Năm 2011, chung cư tư nhân đã trở thành một hiện tượng “bùng nổ” cả về số lượng lẫn giá cả.
Năm 2009, Báo GĐ&XH là cơ quan báo chí đầu tiên đưa ra khái niệm “chung cư tư nhân” để phản ánh một mô hình nhà ở mới do người dân tự xây dựng trên phần đất của mình đem bán. Sau khi được pháp luật thừa nhận, năm 2011, chung cư tư nhân đã trở thành một hiện tượng “bùng nổ” cả về số lượng lẫn giá cả. Nhiều hóc búa lại phát sinh.
 
Bùng nổ nhà, giật mình… giá!
 

Mô hình chung cư tư nhân ra đời góp phần làm cho thị trường bất động sản thêm phong phú, đa dạng. Ảnh: Chí Cường

 

Hơn một năm sau khi cụm từ “chung cư tư nhân” lần đầu tiên xuất hiện trên Báo GĐ&XH, đến nay chỉ cần một thao tác gõ từ khóa “chung cu tu nhan” trên Google sẽ có đến 5,9 triệu kết quả, trong chỉ 0,88 giây. Điều này phần nào chứng tỏ sự phát triển đột biến của mô hình này.

Theo báo cáo của quận Cầu Giấy (Hà Nội) lên Bộ Xây dựng thì vào thời điểm tháng 8/2009, toàn địa bàn quận có 6 khu chung cư tư nhân với tổng số 141 căn hộ, chủ yếu là các toà nhà có chiều cao 5 - 6 tầng. Đến nay lần theo địa chỉ các khu chung cư tư nhân đang được rao bán, cho thuê trên địa bàn quận, PV Báo GĐ&XH đã thống kê được 18 khu chung cư tư nhân, trong đó có chung cư được công bố thiết kế đến 16 tầng. Tuy nhiên, Cầu Giấy không phải là khu phát triển nhiều chung cư tư nhân nhất ở Hà Nội thời gian gần đây khi mà Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Long Biên... cũng là những địa bàn có sự bùng nổ mô hình này.
 
Theo tìm hiểu của chúng tôi, giá trung bình hiện nay của các căn hộ chung cư tư nhân tại khu vực các quận nội thành như: Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng đã lên mức trên 1,2 tỷ đồng với một căn hộ khoảng 40m². Các chủ đầu tư cũng cho biết, kiếm được mảnh đất 200 - 300m² ở các khu vực này để xây nhà bây giờ rất khó, nên họ đã phải “dạt” ra khu vực các quận, huyện mới xa trung tâm hơn như: Đại Mỗ (Từ Liêm), Việt Hưng (Long Biên), Xa La (Hà Đông)...
 
Các căn hộ chung cư tư nhân ở đây đang được rao bán với mức giá hấp dẫn, chỉ khoảng 700 triệu – 1 tỷ đồng/căn. Đây mới thực sự là những địa bàn “nóng” phát triển chung cư tư nhân hiện nay. Tuy nhiên, có một khác biệt, để được mức giá này người mua thường phải tham gia từ giai đoạn móng, dưới hình thức hợp đồng góp vốn chứ không phải “chìa khóa trao tay” như cách đây 1-2 năm.
 
Khách quan nhìn nhận thì chung cư tư nhân thể hiện sự năng động của các chủ đầu tư trong việc nắm bắt và đáp ứng nhu cầu về một loại nhà giá thấp cho thị trường. Bây giờ tìm đến bất kỳ một văn phòng môi giới nhà đất nào ở Hà Nội với yêu cầu mua nhà hoặc đất dưới 1 tỷ đồng thì người mua rất dễ được chỉ cho đến một căn hộ chung cư tư nhân. Bởi với số tiền đó, muốn mua đất ở các quận nội thành là không tưởng, còn nếu đi xa hơn ra các khu vực Từ Liêm, Hà Đông, Gia Lâm, Đông Anh thì cũng khó mua được 30-40m², đất chưa nói tiền làm nhà. Như vậy chung cư tư nhân là giải pháp nhanh nhất để có nhà giá rẻ. Với chủ đầu tư, đây cũng là cách làm hiệu quả vì vốn bỏ ra ít, quay vòng nhanh.
 
Ngổn ngang hệ lụy
 
Sự ra đời của chung cư tư nhân, cùng với các dự án nhà giá thấp của Chính phủ đã mang một diện mạo mới cho thị trường bất động sản Hà Nội. Giờ đây, người mua nhà không còn phải chịu cảnh “độc quyền phân phối” của các dự án nhà ở thương mại như mấy năm trước. Tuy nhiên, sự phát triển rầm rộ của loại hình nhà này thời gian gần đây ở Hà Nội và tháng 2 vừa rồi ở TP Hồ Chí Minh (ra mắt khu chung cư tư nhân đầu tiên), cho thấy nó cần sự can thiệp kịp thời của cơ quan quản lý để hạn chế sự phát triển, trước khi nó phát sinh những hậu quả khôn lường.
 
Một ví dụ nhãn tiền là, trong 434 khối nhà của 23 khu chung cư cũ cần cải tạo của Hà Nội, có những khối nhà mới xây những năm 80 của thế kỷ 20, tức tuổi thọ chỉ chừng 30 năm nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng. Đó là những khối nhà được xây theo tiêu chuẩn của Nhà nước với sự giám sát, quản lý của Nhà nước. Còn với chung cư tư nhân? Hiện nay, chỉ có duy nhất một văn bản của Nghị định 71/2010 của Chính phủ có nội dung quy định về loại nhà này. Nội dung này được xếp vào Điều 43: “Quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”. Như vậy cho đến nay, chung cư tư nhân vẫn được xếp vào nhà ở riêng lẻ hộ gia đình và thực tế, chất lượng của chung cư tư nhân phải phụ thuộc vào “sự tử tế” của chủ đầu tư?!
 
PV Báo GĐ&XH đã từng dẫn độc giả đến căn hộ 25m², nhà anh Lộc ở phường Dịch Vọng Hậu (Cầu Giấy) – một trong những căn hộ chung cư tư nhân đầu tiên ở Hà Nội. Căn hộ 25m² gồm trong đó tất cả mọi sinh hoạt, ăn uống, nghỉ ngơi và đun nấu. Hãy tưởng tượng một khu đất chừng 120m² mà có đến hơn chục cái bếp, cùng hàng trăm thiết bị điện chồng lên nhau với nguy cơ cháy nổ luôn rình rập. Các chung cư thương mại, tất cả đều có yêu cầu có thang thoát hiểm ngoài trời, phòng trừ trường hợp hỏa hoạn, nhưng đòi hỏi yêu cầu này với chung cư tư nhân là không tưởng, vì diện tích đất thường hẹp, lại sát vách với các hộ xung quanh.
 
Ngoài ra, như Báo GĐ&XH đã phản ánh, các chuyên gia kiến trúc quy hoạch đã ngay từ đầu cảnh báo về khả năng quá tải và xuống cấp nhanh chóng của hệ thống hạ tầng cơ sở khi có sự dồn nén số lượng người lớn trong một diện tích hẹp. Bên cạnh đó là yếu tố dân cư – xã hội, việc quản lý và bảo trì tòa nhà. Đến nay loại hình nhà này mới phát triển được khoảng 2 năm, thời gian có lẽ chưa đủ để những hệ lụy bộc lộ rõ. Tuy nhiên, hãy nhìn vào hiện trạng những khu chung cư cũ của Hà Nội. Ai dám chắc 20 - 30 năm nữa chất lượng những khu chung cư tư nhân hiện nay sẽ như thế nào? Khi đó ai sẽ đứng ra cải tạo, sửa chữa hay xây mới?
 
Cần khoanh vùng phát triển chung cư tư nhân
 
Trước hết cần nhìn nhận một số ưu điểm, mô hình nhà này là một cách xã hội hoá việc giải quyết nhu cầu nhà ở. Nó cũng đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận người thu nhập thấp ở đô thị, phù hợp với chủ trương Nhà nước. Tuy nhiên, mặt trái của nó là gây ra quá tải hạ tầng tại một số khu vực nội đô vốn đã bị quá tải. Chủ trương của Nhà nước hiện nay là giãn bớt dân khu vực nội đô, giảm sức ép lên hệ thống hạ tầng, giao thông, trong khi đó sự phát triển các khu chung cư tư nhân này lại làm gia tăng sức ép dân cư lên khu vực nội thành. Theo tôi, Nhà nước cần có quy chế rõ ràng, khu vực nào khuyến khích phát triển, khu vực nào cần hạn chế và những đối tượng nào được đầu tư xây dựng, cũng như các quy định nghiêm ngặt về quản lý, vận hành. Chẳng hạn, ta nên khuyến khích phát triển loại hình nhà này ở các đô thị vệ tinh, phù hợp với chủ trương giãn dân. Hạn chế sự phát triển ở khu vực các quận nội thành. Tôi cho rằng đã đến lúc các nhà quản lý cần vào cuộc một cách tích cực, với các quy định cụ thể.
 
Ông Đào Ngọc Nghiêm, (Nguyên Kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội)
Cafeland.vn - Theo Gia Đình
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Biệt thự biển Hội An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an
Dự án khu dân cư đại nam Dự án bến cát center city 2 Dự án Beau Rivage nha trang Cát tường phú hưng Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ river panorama quận 7 Mövenpick Resort Waverly Phú Quốc FLC Lux City Quy Nhơn Tecco Vina Garden Đất nền tiến lộc garden