quyết “hậu quả” khi chung cư hết hạn sử dụng, đồng thời giúp hạ nhiệt giá nhà đất. Vì rằng, nếu sở hữu chung cư 50 hoặc 70 năm (tùy theo chất lượng công trình) thì khi hết quyền sở hữu cũng đồng nghĩa với giá trị sử dụng của chung cư đó không còn. Khi đó Nhà nước tùy thuộc vào hạ tầng đô thị có thể cho xây lại chung cư hay chuyển đổi không gian này thành công viên, công trình công cộng…

Hơn nữa, thời hạn sở hữu chung cư sẽ là yếu tố hạn chế nạn đầu cơ - do thời gian găm giữ nhà đất càng dài, giá trị sẽ càng giảm. Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng cho rằng sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà bao gồm cả giá trị của khu đất. Và, cũng nên nhớ rằng, đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.

Vì vậy, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là một đề xuất hay nhưng có thể gây bất công cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố nếu không có những chính sách hợp lý đi kèm. Vì vậy, nếu áp dụng sở hữu chung cư có thời hạn thì Nhà nước chỉ có thể áp dụng cho các chung cư đang và sẽ xây dựng (chưa bán cho khách hàng) vì luật bất hồi tố.

Và để áp dụng điều này, Nhà nước phải mua lại quyền sử dụng đất chung cư của nhà đầu tư; hoặc không cho phép nhà đầu tư tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá thành các căn hộ mà chỉ được bán nó cho một nhà đầu tư khác khai thác quyền sử dụng đất đó trong tương lai (khi chung cư hết hạn sử dụng).

Làm được điều đó, giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm xuống đáng kể vì giá của căn hộ chỉ gồm phần “xác nhà” và giá trị hưởng lợi từ vị thế của chung cư ở khu vực trong vòng 50-70 năm.

Riêng đối với các chung cư đã bán ra thị trường thì trách nhiệm xây lại chung cư khi nó hết hạn sử dụng (vài chục năm nữa) sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu vẫn sẽ là một câu hỏi chưa có lời đáp! Có lẽ trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư là hợp lý nhất, nhưng xem ra trách nhiệm này thật khó mà thực hiện.