Năm 2011, chung cư tư nhân đã trở thành một hiện tượng “bùng nổ” cả về số lượng lẫn giá cả.
Năm 2009, Báo GĐ&XH là cơ quan báo chí đầu tiên
đưa ra khái niệm “chung cư tư nhân” để phản ánh một mô hình nhà ở mới
do người dân tự xây dựng trên phần đất của mình đem bán. Sau khi được
pháp luật thừa nhận, năm 2011, chung cư tư nhân đã trở thành một hiện
tượng “bùng nổ” cả về số lượng lẫn giá cả. Nhiều hóc búa lại phát sinh.
Bùng nổ nhà, giật mình… giá!
 |
| Mô hình chung cư tư nhân ra đời góp phần làm cho thị trường bất động sản thêm phong phú, đa dạng. Ảnh: Chí Cường |
| Hơn một năm sau khi cụm từ “chung cư tư nhân” lần đầu tiên xuất hiện trên Báo GĐ&XH, đến nay chỉ cần một thao tác gõ từ khóa “chung cu tu nhan” trên Google sẽ có đến 5,9 triệu kết quả, trong chỉ 0,88 giây. Điều này phần nào chứng tỏ sự phát triển đột biến của mô hình này. |
Theo báo cáo của quận Cầu Giấy (Hà Nội) lên Bộ Xây
dựng thì vào thời điểm tháng 8/2009, toàn địa bàn quận có 6 khu chung cư
tư nhân với tổng số 141 căn hộ, chủ yếu là các toà nhà có chiều cao 5 -
6 tầng. Đến nay lần theo địa chỉ các khu chung cư tư nhân đang được rao
bán, cho thuê trên địa bàn quận, PV Báo GĐ&XH đã thống kê được 18
khu chung cư tư nhân, trong đó có chung cư được công bố thiết kế đến 16
tầng. Tuy nhiên, Cầu Giấy không phải là khu phát triển nhiều chung cư tư
nhân nhất ở Hà Nội thời gian gần đây khi mà Thanh Xuân, Hai Bà Trưng,
Long Biên... cũng là những địa bàn có sự bùng nổ mô hình này.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá trung bình hiện
nay của các căn hộ chung cư tư nhân tại khu vực các quận nội thành như:
Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng đã lên mức trên 1,2 tỷ đồng
với một căn hộ khoảng 40m². Các chủ đầu tư cũng cho biết, kiếm được mảnh
đất 200 - 300m² ở các khu vực này để xây nhà bây giờ rất khó, nên họ đã
phải “dạt” ra khu vực các quận, huyện mới xa trung tâm hơn như: Đại Mỗ
(Từ Liêm), Việt Hưng (Long Biên), Xa La (Hà Đông)...
Các căn hộ chung cư tư nhân ở đây đang được rao bán
với mức giá hấp dẫn, chỉ khoảng 700 triệu – 1 tỷ đồng/căn. Đây mới thực
sự là những địa bàn “nóng” phát triển chung cư tư nhân hiện nay. Tuy
nhiên, có một khác biệt, để được mức giá này người mua thường phải tham
gia từ giai đoạn móng, dưới hình thức hợp đồng góp vốn chứ không phải
“chìa khóa trao tay” như cách đây 1-2 năm.
Khách quan nhìn nhận thì chung cư tư nhân thể hiện
sự năng động của các chủ đầu tư trong việc nắm bắt và đáp ứng nhu cầu về
một loại nhà giá thấp cho thị trường. Bây giờ tìm đến bất kỳ một văn
phòng môi giới nhà đất nào ở Hà Nội với yêu cầu mua nhà hoặc đất dưới 1
tỷ đồng thì người mua rất dễ được chỉ cho đến một căn hộ chung cư tư
nhân. Bởi với số tiền đó, muốn mua đất ở các quận nội thành là không
tưởng, còn nếu đi xa hơn ra các khu vực Từ Liêm, Hà Đông, Gia Lâm, Đông
Anh thì cũng khó mua được 30-40m², đất chưa nói tiền làm nhà. Như vậy
chung cư tư nhân là giải pháp nhanh nhất để có nhà giá rẻ. Với chủ đầu
tư, đây cũng là cách làm hiệu quả vì vốn bỏ ra ít, quay vòng nhanh.
Ngổn ngang hệ lụy
Sự ra đời của chung cư tư nhân, cùng với các dự án
nhà giá thấp của Chính phủ đã mang một diện mạo mới cho thị trường bất
động sản Hà Nội. Giờ đây, người mua nhà không còn phải chịu cảnh “độc
quyền phân phối” của các dự án nhà ở thương mại như mấy năm trước. Tuy
nhiên, sự phát triển rầm rộ của loại hình nhà này thời gian gần đây ở Hà
Nội và tháng 2 vừa rồi ở TP Hồ Chí Minh (ra mắt khu chung cư tư nhân
đầu tiên), cho thấy nó cần sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý để
hạn chế sự phát triển, trước khi nó phát sinh những hậu quả khôn lường.
Một ví dụ nhãn tiền là, trong 434 khối nhà của 23
khu chung cư cũ cần cải tạo của Hà Nội, có những khối nhà mới xây những
năm 80 của thế kỷ 20, tức tuổi thọ chỉ chừng 30 năm nhưng đã xuống cấp
nghiêm trọng. Đó là những khối nhà được xây theo tiêu chuẩn của Nhà nước
với sự giám sát, quản lý của Nhà nước. Còn với chung cư tư nhân? Hiện
nay, chỉ có duy nhất một văn bản của Nghị định 71/2010 của Chính phủ có
nội dung quy định về loại nhà này. Nội dung này được xếp vào Điều 43:
“Quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”. Như vậy
cho đến nay, chung cư tư nhân vẫn được xếp vào nhà ở riêng lẻ hộ gia
đình và thực tế, chất lượng của chung cư tư nhân phải phụ thuộc vào “sự
tử tế” của chủ đầu tư?!
PV Báo GĐ&XH đã từng dẫn độc giả đến căn hộ
25m², nhà anh Lộc ở phường Dịch Vọng Hậu (Cầu Giấy) – một trong những
căn hộ chung cư tư nhân đầu tiên ở Hà Nội. Căn hộ 25m² gồm trong đó tất
cả mọi sinh hoạt, ăn uống, nghỉ ngơi và đun nấu. Hãy tưởng tượng một khu
đất chừng 120m² mà có đến hơn chục cái bếp, cùng hàng trăm thiết bị
điện chồng lên nhau với nguy cơ cháy nổ luôn rình rập. Các chung cư
thương mại, tất cả đều có yêu cầu có thang thoát hiểm ngoài trời, phòng
trừ trường hợp hỏa hoạn, nhưng đòi hỏi yêu cầu này với chung cư tư nhân
là không tưởng, vì diện tích đất thường hẹp, lại sát vách với các hộ
xung quanh.
Ngoài ra, như Báo GĐ&XH đã phản ánh, các chuyên
gia kiến trúc quy hoạch đã ngay từ đầu cảnh báo về khả năng quá tải và
xuống cấp nhanh chóng của hệ thống hạ tầng cơ sở khi có sự dồn nén số
lượng người lớn trong một diện tích hẹp. Bên cạnh đó là yếu tố dân cư –
xã hội, việc quản lý và bảo trì tòa nhà. Đến nay loại hình nhà này mới
phát triển được khoảng 2 năm, thời gian có lẽ chưa đủ để những hệ lụy
bộc lộ rõ. Tuy nhiên, hãy nhìn vào hiện trạng những khu chung cư cũ của
Hà Nội. Ai dám chắc 20 - 30 năm nữa chất lượng những khu chung cư tư
nhân hiện nay sẽ như thế nào? Khi đó ai sẽ đứng ra cải tạo, sửa chữa hay
xây mới?
| Cần khoanh vùng phát triển chung cư tư nhân Trước hết cần nhìn nhận một số ưu điểm, mô hình nhà
này là một cách xã hội hoá việc giải quyết nhu cầu nhà ở. Nó cũng đã
giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người thu nhập thấp ở đô thị,
phù hợp với chủ trương Nhà nước. Tuy nhiên, mặt trái của nó là gây ra
quá tải hạ tầng tại một số khu vực nội đô vốn đã bị quá tải. Chủ trương
của Nhà nước hiện nay là giãn bớt dân khu vực nội đô, giảm sức ép lên hệ
thống hạ tầng, giao thông, trong khi đó sự phát triển các khu chung cư
tư nhân này lại làm gia tăng sức ép dân cư lên khu vực nội thành. Theo
tôi, Nhà nước cần có quy chế rõ ràng, khu vực nào khuyến khích phát
triển, khu vực nào cần hạn chế và những đối tượng nào được đầu tư xây
dựng, cũng như các quy định nghiêm ngặt về quản lý, vận hành. Chẳng hạn,
ta nên khuyến khích phát triển loại hình nhà này ở các đô thị vệ tinh,
phù hợp với chủ trương giãn dân. Hạn chế sự phát triển ở khu vực các
quận nội thành. Tôi cho rằng đã đến lúc các nhà quản lý cần vào cuộc một
cách tích cực, với các quy định cụ thể. Ông Đào Ngọc Nghiêm, (Nguyên Kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội) |
Cafeland.vn - Theo Gia Đình
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video Thị Trường mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
